養(yǎng)兒防老？還是以房養(yǎng)老？

對(duì)養(yǎng)老的擔(dān)憂加上房產(chǎn)的增值讓以房養(yǎng)老的概念再次被提上議程。以房養(yǎng)老，主要是指“住房反向抵押貸款”，俗稱(chēng)“倒按揭”，就是指老年人把住房抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，以此獲得固定生活費(fèi)用的養(yǎng)老方式，從本質(zhì)上說(shuō)這是一種“養(yǎng)老保險(xiǎn)”產(chǎn)品。

隨著我國(guó)房產(chǎn)私有化，房子不斷升值，抵押住房來(lái)解決晚年生活壓力似乎很合邏輯，國(guó)外也早有實(shí)踐。但由于我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)方面的法律障礙，市場(chǎng)波動(dòng)、長(zhǎng)壽因素等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以及養(yǎng)兒防老、財(cái)產(chǎn)留給子女等傳統(tǒng)觀念，讓以房養(yǎng)老的實(shí)踐步履維艱。

近期，國(guó)務(wù)院公布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出開(kāi)展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，并計(jì)劃在2014年上半年試行推廣。不過(guò)政策不能改變市場(chǎng)錯(cuò)配的狀態(tài)，以房養(yǎng)老在我國(guó)能否走通還要看實(shí)際需求與產(chǎn)品供給能否銜接，以房養(yǎng)老還有很長(zhǎng)的路要走。

以房養(yǎng)老實(shí)踐

用“倒按揭”的方式以房養(yǎng)老并不是什么新鮮概念，在西方很多國(guó)家也早有實(shí)踐。戴德梁行華北區(qū)估價(jià)與顧問(wèn)服務(wù)部董事胡峰認(rèn)為，這與西方國(guó)家金融制度完善、遺產(chǎn)稅的實(shí)施密不可分。在我國(guó)，“倒按揭”產(chǎn)品涉及金融、房地產(chǎn)、社保等多個(gè)行業(yè)部門(mén)，需要管理層統(tǒng)籌規(guī)劃，并在相關(guān)政策、法律法規(guī)、信息宣傳等方面給予支持，才能保證此類(lèi)金融產(chǎn)品順利入市。

國(guó)外“倒按揭”的方式不盡相同，付款方式有一次性付款，也可以按月多次付款。在美國(guó)，有抵押式、共享式、搬離式等不同種類(lèi)。在抵押式中，規(guī)定62歲以上老人可將房產(chǎn)抵押給銀行或者金融機(jī)構(gòu)，協(xié)議按月領(lǐng)取生活費(fèi)用，到老人去世后房屋被金融機(jī)構(gòu)收回處置。

在日本，“倒按揭”適用于55歲以上的老？人。

在加拿大，超過(guò)62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，獲得1.5萬(wàn)？30萬(wàn)加元的貸款，并且房屋產(chǎn)權(quán)人不變，老人可一直住到逝？世。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，新加坡的政策對(duì)中國(guó)借鑒性較強(qiáng)，他們的做法是：60歲以上的老人可以把房子抵押給政府公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性或者分期支付養(yǎng)老金，老年人去世時(shí)房產(chǎn)歸公益機(jī)構(gòu)處置，剩余價(jià)值交給繼承人。

胡峰分析，國(guó)外案例有五大重要特征。第一個(gè)特征是條件的限制，借款人必須擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，并且年齡越大，信任度越高；第二是居住權(quán)，借款人仍然健在的情況下，可以持續(xù)住在房子里面；第三是處置權(quán)，貸款人具有房屋處置的權(quán)利，老年人去世以后可以將房產(chǎn)處置；第四就是贖回權(quán)，后續(xù)老年人在付清本金和利息的情況下，可以把房產(chǎn)贖回；第五就是追索權(quán)，老年人的壽命超出預(yù)期，或者房?jī)r(jià)低于貸款人的預(yù)期時(shí)，貸款人是沒(méi)有追索權(quán)的，這對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)存在風(fēng)險(xiǎn)。

在國(guó)內(nèi)，以房養(yǎng)老概念的提出其實(shí)也有10年，2007年開(kāi)始在北京、上海、南京、杭州等地進(jìn)行過(guò)試點(diǎn)，可惜效果寥寥，并未被市場(chǎng)接受。

2007年，北京“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品是經(jīng)濟(jì)公司在做，他們把出租房產(chǎn)的租金用來(lái)支付老人養(yǎng)老的費(fèi)用，但是這些公寓相對(duì)來(lái)說(shuō)位置偏遠(yuǎn)，并未形成市場(chǎng)效應(yīng)。同年，上海采取了把房產(chǎn)直接變賣(mài)給公積金中心，所獲得的錢(qián)返租自己的房子，由于采取這一方式要馬上變更產(chǎn)權(quán)，又沒(méi)有考慮到房屋上漲的預(yù)期，后因申請(qǐng)者太少而停止。

2009年，杭州操作租房增收養(yǎng)老、壽保預(yù)支養(yǎng)老、退房來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老等模式，但是規(guī)模較小。南京的試點(diǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較類(lèi)似于“倒按揭”，但是要求住房面積超過(guò)60平方米以上的“三無(wú)”老人才能申請(qǐng)，因而也沒(méi)能推廣開(kāi)來(lái)。

2011年，中信銀行推出針對(duì)老年人的專(zhuān)屬借記卡“信福年華”，宣布進(jìn)軍“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)。其規(guī)定年滿(mǎn)55周歲的老年人或年滿(mǎn)18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。但具體條件較高，需借款方擁有兩套或以上住房，而這類(lèi)人群卻并不是養(yǎng)老困難、需抵押住房以補(bǔ)貼生活的人群。

重慶模式是把自己或者子女的房產(chǎn)向銀行抵押，申請(qǐng)養(yǎng)老用途的貸款，額度按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的70%核定，銀行核定貸款額度之后按月給老年人賬戶(hù)劃賬，產(chǎn)品最長(zhǎng)時(shí)間只有10年，不足以完全保障晚年的生活。因此，“以房養(yǎng)老”近年在我國(guó)各地多次試點(diǎn)后，均因市場(chǎng)反應(yīng)冷淡而停止。

市場(chǎng)還未做好準(zhǔn)備

胡峰認(rèn)為，“倒按揭”的養(yǎng)老產(chǎn)品對(duì)金融機(jī)構(gòu)和老年人雙方來(lái)說(shuō)都具有風(fēng)險(xiǎn)?！罢０唇屹J款，銀行一次性把房屋的全款給到開(kāi)發(fā)商，然后借款人每月向銀行還款，時(shí)間越長(zhǎng)銀行收到的本金和利息越多，風(fēng)險(xiǎn)就越來(lái)越?。坏欠催^(guò)來(lái)‘倒按揭’，銀行每個(gè)月給借款人的費(fèi)用隨著時(shí)間的延長(zhǎng)越來(lái)越多，因此有的國(guó)家是65歲以上老人才可以做返抵押產(chǎn)品。我們和金融機(jī)構(gòu)探討過(guò)，如果老年人真的能活到100歲甚至以上，一定會(huì)虧本，付款的時(shí)間越長(zhǎng)，銀行包括保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)就越大?！?/p>

對(duì)此，金融機(jī)構(gòu)最擔(dān)心幾個(gè)問(wèn)題。第一是人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。第二是房產(chǎn)本身的波動(dòng)。目前，房?jī)r(jià)都處于上升通道，可是未來(lái)是否會(huì)下降？包括利率的風(fēng)險(xiǎn)怎么對(duì)沖？房產(chǎn)價(jià)格高的房子主要在大城市，農(nóng)村房子價(jià)格較低，產(chǎn)權(quán)屬于集體用地，產(chǎn)品如何設(shè)計(jì)？第三就是住宅“倒按揭”產(chǎn)品至少是10年甚至20年以上，但是金融機(jī)構(gòu)的考核類(lèi)似于政府官員，一屆也就是幾年，能不能承受10年甚至20年以上才能得到收益的產(chǎn)品，都是金融機(jī)構(gòu)關(guān)注的問(wèn)題。

因此，金融機(jī)構(gòu)在開(kāi)發(fā)此類(lèi)產(chǎn)品時(shí)都十分謹(jǐn)慎，規(guī)定了嚴(yán)格的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，并且限制了產(chǎn)品的年限。這些條件導(dǎo)致產(chǎn)品與市場(chǎng)需求不匹配，有需求的人申請(qǐng)不到，符合條件的人又不需要。

對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)“倒按揭”產(chǎn)品同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。與金融機(jī)構(gòu)相反，壽命越短，借款人拿到的錢(qián)就越少，他的風(fēng)險(xiǎn)就越大，并且隨著房屋的增值，借款人的潛在損失也越大，老年人在申請(qǐng)此類(lèi)產(chǎn)品時(shí)同樣存在顧慮。

在我國(guó)養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念下，老人大多希望把房產(chǎn)留給兒女。最近上海進(jìn)行的一次問(wèn)卷調(diào)查顯示，無(wú)子女老人中愿意參加“反向抵押貸款項(xiàng)目”的比例為19.1%，有子女的老年人則只有7.5%。

目前，我國(guó)遺產(chǎn)稅征收開(kāi)始進(jìn)入研討階段，一旦開(kāi)征會(huì)影響到老人直接把房產(chǎn)留給子女的意愿?！懊绹?guó)臨到1萬(wàn)美元就要征收18%遺產(chǎn)稅，1萬(wàn)？2萬(wàn)美元是20%，依次遞增，30萬(wàn)美元以上為55%，最高達(dá)到70%。但用“倒按揭”的方式貸款是免稅的，以?xún)r(jià)值100萬(wàn)美元的房產(chǎn)為例，按照最高70%遺產(chǎn)稅計(jì)算，只有30%留給子女，如果用返抵押的方式可以把70%用到自己身上?？梢灶A(yù)見(jiàn)，一旦我國(guó)開(kāi)征遺產(chǎn)稅，避稅的需求會(huì)讓這種產(chǎn)品受到青睞?！?/p>

“國(guó)際上開(kāi)征了高額遺產(chǎn)稅的國(guó)家，大部分在返抵押房產(chǎn)的時(shí)候是免稅的，從而使這種產(chǎn)品具有一定的市場(chǎng)需求?！焙褰榻B說(shuō)。

目前在我國(guó)，70年產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題也制約著“返抵押”產(chǎn)品的發(fā)展。2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”，但并不意味著無(wú)償續(xù)期，未來(lái)如何對(duì)到期房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)續(xù)期是擺在市場(chǎng)上的巨大問(wèn)號(hào)。

另外，我國(guó)目前房子的產(chǎn)權(quán)類(lèi)型太多，有小產(chǎn)權(quán)、房改房、農(nóng)村集體宅基地等，這些房子如何進(jìn)行“反抵押”需要有明確的政策。再加上缺少相應(yīng)的擔(dān)保方式、中立的機(jī)構(gòu)評(píng)估等因素，“以房養(yǎng)老”離我們還有一定距離。