摘要：按揭普遍被認為是英文mortgage的中文譯名，是以英國為代表的普通法系中不動產(chǎn)擔保的典型形式之一，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，按揭制度傳入中國，并逐漸被本土化，融入中國法律體系之中形成一種新型的融資方式。本文旨在對我國商品房按揭貸款擔保問題中的風險性因素進行分析。

關(guān)鍵詞：商品房；按揭貸款；擔保

一.我國商品房按揭貸款中按揭的性質(zhì)

按揭，是香港人對英美法系中mort gage的翻譯，其法律構(gòu)成須具備三個條件：1.特定財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移2.債務(wù)人不履行還款義務(wù)時債權(quán)人可以取得所有權(quán)3.債務(wù)人享有通過履行債務(wù)而贖回擔保物的權(quán)利同時債權(quán)人有交還財產(chǎn)的義務(wù)，因而可以看出按揭是一種債務(wù)人通過特定財產(chǎn)讓渡與債權(quán)人的形式實現(xiàn)擔保物權(quán)目的的物的擔保方式，權(quán)利轉(zhuǎn)讓是其基本規(guī)定。

在我國，“按揭”有特定的含義，不同于作為英國法中不動產(chǎn)典型形式擔保形式的按揭，它是銀行提供個人住房貸款的一種方式，可以分為期房按揭，現(xiàn)房按揭和在建工工程按揭。

現(xiàn)房按揭以現(xiàn)房為交易對象，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后，由購房人支付一定比例的購房款，房款剩余部分由購房人向銀行借貸并將所購商品房抵押給貸款銀行作為擔保的一種融資方式。受禁止流質(zhì)約定條款的制約，抵押的借貸人如不按約償還貸款本息，貸款銀行則可行使抵押權(quán)通過拍賣程序處分抵押的房地產(chǎn)，從拍賣所得的價款中優(yōu)先受償，而不是當然取得所有權(quán)。

所謂期房在支付首期購房款后，余款由購房人以買賣合同項下的權(quán)益作為擔保向銀行申請貸款，同時開發(fā)商作為購房人不能按期還款付息的保證人，并承擔連帶保證責任。

相對于現(xiàn)房按揭而言，期房的按揭貸款法律關(guān)系是因借款人、銀行、開發(fā)商基于簽訂個人住房抵押借款合同而發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。法律關(guān)系具有復(fù)雜性，主要體現(xiàn)在：購房人與開發(fā)商間形成的商品房預(yù)購人與預(yù)售人間的商品房預(yù)售合同關(guān)系，購房人與銀行間的借款合同關(guān)系，按揭人與按揭權(quán)人之間的抵押合同關(guān)系以及房地產(chǎn)按揭權(quán)設(shè)定時，開發(fā)商同時作為按揭權(quán)人的保證人擔保按揭人債務(wù)的履行同時產(chǎn)生的保證合同關(guān)系，因而房地產(chǎn)按揭權(quán)是以人保和物保兩種方式擔保貸款債務(wù)履行的。

二、按揭貸款的風險問題分析

作為一種融資的購房方式，商品房按揭貸款制度對促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了關(guān)鍵作用，已成為了城市居民房購所采取的主要方式。另一方面，個人住房貸款余額不斷增長，也使商業(yè)銀行承擔了巨大的風險，主要包括利率風險、信用風險、提前償付風險和宏觀風險。

（一）來自利率的風險

利率風險主要是指由于利率調(diào)整的頻率和限額有規(guī)定，按揭貸款的利率不能完全隨市場利率的變動調(diào)整而使銀行所遭受的損失。針對個人商品房按揭貸款，當資本市場出現(xiàn)利率攀升時，銀行因無法進行及時調(diào)整導(dǎo)致自身收入減少，利率下降。因為按照目的相關(guān)法律的規(guī)定，特別是近年來我國近年來經(jīng)濟出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，政府為抑制經(jīng)濟過快增長，中央銀行已經(jīng)多次加息，但是銀行的住房按揭貸款利率要到次年才能相應(yīng)提高。所以銀行在住房按揭貸款方面必然要遭受利率損失。另一方面，我國現(xiàn)階段經(jīng)濟面臨通貨膨脹進入持續(xù)加息周期，房地方面面臨利率上升的風險。個人住房貸款利率將不斷走高，這也將在一定程度上成為個人住房貸款信用惡化和房價下跌的催化劑。

（二）來自信用方面的風險

信用風險主要由購房人信用和開發(fā)商信用兩方面構(gòu)成。任何一方不按照協(xié)議履行合同都會導(dǎo)致貸款不能按期收回造成損失。

首先，購房人的個人信用是商品房按揭貸款中風險的最直接來源。購房人在個人收入、素質(zhì)、行為、信譽等方面都存在一定的風險。購房人違約存在兩種情況：一是客觀原因喪失還債能力而引起的被迫違約；二是借款人在權(quán)衡放棄繼續(xù)還貸而帶來的利益和隨時后做出自主選擇的理性違約，這種違約多存在于房產(chǎn)市場不景氣房價下跌時。此時購房人覺得違約損失小于違約帶來的經(jīng)濟利益，從未選擇以違約方式降低損失來獲取更大的利益。

其次，房地產(chǎn)商的信用問題也是產(chǎn)生風險的關(guān)鍵因素。主要表現(xiàn)在，一方面不能按時完工、挪用貸款、重復(fù)抵押造成的風險；另一方面在我國房價急速上漲的情況下，部分開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)策劃、參與或直接炒作進行房地產(chǎn)投機更加劇了市場緊張。而在我國無論是商品房按揭貸款還是開發(fā)商建房的貸款，主要都是來自銀行，對于投資性購房而言、房價下跌，無人接盤，開發(fā)商和投資者都將面臨還債危機，風險不可低量。

再次，銀行對貸款管理不善也使自身風險增加。當前，我國銀行業(yè)正處于向零售銀行轉(zhuǎn)型的過程，基于按揭的人保與物保性普遍將商品房按揭貸款為優(yōu)良資產(chǎn)，在高度的競爭環(huán)境中，個別銀行過度迎合客戶需求，放松業(yè)務(wù)辦理條件，貸款前只做形式審查，貸款過程中向客戶提供不合理的便利，這便給日后不良資產(chǎn)的增加埋下了隱患。與此同時，近幾年的個人房貸審核表明用假收入證明等虛假文件到銀行進行虛假按揭、套貸、騙貸等現(xiàn)象大量存在。

（三）來自提前償付和宏觀風險

提前償付風險是指借款人在合約到期之前完全償付借款，從而使銀行的資產(chǎn)流動性大大超過其最大化利潤和基本風險防范的要求而造成損失。

宏觀風險則是指一旦房地產(chǎn)業(yè)不景氣或受到國內(nèi)外經(jīng)濟沖擊則可能激發(fā)的信用危機。目前我國面臨最大的宏觀風險則是美國次貸危機的影響。但由于國家宏觀調(diào)控機制作用對我國金融市場沖擊并不大。

因此完善我國社會信用體系，建立銀行等金融機構(gòu)對按揭人信用評價有效機制，構(gòu)建外部服務(wù)層以支持貸款信用等級評定機構(gòu)和房產(chǎn)評估機構(gòu)，對按揭系統(tǒng)風險的防范有著十分重要的意義。 （作者單位：同濟大學(xué)中德學(xué)院國際法學(xué)）

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