摘要：建設(shè)用地中農(nóng)村村民住宅的宅基地占有一定的比重，它是農(nóng)民建造住宅的物質(zhì)保障，可以說(shuō)是農(nóng)民最重要的生產(chǎn)生活資料。然而長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律法規(guī)嚴(yán)重滯后，更談不上能夠?qū)ψ越ǚ苛鬓D(zhuǎn)進(jìn)行有效的法律規(guī)制，使得大量有關(guān)自建房流轉(zhuǎn)的問(wèn)題亟待解決。本文旨在調(diào)研的基礎(chǔ)上探究當(dāng)前農(nóng)村自建房流轉(zhuǎn)的情況及其中存在問(wèn)題的法律分析和解決辦法。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；自建房；流轉(zhuǎn)

當(dāng)前我國(guó)城市房地產(chǎn)法律的體系中最基本的有兩部法是：1998年修改過(guò)的《土地管理法》和1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》，城市房地產(chǎn)由《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行管理，對(duì)城市房地產(chǎn)的買賣相對(duì)能夠進(jìn)行有效的規(guī)制。然而，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)只得通過(guò)《土地管理法》籠而統(tǒng)之地進(jìn)行規(guī)范，而隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)的多樣化，該法規(guī)定的滯后性決定了其已無(wú)法適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。為了深入了解當(dāng)前常州地區(qū)農(nóng)村的住房狀況，本文在實(shí)證調(diào)研農(nóng)村自建房流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)數(shù)據(jù)分析來(lái)探究其中存在的問(wèn)題，并找出相應(yīng)的解決辦法。

一、常州農(nóng)村地區(qū)的現(xiàn)狀概述

本次調(diào)查選取了位于常州武進(jìn)區(qū)以及茅山腳下的縣級(jí)市——金壇的農(nóng)村作為調(diào)查地。武進(jìn)屬于常州的郊區(qū)，周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，外來(lái)務(wù)工人員較多，農(nóng)村自建房的流轉(zhuǎn)比較頻繁且呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)。而金壇市位于常州市的西部，相對(duì)于武進(jìn)而言，周邊農(nóng)村比較閉塞，經(jīng)濟(jì)稍欠發(fā)達(dá)，外來(lái)務(wù)工人員比較少，手工業(yè)主要依靠雇傭當(dāng)?shù)卮迕襁M(jìn)行發(fā)展，因而農(nóng)村自建房流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象比較少，存在可比較之處。

調(diào)查中，我選取了具有代表性的兩個(gè)村：武進(jìn)的樓村位于市郊，擁有718余畝耕地，92家農(nóng)戶，該村位于國(guó)道滬宜公路與省道232交匯的金三角地區(qū)，交通極為便利，以第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)聞名于常武地區(qū)；金壇的周家塘是個(gè)未被開發(fā)的處女地，地處偏僻，交通等條件相對(duì)落后，外來(lái)投資相對(duì)較少，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)近年的經(jīng)濟(jì)效益不景氣，全村人均收入只有上萬(wàn)元。

二、農(nóng)村村民自建房流轉(zhuǎn)情況

（一）農(nóng)村村民出賣自有房屋的現(xiàn)象

農(nóng)村的自建房是農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)耕活動(dòng)、生產(chǎn)作業(yè)的外在保障，也是祖輩在這個(gè)村莊世世代代生活的一個(gè)象征。一般來(lái)說(shuō)，農(nóng)村村民寧愿空置或者出租也不會(huì)輕易買賣自己的住房。

經(jīng)調(diào)查，武進(jìn)的樓村92家農(nóng)戶中僅有極其少數(shù)的村民會(huì)將自有的房屋進(jìn)行出賣，所占比例不足全體農(nóng)戶的3%，大部分的村屋都是賣給自己的親戚朋友，或者是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員。但其中有一自建房，房主將其賣給了非集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，期間因個(gè)人原因發(fā)生糾紛，待糾紛解決之后，房主又將該房屋賣給了第三人。

而金壇的123家農(nóng)戶中，不僅沒(méi)有出賣自建房的現(xiàn)象發(fā)生，反而由于建設(shè)新農(nóng)村的需要，近期將進(jìn)行政府拆遷工作，不少農(nóng)戶偷偷占用耕地進(jìn)行多處建房，或者在既有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行超面積建房。對(duì)此，村民委員會(huì)成員也試圖走進(jìn)每家每戶進(jìn)行教育阻止，但無(wú)濟(jì)于事。有關(guān)部門對(duì)這種現(xiàn)象的聽之任之，也是造成占地現(xiàn)象難以扼制的原因之一。

（二）農(nóng)村村民對(duì)自己在宅基地上所建房屋設(shè)定抵押的現(xiàn)象

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，城市郊區(qū)正逐步納入城市化的進(jìn)程。在這種城市快速擴(kuò)張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀事實(shí)，農(nóng)民的融資愿望也十分強(qiáng)烈，額度相對(duì)較高，小額農(nóng)貸等傳統(tǒng)的信用融資方式已經(jīng)難以滿足其需求。不少金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人利用一部分農(nóng)民夢(mèng)想快速發(fā)家致富又苦于沒(méi)有充足的流動(dòng)資金的現(xiàn)實(shí)難題，私自給該部分有條件的農(nóng)民的自建房辦理抵押貸款。

經(jīng)調(diào)查，武進(jìn)的樓村有不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)之初，都曾用自己在農(nóng)村的房屋辦理過(guò)抵押貸款，所占比例超過(guò)全村農(nóng)戶的5%。有些農(nóng)戶為了能夠重復(fù)貸款，甚至將自己的房屋進(jìn)行反復(fù)抵押。在調(diào)查時(shí)，我了解到，村上有三家大型的化工企業(yè)，由于需要大量的流動(dòng)資金，廠長(zhǎng)自己及一部分親屬的自建房仍處于被抵押的狀態(tài)。自我調(diào)查結(jié)束之時(shí)，尚未發(fā)生任何糾紛與矛盾。

金壇的農(nóng)戶把自建房看得非常重要，加之該村村民思想封建保守，基本沒(méi)有為了創(chuàng)業(yè)將自家房屋抵押的現(xiàn)象。但是，據(jù)村民敘述，該村有三戶村民因?yàn)槟承┳陨碓驅(qū)⒎课莸盅航o了個(gè)人，是否曾經(jīng)發(fā)生過(guò)糾紛也不得而知，但能夠肯定的是，在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村村民基于各種原因?qū)ψ越ǚ吭O(shè)定抵押的狀況是十分混亂和復(fù)雜的。而在這方面，現(xiàn)行法律未作明確禁止性規(guī)定，導(dǎo)致不少金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人私自為農(nóng)村村民自建房設(shè)定抵押，擾亂市場(chǎng)秩序。

（三）農(nóng)村村民出租自有房屋的現(xiàn)象

如今城市的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，緊接著隨之上揚(yáng)的是房租。發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)需要許多廉價(jià)勞動(dòng)力，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主們往往是小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，出于成本的考慮，不會(huì)提供住宿，使得外來(lái)務(wù)工人員在面對(duì)開發(fā)區(qū)周邊昂貴的房租時(shí)，只能“望房興嘆”。為了有個(gè)簡(jiǎn)易而廉價(jià)的安身之處，他們通常會(huì)選擇遠(yuǎn)離工作地的偏遠(yuǎn)農(nóng)村租一間房子，解決住房難題。

經(jīng)調(diào)查，在武進(jìn)樓村，超過(guò)85%村民都會(huì)把自家后面使用不到的屋子給外來(lái)務(wù)工人員居住。但是，農(nóng)村的農(nóng)民普遍缺乏文化知識(shí)，意識(shí)不到出租房屋需要簽訂書面的房屋租賃合同，80%的村民只與外來(lái)人訂立了口頭協(xié)議，沒(méi)有約定租期，想租就租、想走就走的現(xiàn)象比比皆是。有些在當(dāng)?shù)厣盍藥资甑耐獾厝?，一開始與農(nóng)民訂立的就是長(zhǎng)期或者隨時(shí)可以無(wú)期限續(xù)訂的租賃合同，這種行為從表面上看仿佛是在出租房屋，實(shí)際上卻是在進(jìn)行房屋買賣。

由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不是特別發(fā)達(dá)，主要雇傭的勞動(dòng)力還是本村的村民，在金壇的周家塘，外來(lái)務(wù)工人員租賃農(nóng)民自建房的現(xiàn)象不是特別多，大概只有不到30%的農(nóng)戶家有出租或曾經(jīng)有過(guò)出租自家房屋給外來(lái)人的經(jīng)歷。究其原因有三：

1、在金壇一個(gè)村莊中，耕地面積在土地總面積中占的比重要比宅基地大得多，除了一些年輕力壯的青年，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)年邁的農(nóng)民還是完全依賴耕地上產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)作物生活。所以，分配給每家每戶的宅基地的面積是有限的，他們的房屋并不像武進(jìn)的農(nóng)村一樣，有多余的空間能夠容納外來(lái)務(wù)工人員居住。

2、在我調(diào)查的周家塘，周圍被農(nóng)田包圍，只能通過(guò)一條長(zhǎng)達(dá)三公里的鄉(xiāng)間小道與外界接觸，地理位置偏僻，交通極為不便。

3、在農(nóng)村或者在開發(fā)區(qū)周邊租房子，在房?jī)r(jià)上并沒(méi)有很大的區(qū)別，為了工作和生活的便利，外來(lái)務(wù)工人員一般還是愿意選擇在市郊租住。

（四）非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的現(xiàn)象

現(xiàn)實(shí)生活中，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)繼承、受遺贈(zèng)取得農(nóng)村自建房的現(xiàn)象比比皆是。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村自建房過(guò)程中遭遇的最大的阻礙有兩個(gè)：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的法律界定模糊；二是有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定嚴(yán)重滯后于當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

經(jīng)調(diào)查，在武進(jìn)的樓村，年輕一代大多受過(guò)良好的教育，完成學(xué)業(yè)之后多愿意留在自己畢業(yè)的城市打拼，再不濟(jì)也想留在市區(qū)工作而不愿回到農(nóng)村務(wù)農(nóng)，他們中的大部分在大城市中站穩(wěn)腳跟后，都取得了非農(nóng)業(yè)戶口。所以，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在樓村，大概有38%的青壯年已屬于集體經(jīng)濟(jì)組織范圍以外的人員。不過(guò)由于這個(gè)現(xiàn)象出現(xiàn)的時(shí)間并不長(zhǎng)，出現(xiàn)非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的案例也不是特別多。再者，若不是獨(dú)生子女的家庭，一般會(huì)由與父母生活在一起照顧父母的子女（屬本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員）取得房屋的繼承權(quán)，其他子女取得財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)。這是村民約定俗成的做法，也很好的避免了非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的現(xiàn)象的發(fā)生。

不過(guò)，據(jù)我調(diào)查，在金壇河頭鎮(zhèn)的周家塘，卻發(fā)生過(guò)兩個(gè)由非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的案例。兩戶老人都是村上的孤寡老人，無(wú)兒無(wú)女，平時(shí)的生活起居都是由租住他們房屋的外來(lái)務(wù)工人員負(fù)責(zé)，以抵消房租。在老人過(guò)世之前，都將房屋遺贈(zèng)給他們，從而取得房屋的所有權(quán)。

三、農(nóng)村村民自建房流轉(zhuǎn)中存在問(wèn)題的法律分析及其解決辦法

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。該條款說(shuō)明，現(xiàn)行法律政策并沒(méi)有限制農(nóng)民處分其房屋，只是其無(wú)法在出賣、出租其自建房后再申請(qǐng)宅基地，法律如此規(guī)定也是以防止其對(duì)自有權(quán)利進(jìn)行濫用，更好地保護(hù)本村集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員的合法權(quán)益。

（一）農(nóng)村村民出賣房屋的效力問(wèn)題及其解決辦法

我國(guó)現(xiàn)在尚沒(méi)有專門調(diào)整農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)關(guān)系的法律，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（1999年5月6日發(fā)布）規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。根據(jù)地隨房走原則，法律對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是明令禁止的，只有同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能成為該村自建房的受讓方，也就是說(shuō)農(nóng)村自建房只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員間買賣，而不得任意延伸至該集體以外的成員間進(jìn)行交易。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。即對(duì)村民享有宅基地的面積也作了限制性規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員在本村必須沒(méi)有宅基地，才能購(gòu)買本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓的房屋，只有符合這兩個(gè)條件，雙方關(guān)于農(nóng)村自建房的買賣才具有法律效力。

在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，農(nóng)村村民將自建房出售給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，因自建房買賣的效力問(wèn)題產(chǎn)生了大量糾紛，影響農(nóng)村和諧社會(huì)的建設(shè)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能參與農(nóng)村村民自建房的買賣，國(guó)家政策也明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村村民房屋，故對(duì)農(nóng)村村民向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員及城鎮(zhèn)居民出售房屋的合同，應(yīng)一律認(rèn)定為無(wú)效，以規(guī)范農(nóng)村宅基地管理和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障農(nóng)民安居樂(lè)業(yè)，有了安定的居所，農(nóng)民才會(huì)在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活中投入更多的精力，才能促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的合法有效進(jìn)行。

（二）農(nóng)村村民對(duì)自已在宅基地上所建房屋能否設(shè)定抵押的問(wèn)題及其解決辦法

現(xiàn)行法律并沒(méi)有作出規(guī)定禁止農(nóng)村村民對(duì)其自建房設(shè)定抵押，以至于在民間，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主為了迅速融資，私自將自建房設(shè)定抵押的現(xiàn)象大量存在，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。房屋是宅基地的附屬物，嚴(yán)格看來(lái)，宅基地之上的自建房也是不可設(shè)定抵押的。并且，農(nóng)村村民住房不像城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣已形成完整規(guī)范的體系，債權(quán)人的房屋抵押權(quán)并沒(méi)有得到法律的明確認(rèn)可，故為了保障農(nóng)民的基本生活，應(yīng)當(dāng)不準(zhǔn)許農(nóng)村村民為自有房屋私自設(shè)定抵押。

但是，農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定，是“三農(nóng)”工作的導(dǎo)向性目標(biāo)，隨著新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)致富的趨勢(shì)良好，對(duì)資金的需求量與日俱增，但因缺乏有效擔(dān)保，融資受到一定制約。而住房是普通農(nóng)戶最主要的資產(chǎn)，若無(wú)法抵押，其大量資產(chǎn)就會(huì)被固化，制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我認(rèn)為，為解決現(xiàn)實(shí)中的矛盾，開展農(nóng)村合作銀行辦理集體土地農(nóng)民自建房抵押貸款的試點(diǎn)活動(dòng)迫在眉睫。相關(guān)職能部門應(yīng)對(duì)集體土地上的農(nóng)民住房抵押政策性問(wèn)題作出相關(guān)決定；房管部門應(yīng)做好對(duì)集體土地農(nóng)民自建房房產(chǎn)登記工作；國(guó)土部門對(duì)集體土地上農(nóng)民自建房房產(chǎn)住居權(quán)在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）居民之間有償轉(zhuǎn)讓，準(zhǔn)許辦理過(guò)戶；人民法院對(duì)辦理抵押登記手續(xù)的集體土地上農(nóng)民自建房房產(chǎn)發(fā)生的債務(wù)糾紛，做好法律服務(wù)。

（三）農(nóng)村村民出租自有房屋的效力問(wèn)題及其解決辦法

由于房屋租賃中承租人并非房屋所有權(quán)人，他僅從房屋所有權(quán)人處取得有限的的使用權(quán)。房屋所有權(quán)人出租自有房屋，只是轉(zhuǎn)移房屋的使用權(quán)，并未改變房屋的權(quán)屬，當(dāng)然也不涉及宅基地使用權(quán)人的變更問(wèn)題，故農(nóng)村村民出租自有房屋的行為，不違反現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效行為。

但是根據(jù)上述調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村村民在出租自有房屋的過(guò)程中還存在著大量問(wèn)題，例如：出租人在出租自建房屋的時(shí)候并未經(jīng)過(guò)申請(qǐng)，也未報(bào)房屋租賃主管機(jī)關(guān)的審批；當(dāng)事人雙方并不嚴(yán)格按照法律規(guī)定定立書面的租賃合同，也沒(méi)有明確約定房屋租賃的期限、租金的給付方式；出租人對(duì)承租人在租房中的生活或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不聞不問(wèn)；私房出租人沒(méi)有按照稅法規(guī)定向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，也沒(méi)有按規(guī)定向房屋租賃主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi)等等。當(dāng)事人雙方對(duì)自身的法律保護(hù)意識(shí)并不強(qiáng)，若在租賃房屋的過(guò)程中發(fā)生糾紛，很難通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。

我認(rèn)為，對(duì)于上述問(wèn)題的解決，一是需要依靠法治觀念、法律知識(shí)的宣傳，使村民不斷提高自身的法律意識(shí)，依法辦事；二是需要各政府職能部門依法在自己的職能范圍內(nèi)辦事，尤其注重農(nóng)村村民自建房方面的政府管理工作；三是需要加快農(nóng)村自建房流轉(zhuǎn)方面的立法工作，彌補(bǔ)法律隨著社會(huì)的發(fā)展所呈現(xiàn)出的不足與缺陷。

（四）非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的權(quán)利限制及其中存在的問(wèn)題

我認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)的司法實(shí)踐中，應(yīng)認(rèn)定非集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)，而不能僅以繼承人或受遺贈(zèng)人是否屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之一作為唯一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。但是，宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)特定的權(quán)利，僅歸屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員享有。公民基于身份關(guān)系而通過(guò)其他方式取得的房屋所有權(quán)只能在房屋實(shí)體存在期間行使，一旦房屋滅失，其所有權(quán)就歸于消滅，也不能再在原宅基地上重建房屋。若在其占有房屋期間出現(xiàn)拆遷等事由，房屋所有權(quán)人所得補(bǔ)償款應(yīng)僅限于房屋自身價(jià)值，即地上部分價(jià)值，而不應(yīng)當(dāng)包括針對(duì)土地使用權(quán)喪失的補(bǔ)償。

建設(shè)部在《房屋登記管理辦法》第87條單獨(dú)規(guī)定禁止非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員辦理農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但是近二十年來(lái)，我國(guó)農(nóng)村的發(fā)展日新月異，人口流動(dòng)的加快必然導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和人口身份的變動(dòng)，因而，在立法上對(duì)農(nóng)村宅基地的使用的規(guī)定過(guò)疏、過(guò)少且過(guò)于死板已與農(nóng)村各方面的快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況嚴(yán)重脫節(jié)。

我認(rèn)為，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村房屋的立法完善應(yīng)做到以下三點(diǎn)：

1、廢除建設(shè)部頒布的《房屋登記管理辦法》第87條的規(guī)定，如果對(duì)非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得的農(nóng)村房屋不予辦理登記手續(xù)，會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村中出現(xiàn)大量房屋權(quán)屬不明，降低農(nóng)村宅基地的利用率，嚴(yán)重侵害農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

2、在立法上要明確界定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的范圍，相關(guān)部門對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格認(rèn)定要嚴(yán)格把控。在地方立法上，各地方也應(yīng)因地制宜，在不違背基本法律規(guī)定的前提下，作出不同界定。

3、對(duì)農(nóng)村宅基地?zé)o償使用的期限和條件作出修改，這些期限和條件都是立法上對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)做出的限制性規(guī)定，是農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)遇到的法律障礙，也是阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因之一。

四、結(jié)束語(yǔ)

將農(nóng)村村民自建房自由流轉(zhuǎn)是法律界的一個(gè)普遍主張，這的確也是一個(gè)被證明能夠加快新農(nóng)村建設(shè)、提高資源利用率、促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效的方式?？傊?，保障廣大農(nóng)民對(duì)土地及土地上的建筑物的權(quán)利的根本一點(diǎn)就是確定他們對(duì)土地最大限度的自主決定權(quán)，以及對(duì)這種自主權(quán)給予有效的法律救濟(jì)。（作者單位：青海民族大學(xué)）

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