摘 要：農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)是農(nóng)用地使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的交易過(guò)程，隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的變革，農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)方式也發(fā)生了相應(yīng)地變化，除了城市流轉(zhuǎn)方式外，內(nèi)部流轉(zhuǎn)是農(nóng)用地主要的流轉(zhuǎn)方式。農(nóng)用地采用內(nèi)部流轉(zhuǎn)方式，是農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的必然結(jié)果。農(nóng)用地采用內(nèi)部流轉(zhuǎn)方式可以優(yōu)化農(nóng)村土地資源的配置，提高農(nóng)用地的使用效率，充分發(fā)揮農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)效益，減少市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)，節(jié)約交易費(fèi)用。但是農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)存在一些有待解決和完善的方面。

關(guān)鍵詞：農(nóng)用地；內(nèi)部流轉(zhuǎn)；再次流轉(zhuǎn)；城市流轉(zhuǎn)；外部環(huán)境

1.農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵包括：農(nóng)村土地的所有權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在集體和承包經(jīng)營(yíng)人之間內(nèi)部的“初次流轉(zhuǎn)”和在承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在自愿的基礎(chǔ)上將所承包經(jīng)營(yíng)的土地在一定的期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給其他單位或個(gè)人的“再次流轉(zhuǎn)”。

2.我國(guó)農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

（1）流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，無(wú)規(guī)范合同契約。就算農(nóng)戶與業(yè)主簽訂了書(shū)面土地流轉(zhuǎn)合同，簽訂雙方也由于知識(shí)的局限性使得合同文本也不規(guī)范，內(nèi)容歸于簡(jiǎn)單，對(duì)流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務(wù)以及違約責(zé)任都缺乏明確具體的規(guī)定，沒(méi)經(jīng)過(guò)村委會(huì)簽證、蓋章，也未報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)府農(nóng)村承包合同管理處備案。

（2）缺少必要的合同保障。農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)不同于城市流轉(zhuǎn)，主要是周圍的鄰居或者親戚之間發(fā)生流傳，由于彼此之間長(zhǎng)期形成的穩(wěn)定關(guān)系，增加了互相之間的信任度，再加上土地在農(nóng)村的價(jià)值比較低廉，往往就采用口頭協(xié)議，很少訂立書(shū)面合同，也不會(huì)要求相應(yīng)的物質(zhì)擔(dān)?；蛘叩盅骸＿@樣形成的流轉(zhuǎn)關(guān)系不受法律保護(hù)，一旦中途出現(xiàn)土地糾紛，牽涉到流轉(zhuǎn)土地的使用權(quán)或收益權(quán)問(wèn)題，由于當(dāng)事人無(wú)法提供相關(guān)的書(shū)面證明，自己的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的保障。

（3）流轉(zhuǎn)合同期限短。農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)周期一般是一年，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，如果進(jìn)行規(guī)?；N植或者養(yǎng)殖，在短周期內(nèi)難見(jiàn)效益，合同周期短不利于土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（4）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不明晰。由于農(nóng)村發(fā)展滯后于城市發(fā)展，農(nóng)村的各項(xiàng)制度建設(shè)也相對(duì)滯后，農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)制度不完善，使得農(nóng)用地出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)模糊，而土地作為農(nóng)民生產(chǎn)生活的重要保障，農(nóng)民迫切需要完善的產(chǎn)權(quán)制度來(lái)保障自己的合法權(quán)益，避免在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，損害自己的經(jīng)濟(jì)利益。所以，土地產(chǎn)權(quán)制度的不明確在很大程度上阻礙了農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

（5）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)很不完善。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的不完善主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，農(nóng)用地價(jià)值不公平。農(nóng)村土地由于其自身的特殊性，它的價(jià)值度量方式不好把握，導(dǎo)致農(nóng)用地的市場(chǎng)價(jià)值得不到公平的確定，出現(xiàn)非等價(jià)交易。第二，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)平臺(tái)缺失。農(nóng)用地的交易大多是農(nóng)民之間的私下交易，沒(méi)有一個(gè)中間平臺(tái)，為農(nóng)用地交易的雙方服務(wù)，及時(shí)披露待流轉(zhuǎn)土地的相關(guān)信息以及供需雙方的要求。第三，行政干預(yù)強(qiáng)。農(nóng)村土地流傳大多數(shù)情況下是由政府主導(dǎo)的，政府根據(jù)農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃確定當(dāng)期的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模和土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。而土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中行政手段敢于過(guò)多，往往出現(xiàn)違背土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，忽略市場(chǎng)基本供求狀況，導(dǎo)致土地供求失衡，阻礙土地流轉(zhuǎn)的正常運(yùn)行。

3.農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的原則及建議

（1）規(guī)范合同契約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中應(yīng)該規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同制度，明確流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容形式、流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)，明確土地的流轉(zhuǎn)期限，以及在流轉(zhuǎn)期內(nèi)產(chǎn)生的各種收益的分配問(wèn)題。建立規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同制度有利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行，有利于保障土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，有利于維持土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（2）堅(jiān)持依法原則

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，必須堅(jiān)持的首要原則就是依法原則。以現(xiàn)存的法律法規(guī)為產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的準(zhǔn)繩，堅(jiān)決杜絕、懲治非法流轉(zhuǎn)。

（3）堅(jiān)持自愿原則

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，必須堅(jiān)持平等協(xié)商、主體自愿的原則。農(nóng)村土地的所有權(quán)主體（集體）在出讓土地使用權(quán)時(shí)，首先必須經(jīng)過(guò)與所轉(zhuǎn)讓地上的承包者協(xié)商，在平等的基礎(chǔ)上，先由占地農(nóng)民將其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給集體，再由集體轉(zhuǎn)讓給土地需求者。自愿原則不僅表現(xiàn)為主體雙方自愿，而且表現(xiàn)為包括農(nóng)村土地的所有權(quán)主體在內(nèi)的任何第三方都不得干涉流轉(zhuǎn)雙方的意愿。

（4）堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正原則

土地流轉(zhuǎn)要公開(kāi)是指土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，待流轉(zhuǎn)土地的相關(guān)基本信息要充分披露，不能肆意隱瞞土地的情況，不準(zhǔn)誤報(bào)土地的面積和質(zhì)量，要在土地信息充分公開(kāi)的前提下完成流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)要公平是指土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，要根據(jù)流轉(zhuǎn)土地夫人具體位置、面積、產(chǎn)量綜合制定土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格，必須按照等價(jià)原則進(jìn)行交易，不得私下串謀抬升土地價(jià)格，導(dǎo)致土地交易的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，破壞土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的公平性。土地流轉(zhuǎn)要公正是指土地流轉(zhuǎn)要在當(dāng)事人自愿的前提下進(jìn)行，政府應(yīng)該充分尊重土地流轉(zhuǎn)雙方的基本意愿，不得以行政手段強(qiáng)制推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行，不得偏袒一方利益而損害另一方的合法利益。只有堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則才能為土地流轉(zhuǎn)提供一個(gè)公正的交易環(huán)境，保證土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。

（5）建立農(nóng)村土地市場(chǎng)。

農(nóng)村土地交易需要交易的基本場(chǎng)所，必須建立農(nóng)村土地交易市場(chǎng)為土地交易提供基本的交易場(chǎng)所，為供需雙方搭建交易平臺(tái)，提高土地流傳的效率，優(yōu)化農(nóng)村土地資源的配置，提高農(nóng)村土地的使用效率，增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收益。

（6）完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。

沒(méi)有完善的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，農(nóng)民的合法權(quán)益就得不到相應(yīng)的保障。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，明確土地產(chǎn)權(quán)制度，可以明確土地流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益，可以保證土地的所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬問(wèn)題，可以規(guī)范土地流傳過(guò)程中產(chǎn)生收益的分配問(wèn)題。進(jìn)而進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程，提高土地流轉(zhuǎn)的效率。

結(jié)論

綜上所述，我國(guó)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中主要存在流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范、流轉(zhuǎn)過(guò)程之中缺少必要的合同保障、流轉(zhuǎn)合同的期限較短、土地產(chǎn)權(quán)不明晰以及農(nóng)村土地交易市場(chǎng)不完善等問(wèn)題，為了進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地流傳，保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須完善農(nóng)村土地流傳的流程、明確土地產(chǎn)權(quán)、建立農(nóng)村土地流傳市場(chǎng)和建立土地流轉(zhuǎn)基本原則，建設(shè)一個(gè)健康、完善、公平的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。

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