摘要：《物權(quán)法》頒布以來，建筑物區(qū)分所有權(quán)得到了廣泛的關(guān)注，然而其中關(guān)于業(yè)主自治制度方面的規(guī)定仍不盡完善。而與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主的糾紛不斷升級(jí)，建立一個(gè)完善的物業(yè)服務(wù)制度迫在眉睫。本文通過對(duì)現(xiàn)有相關(guān)法律條文的分析，討論當(dāng)下業(yè)主自治過程中所出現(xiàn)的問題。通過分析我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀，具體評(píng)析部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的自制效果。最后結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間的糾紛，在通過汲取外國(guó)先進(jìn)立法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，從業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司雙方的角度對(duì)于小區(qū)的自主管理提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：業(yè)主自治；業(yè)主委員會(huì)；物業(yè)管理

一、問題的提起

隨著住房商品化政策的進(jìn)行，我國(guó)小區(qū)數(shù)量呈幾何數(shù)量增長(zhǎng)。2007年制定的《物權(quán)法》以及之后出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱解釋）對(duì)于業(yè)主自治和小區(qū)內(nèi)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛作出了一定的規(guī)定，但是我們可以看到小區(qū)內(nèi)發(fā)生的糾紛事件反而呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

出現(xiàn)這樣的態(tài)勢(shì)一方面是由于小區(qū)居民法律意識(shí)的提升，而同時(shí)物業(yè)公司的作為恰恰在一定程度上侵害了業(yè)主的權(quán)利。另一方面上，是由于居民對(duì)物業(yè)公司的要求不斷提高，而物業(yè)公司很大程度上無法對(duì)小區(qū)進(jìn)行科學(xué)有效的管理，導(dǎo)致了二者間的矛盾不斷激化和升級(jí)。

而與此同時(shí)，根據(jù)《財(cái)經(jīng)》①的數(shù)據(jù)顯示，僅有不到百分之十的小區(qū)建立了業(yè)主委員會(huì)，其原因大抵是業(yè)委會(huì)的事務(wù)繁雜，且沒有相應(yīng)的報(bào)酬，導(dǎo)致了業(yè)主熱情普遍不高。而從物業(yè)管理服務(wù)公司角度來看，業(yè)主所繳納物業(yè)費(fèi)用不能夠完全滿足其要求。但雙方之間卻并未通過業(yè)委會(huì)這一對(duì)話的機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，更多的是業(yè)主與物業(yè)公司間硬碰硬的直接對(duì)話。但這樣一來效率低下，二來不利于解決二者間的問題。

為了實(shí)現(xiàn)保障安全的居住環(huán)境和舒適的小區(qū)生活，主要有兩種途徑。一是建立健全小區(qū)的業(yè)主自治制度，二是通過業(yè)主自治規(guī)范物業(yè)公司的服務(wù)管理，協(xié)調(diào)二者間的關(guān)系。毫無疑問，面對(duì)保障小區(qū)和和諧的迫切需要，這是最為行之有效的舉措。

二、業(yè)主自治的開展及問題

所謂業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立的自治組織、確立自制規(guī)范，自我管理本區(qū)域物業(yè)的一種基層治理模式。②在建筑物區(qū)分所有權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主不僅享有專有部分的產(chǎn)權(quán)，也享有共用部分的產(chǎn)權(quán)。因此，業(yè)主自治的核心在于全體業(yè)主通過合作共同行使共有部分的產(chǎn)權(quán)。

（一）業(yè)主自治的本質(zhì)

物權(quán)法出臺(tái)以來，業(yè)主自治得到了很大的關(guān)注。業(yè)主自治作為《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中兩大主要內(nèi)容之一，貫穿于《物權(quán)法》第六章。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組成、運(yùn)轉(zhuǎn)，以及小區(qū)管理規(guī)約的制定等，均可以找尋到業(yè)主自治制度的身影。

業(yè)主自治的本質(zhì)在于每名業(yè)主的共同付出。如果部分業(yè)主們的治理使得小區(qū)擁有了一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境，那么沒有付出相應(yīng)努力的業(yè)主也當(dāng)然的會(huì)坐享其成。而如此一來，付出了努力的業(yè)主們會(huì)意識(shí)到即使他們不付出相應(yīng)的努力也可以享受到治理的結(jié)果——舒適的社區(qū)環(huán)境。自此以往，大家便鮮有人會(huì)關(guān)心共有財(cái)產(chǎn)的治理和利用。所以小區(qū)的共有財(cái)產(chǎn)管理的好壞與否，不僅僅是部分人的責(zé)任，而是全體業(yè)主的義務(wù)。因而從某種意義上說，“業(yè)主自治的本質(zhì)在于全體業(yè)主通過集體參與來實(shí)現(xiàn)社區(qū)公共事務(wù)的治理。”③

（二）業(yè)主自治中亟需解決的問題

業(yè)主自治目前存在兩個(gè)方面存在困境。一方面，由于法律法規(guī)的不健全以及開發(fā)商和物業(yè)公司的阻礙、業(yè)主熱情不足等原因業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等組織難以成立；另一方面，由于自治組織的決策、監(jiān)督等機(jī)制并不健全，從而導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司間的談判處于不利地位，亦或是二者間的沖突不斷升級(jí)。

一方面，業(yè)主自治組織難以成立。

僅以北京市的數(shù)據(jù)為例，截止2012年1月，北京5300個(gè)小區(qū)中，成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的只有1120個(gè)，僅占其總數(shù)的21.1%。法律法規(guī)的缺失導(dǎo)致其難以成立，法律法規(guī)中對(duì)業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立條件都沒有做出具體的規(guī)定，使得業(yè)主在開展自治活動(dòng)時(shí)處于一種無法可依的狀態(tài)。其次，開發(fā)商和物業(yè)公司出于對(duì)自身利益的考慮勢(shì)必會(huì)阻礙其成立。業(yè)主大會(huì)召開代表著業(yè)主力量的凝聚，而這正是他們不想看到的。

另一方面，業(yè)主自治組織運(yùn)行中存在困難。

首先，業(yè)主自治組織的法律地位不明確。梁慧星老師等主流觀點(diǎn)認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)屬于其他組織，但是在實(shí)踐中以業(yè)主委員會(huì)作為原告被告的案例少之又少。其次，自治組織結(jié)構(gòu)不健全。經(jīng)費(fèi)、人員、工作時(shí)間等問題均需解決。而其中最重要的是業(yè)主委員會(huì)的職員幾乎都是無償工作的，在這種缺乏激勵(lì)機(jī)制的條件下很難維持工作熱情，最終導(dǎo)致自治目的不能實(shí)現(xiàn)。再次，其日常運(yùn)行較困難。由于業(yè)主大會(huì)的召開十分困難，業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任便加大了，而因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)又存在與業(yè)主溝通不暢等問題，這更加大了自治組織運(yùn)行中的困難程度。

三、業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)管理

（一）我國(guó)物業(yè)服務(wù)管理的基本現(xiàn)狀

在實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的過程中，最重要的問題即是自治機(jī)構(gòu)如何協(xié)調(diào)好與物業(yè)服務(wù)管理公司之間的關(guān)系。當(dāng)前物業(yè)公司憑借自身的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和業(yè)主對(duì)于自治權(quán)行使的惰待，在與業(yè)主的談判中占據(jù)了極大的優(yōu)勢(shì)地位。

而所謂物業(yè)服務(wù)管理，是指為了使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)消息，保障安全的居住環(huán)境和舒適的小區(qū)生活，需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)而有序的管理與維護(hù)。④當(dāng)前我國(guó)的物業(yè)服務(wù)管理模式大多為委托式管理。委托式管理對(duì)于物業(yè)公司的要求較高，但是現(xiàn)如今我國(guó)的物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)良莠不齊，大部分物業(yè)公司難以做到自我監(jiān)督，甚至在缺少業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的情況下出現(xiàn)損害業(yè)主利益的舉動(dòng)。所以我們需要將業(yè)主自治制度同物業(yè)的服務(wù)管理相連結(jié)，這樣方可實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益的最大化。

路透中文網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，我國(guó)小區(qū)業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)管理公司的滿意度不足兩成，大部分業(yè)主表示物業(yè)公司的服務(wù)很難令人滿意，而與此同時(shí)他們只能自己與物業(yè)公司直接對(duì)話，。很大部分業(yè)主認(rèn)為他們所繳納的物業(yè)費(fèi)并未完全的花費(fèi)在小區(qū)環(huán)境的改造上。

而與此相對(duì)，物業(yè)服務(wù)管理公司認(rèn)為業(yè)主所繳納的物業(yè)費(fèi)用根本無法滿足他們對(duì)于維持和改善小區(qū)環(huán)境的要求，物業(yè)公司中很大一部分因?yàn)樽陨砉芾斫Y(jié)構(gòu)的混亂導(dǎo)致了盈利的空間很小，與此同時(shí)還存在部分業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)等不合作的行為。

（二）我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中的不足及建議

當(dāng)前我國(guó)并未形成一個(gè)完整的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。我國(guó)的物業(yè)服務(wù)公司很大程度上是以一種管理者的身份而并非以一種服務(wù)者的身份出現(xiàn)。這樣一來業(yè)主的權(quán)益就受到了很大損害，甚至于部分物業(yè)公司凌駕于業(yè)主之上情形的出現(xiàn)，其不足有以下幾個(gè)方面。

第一，開發(fā)商與物業(yè)公司實(shí)質(zhì)一體化的機(jī)制。小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)往往是由開發(fā)商設(shè)立的物業(yè)公司負(fù)責(zé)的。物業(yè)公司實(shí)質(zhì)上很容易受到開發(fā)商的影響，即使收費(fèi)很高或者服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主也沒有辦法。⑤第二，物業(yè)公司服務(wù)觀念的落后。業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系屬于消費(fèi)者與服務(wù)者之間的關(guān)系，而絕大部分物業(yè)公司卻認(rèn)為自己是小區(qū)的管理者，并非服務(wù)者。第三，物業(yè)服務(wù)公司的管理服務(wù)模式落后。我國(guó)的物業(yè)服務(wù)公司普片存在管理人員管理水平低、專業(yè)程度差、沒有相關(guān)培訓(xùn)等一系列問題。

針對(duì)我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中的不足，本文提出如下三點(diǎn)建議：

第一，讓業(yè)主能夠自主選擇物業(yè)服務(wù)公司。

業(yè)主自治如果想真切的落實(shí)開來，不僅需要自治機(jī)構(gòu)的建立，更需要業(yè)主能夠自主的選擇物業(yè)服務(wù)公司。因?yàn)檫@影響著小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量、建筑維修、秩序維護(hù)等一系列的問題。

在現(xiàn)實(shí)中代替業(yè)主們“行使”這項(xiàng)權(quán)利的卻是開發(fā)商。

首先，應(yīng)當(dāng)盡早建立業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)越早建立，開發(fā)商和物業(yè)公司就越不敢侵犯業(yè)主的利益。其次，對(duì)于開發(fā)商先期選定的物業(yè)服務(wù)公司，業(yè)主應(yīng)通過對(duì)其評(píng)估決定是否繼續(xù)與其續(xù)簽合同，亦或是物業(yè)公司嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主利益時(shí)要求開發(fā)商與其解除合同。

第二，自治機(jī)構(gòu)應(yīng)將大型維修基金掌握在自己手中。

大型維修資金是業(yè)主購房時(shí)根據(jù)房屋不同類型、按購房款總額一定比例繳納的供所在小區(qū)公共或共有部位進(jìn)行大興維修時(shí)的資金。⑥每一個(gè)小區(qū)其大興維修資金往往從數(shù)千萬到數(shù)億，這樣一筆巨款如果掌握在了開發(fā)商或者物業(yè)服務(wù)公司手中，那對(duì)于業(yè)主的利益無疑是一種威脅。一旦物業(yè)公司出現(xiàn)了挪用、私吞這筆款項(xiàng)的行為，將對(duì)業(yè)主利益造成無法挽回的損害。

首先，該筆資金由開發(fā)商代為收取后，在業(yè)主自治機(jī)構(gòu)成立時(shí)，應(yīng)當(dāng)將這筆巨款轉(zhuǎn)移到該機(jī)構(gòu)名下的賬戶上，而不是直接交由物業(yè)公司，從根本上杜絕物業(yè)公司對(duì)該款項(xiàng)的濫用。其次，當(dāng)小區(qū)需要進(jìn)行大型維修時(shí)，由物業(yè)公司像業(yè)主自治機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)并擬制方案，當(dāng)維修方案獲得自治機(jī)構(gòu)的通過后，款項(xiàng)由業(yè)主自治機(jī)構(gòu)劃撥給物業(yè)公司。再次，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主自治機(jī)構(gòu)內(nèi)部建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，監(jiān)督該筆資金的變動(dòng)和流向，以免任職人員濫用該筆款項(xiàng)。

第三，建立物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主監(jiān)督制度。

在現(xiàn)如今的條件下業(yè)主的監(jiān)督往往難以落到實(shí)處。原因就在于物業(yè)公司的心態(tài)是一種管理者的心態(tài)而并非服務(wù)者的心態(tài)。而業(yè)主應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)公司對(duì)其指出的費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容、執(zhí)行情況等其定期向業(yè)主進(jìn)行匯報(bào)。

首先，建立健全物業(yè)服務(wù)支出查詢機(jī)制，保障業(yè)主知情權(quán)。通過該項(xiàng)制度，讓業(yè)主能夠隨時(shí)隨地的查詢到物業(yè)公司所支出的各項(xiàng)費(fèi)用。其次，完善物業(yè)服務(wù)公司的審計(jì)制度。業(yè)主所繳納的物業(yè)費(fèi)每一分都支出在了哪些地方，這需要一個(gè)明確的答復(fù)，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師對(duì)于小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)估。再次，建立健全公示制度。物業(yè)費(fèi)的支出最直觀就反應(yīng)在公示上，物業(yè)公司的主動(dòng)公示，可以消除業(yè)主疑慮，同時(shí)也讓業(yè)主有一個(gè)直觀的感受。

四 結(jié)語

業(yè)主自治的實(shí)行對(duì)于小區(qū)的建設(shè)有著積極的意義，這有利于小區(qū)居住環(huán)境的改善，有利于物業(yè)服務(wù)公司自身服務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)的提高，而最重要的，有利于維護(hù)業(yè)主們自身的切實(shí)利益。物業(yè)公司服務(wù)的改良將會(huì)伴隨著小區(qū)業(yè)主自治的進(jìn)程而逐步得到改善，最終達(dá)到一個(gè)會(huì)令人滿意的程度，這樣一來就達(dá)成了業(yè)主與有物業(yè)服務(wù)公司之間的一種雙贏。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)意義上來講，這不僅有利于一個(gè)和諧社區(qū)的建立，更重要的是提升業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)的程度，增長(zhǎng)他們的主人翁意識(shí)。而每一個(gè)業(yè)主，都是我們國(guó)家的一名公民，提升了他們的主人翁意識(shí)，無疑會(huì)對(duì)于他們參與公共事務(wù)、從而促進(jìn)國(guó)家的民主進(jìn)程起到一個(gè)積極的作用，對(duì)于一個(gè)公民社會(huì)的建立健全至關(guān)重要。（作者單位：吉林大學(xué)法學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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[5]王靜：《我國(guó)城市社區(qū)業(yè)主自治問題研究》，山東大學(xué)行政管理專業(yè)碩士，2012

[6]夏善勝主編：《物業(yè)管理法》，法律出版社2003年版

[7]王偉：《住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)問題研究》，吉林大學(xué)民商法學(xué)博士，2012

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[9]陳幽泓：《社區(qū)治理的多元視角：理論與實(shí)踐》，北京大學(xué)出版社2009年版

注解：

①《財(cái)經(jīng)》雜志2009年第8期

②戚學(xué)森：《城市社區(qū)建設(shè)思路與方法》，中國(guó)社會(huì)出版社，2009年版，第21頁

③王靜：《我國(guó)城市社區(qū)業(yè)主自治問題研究》，山東大學(xué)行政管理專業(yè)碩士，2012

④王偉：《住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)問題研究》，吉林大學(xué)民商法學(xué)博士，2012

⑤王利明：《業(yè)主權(quán)利與業(yè)主自治》，光明日?qǐng)?bào)2007年7月9日009版

⑥楊玉圣：《論業(yè)主自治與小區(qū)治善》，2010