我曾在一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)營銷，其間采用各種方式進(jìn)行了100多次拍賣。令我奇怪的是從未失手，幾乎每次拍賣價(jià)都超出預(yù)期。我試圖去解釋房地產(chǎn)的瘋狂現(xiàn)象，但都沒有找到合適的分析框架，直到有一天讀到羅伯特·J·席勒的《非理性繁榮》，終于若有所悟。正是這本書，預(yù)言了幾個(gè)月之后的美國科技股泡沫。

席勒和另外兩名經(jīng)濟(jì)學(xué)家獲得諾貝爾獎(jiǎng)是眾望所歸。在研究了美國近百年股票的漲跌情況后，席勒提出了反饋環(huán)理論。他發(fā)現(xiàn)，在股票市場(chǎng)如果出現(xiàn)一個(gè)誘發(fā)因素，往往使股票的價(jià)格上漲或下跌的結(jié)果超過了此誘發(fā)因素應(yīng)該造成的結(jié)果。這是因?yàn)?，如果一個(gè)誘發(fā)因素使股票價(jià)格上漲后，就會(huì)使投資者預(yù)期價(jià)格還會(huì)上漲且增強(qiáng)上漲的信心，結(jié)果使過多的投資者進(jìn)入，造成價(jià)格更大幅的上漲，這就形成一個(gè)自發(fā)的反饋環(huán)，即使不再有新的外力，價(jià)格也會(huì)不斷上漲。

最近，地王成為樓市的關(guān)鍵詞。特別是北京農(nóng)展館地塊創(chuàng)造了樓面單價(jià)超過7.3萬元的天價(jià)。到底如何看待“地王頻現(xiàn)”？藝術(shù)品的定價(jià)公式或許能給我們一些啟示，“價(jià)格=價(jià)值+稀缺性+情緒指數(shù)”。這個(gè)“情緒指數(shù)”就是引起地價(jià)上漲的誘因，且這種情緒在開發(fā)商之間互相傳染。

一位金融圈的朋友講了這樣一個(gè)故事：對(duì)于北京農(nóng)展館地塊，他們年初的評(píng)估價(jià)為4.5萬/平方米，當(dāng)孫河地塊拍到4.8萬/平方米的樓面價(jià)，他們猜想競(jìng)爭(zhēng)者可能會(huì)出價(jià)至6萬/平方米，于是他們將農(nóng)展館的樓面價(jià)上調(diào)至6.3萬/平方米。誰知最終以7.3萬/平方米的價(jià)格被融創(chuàng)摘得。而引導(dǎo)開發(fā)商情緒指數(shù)上漲的原因，可能是出于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的考慮，不約而同地回歸一線城市。

房價(jià)劇烈上漲的原因是雙反饋環(huán)的互相促進(jìn)。第一個(gè)反饋環(huán)是地王推動(dòng)的一手房價(jià)上漲。按照席勒的反饋環(huán)理論，部分開發(fā)商看到領(lǐng)頭羊企業(yè)如此瘋狂地追逐地王，自然調(diào)高了在此地塊附近樓盤的售價(jià)。這會(huì)使其他開發(fā)商有個(gè)錯(cuò)覺，市場(chǎng)轉(zhuǎn)好、地價(jià)要上升了。于是就會(huì)有更多開發(fā)商追逐新推出的土地，地王再次出現(xiàn)，從而再次推動(dòng)一手房價(jià)的上漲。

第二個(gè)反饋環(huán)是二手房推動(dòng)的一手房價(jià)上漲。擁有房子的業(yè)主，從媒體看到土地上漲及“日光盤”的大肆渲染，自然有動(dòng)力提高二手房的賣價(jià)；開發(fā)商注意到二手房漲價(jià)，也會(huì)要求自己的營銷副總提高一手房價(jià)格；買房人一看自己剛猶豫了幾天房子就漲了幾十萬元，能不趕緊出手嗎？這樣更多買家就涌來了，又會(huì)推動(dòng)新一輪房價(jià)上漲。

然而房地產(chǎn)是否只漲不跌呢？當(dāng)然不是，只要有個(gè)外因如大幅升息，使人們認(rèn)為房價(jià)會(huì)下跌，同樣的反饋環(huán)也會(huì)出現(xiàn)，不過是逆向加速房價(jià)泡沫的破裂。

房地產(chǎn)投資非理性的根本原因是什么？房地產(chǎn)投資靠個(gè)人的能力無法判斷是否該出手嗎？席勒的研究表明，大多數(shù)投資決策靠直接交流，僅6%的人受媒體的直接影響，即新聞只是注意力連鎖反應(yīng)的誘因，而非投資變化的直接原因。席勒研究還發(fā)現(xiàn)，改變?nèi)藗兺顿Y行為的主要原因是講故事及有信任關(guān)系的口口相傳，并受到從眾行為的思想感染，這種現(xiàn)象的心理學(xué)基礎(chǔ)就是人類決策過程中的“動(dòng)物精神”。

3位諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者理論認(rèn)為，資本品的價(jià)格偏離價(jià)值是常態(tài)，因?yàn)榉答伃h(huán)的作用使得只要是資本品就會(huì)有泡沫狀態(tài)，即某個(gè)時(shí)段價(jià)格與價(jià)值的嚴(yán)重背離。

對(duì)于中國房地產(chǎn)，席勒在幾年前曾表示，無論從房價(jià)收入比、房價(jià)租金比看，中國樓市都處于相當(dāng)高的水平。近期他又說，看起來中國房地產(chǎn)有泡沫了。同時(shí)席勒說“必須承認(rèn)，有的泡沫會(huì)持續(xù)很長時(shí)間，特別是房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)槿狈u空機(jī)制和資本流動(dòng)的限制”。

也許中國的地產(chǎn)泡沫有地方政府的保護(hù)、有東方文化偏好，這是個(gè)“堅(jiān)硬的泡沫”。但席勒還說“是泡沫就一定會(huì)破裂”。把諾獎(jiǎng)理論總結(jié)成一句話，就是警示投資者“要想比市場(chǎng)更聰明，幾乎是不可能的”。所以無論開發(fā)商還是投資者，增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是非常必要的。