摘 要：房地產(chǎn)是當(dāng)前人民群眾和經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)之一，近幾年來，我國商品房價(jià)格急劇上漲，大大超過了人們的購買能力。房價(jià)為何持續(xù)偏高？壟斷才是價(jià)格上漲的根源。通過分析我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)與寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)較為接近。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場；壟斷

一、前言

房地產(chǎn)是當(dāng)前人民群眾和經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)之一，近幾年來，我國商品房價(jià)格急劇上漲，大大超過了人們的購買能力。我國政府從2003年以來加大宏觀調(diào)控，采取了多種措施，增加供給，抑制投機(jī)需求，房價(jià)卻依然持續(xù)上漲。自1998年實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)逐步走向市場化，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)由市場來決定。但隨著近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，我們不禁開始思考，決定當(dāng)今中國大中城市商品房暴利高價(jià)的房地產(chǎn)市場究竟是一個(gè)什么樣的市場？它是不是基本上“可以決定房價(jià)”的成熟規(guī)范、競爭有序的市場？在競爭不充分的市場，價(jià)格便不能反映商品真實(shí)價(jià)值及市場供求狀況。到底是什么因素影響了自然狀態(tài)下（充分競爭）市場供求狀況，阻礙了房價(jià)市場化？

房價(jià)高，房地產(chǎn)業(yè)利潤也高，一般說來高利潤是維持不長的，只要競爭一出現(xiàn)，高利潤就慢慢消失了。我國房地產(chǎn)業(yè)的高房價(jià)、高利潤之所以能夠長期維持，是由于市場壟斷引起的。雖然影響房價(jià)的因素很多，但壟斷性因素卻是不可忽視的重要原因。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

從1998年我國實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，經(jīng)過短短十幾年的長跑，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，為我國GDP增長做出了重要貢獻(xiàn)。2000年以來，我國房地產(chǎn)投資一直占GDP 5%以上的份額，近幾年超過10%①，成為GDP增長的直接動(dòng)力；土地出讓金占全國財(cái)政收入的比重越來越高，賣地已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要源泉，況偉大（2012）測算出土地出讓金占地方財(cái)政收入比重均值為62.49%，已成為地方政府的“第二財(cái)政”。

據(jù)相關(guān)資料，目前三線城市新建商品住宅均價(jià)都在8000元/平方米以上，而2011年我國東部地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也僅僅是26000元左右，這意味居民一年的全部可支配收入勉強(qiáng)可以購買3平方米的住宅。2006年房地產(chǎn)業(yè)利潤總額1953.92億元，2010年高達(dá)6235.77億元②。房地產(chǎn)業(yè)一度被公認(rèn)為暴利行業(yè)。

我們看到的高利潤、高房價(jià)現(xiàn)象，在實(shí)證上也得到了證明。這里有兩個(gè)重要的指標(biāo)，一是勒納指數(shù)，二是房價(jià)收入比。勒納指數(shù)可以判斷房地產(chǎn)市場的壟斷程度，房價(jià)收入比可以判斷房價(jià)是否偏離正常水平。李宏瑾（2005）、高洪文（2007）通過對(duì)勒納指數(shù)的測算，表明我國房地產(chǎn)市場壟斷程度很高。判斷房價(jià)是否過高，世界上有一個(gè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，即一套房屋的合理價(jià)格應(yīng)該是家庭年收入的 5 倍左右或者是人均年收入的 10 倍左右。目前在中國，絕大多數(shù)地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了世界公認(rèn)的合理房價(jià)水平，根據(jù)相關(guān)學(xué)者的研究，2007年底我國房價(jià)收入比平均已經(jīng)超過15倍以上，一線城市達(dá)到25左右。并且房價(jià)的上漲從未停止過，近幾年上漲更為迅猛。

三、我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析

西方微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的市場壟斷與競爭程度將市場劃分為四種不同類型的結(jié)構(gòu)。一般來說根據(jù)市場集中度的高低、進(jìn)入壁壘和產(chǎn)品差異程度，將市場結(jié)構(gòu)分為完全競爭型、壟斷競爭型、寡頭競爭型、寡頭壟斷型和完全壟斷型四大主要類型。

寡頭壟斷型市場結(jié)構(gòu)是指少數(shù)大企業(yè)控制著產(chǎn)業(yè)市場大部分產(chǎn)品供給，市場的主要份額為幾家大企業(yè)所占有，而這幾家企業(yè)之間又存在不同形式競爭的市場結(jié)構(gòu)。寡頭壟斷型市場結(jié)構(gòu)的主要特征：第一，產(chǎn)業(yè)內(nèi)大企業(yè)數(shù)目相對(duì)較少，他們在資金、資源、技術(shù)、規(guī)模、產(chǎn)品信譽(yù)等方面擁有絕對(duì)優(yōu)勢，使得新企業(yè)難以進(jìn)入。第二，產(chǎn)品有差別或無差別。正是產(chǎn)品的無差別或差別代替性，使寡頭壟斷行業(yè)的少數(shù)大企業(yè)之間既存在著激烈的競爭，又各自相互依賴。第三，行業(yè)集中度較高。市場集中度反映了市場壟斷程度的高低。第四，進(jìn)入壁壘高。如果某種資源、技術(shù)等對(duì)于某個(gè)行業(yè)而言是稀缺的，其獲得門檻較高，那么通過控制該要素就能形成一種進(jìn)入壁壘，把同行業(yè)當(dāng)中其他的中小企業(yè)以及潛在進(jìn)入者拒之門外，使得整個(gè)行業(yè)集中度提高，資本、資源等集聚到少數(shù)大企業(yè)手中，因此逐步形成寡頭壟斷市場。

就房地產(chǎn)行業(yè)來說，首先，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商數(shù)目眾多，但是真正有實(shí)力的大企業(yè)卻是少數(shù)。比如，我們耳熟能詳?shù)挠腥f科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等等，他們已在市場占據(jù)一定地位，因良好的信譽(yù)、企業(yè)規(guī)模在行業(yè)中形成了絕對(duì)優(yōu)勢。其次，由于區(qū)域上的不可跨越性和土地的固定性，各大開發(fā)商只能在一定的區(qū)域、一定的地段上開發(fā)產(chǎn)品，房地產(chǎn)商品大體上是同質(zhì)的，但是因地理位置、戶型、樣式、裝修風(fēng)格等又各具特色。第三，由于土地、資金的高門檻，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘較高。獲得土地是進(jìn)入房地產(chǎn)市場最基本的條件，而土地被地方政府壟斷，只有少數(shù)有資質(zhì)、有實(shí)力的企業(yè)才能得到土地資源，再加上房地產(chǎn)業(yè)需要巨額資金，因此進(jìn)入這個(gè)市場是相當(dāng)困難的。最低資本規(guī)模和土地經(jīng)營權(quán)獲取的水準(zhǔn)所形成的壁壘將達(dá)不到這種水平和規(guī)模的企業(yè)擋在門外。也就是說土地和資本是進(jìn)入房地產(chǎn)市場的兩大門檻，只有實(shí)力較強(qiáng)、規(guī)模較大的企業(yè)才具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢進(jìn)入該市場，其他小型企業(yè)和潛在競爭者無法跨越較高的門檻，隨著資本和土地資源的集聚，該市場逐步形成寡頭壟斷市場。第四，行業(yè)集中度較高。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在以及較高的進(jìn)入壁壘，稀缺的資源集聚到較大的實(shí)力派企業(yè)手中，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)目眾多，但是房地產(chǎn)市場被幾個(gè)較大的企業(yè)分割。

對(duì)比幾種主要的市場結(jié)構(gòu)以及寡頭壟斷市場的特征，以及我國房地產(chǎn)業(yè)存在的持續(xù)高房價(jià)、高利潤現(xiàn)象，不難看出我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)顯著的壟斷性，與寡頭壟斷市場較為接近。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)事關(guān)人民群眾的切身利益，事關(guān)國家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。解決好房價(jià)過高問題具有重要的意義。當(dāng)前由于各種因素的原因造成了今天的局面。壟斷是一個(gè)永恒的話題，站在中國現(xiàn)實(shí)國情的背景，站在中國的經(jīng)濟(jì)體制下，這些問題的存在并非一朝一夕之舉就能解決的。

解決房價(jià)過高問題是一項(xiàng)巨大的工程，甚至“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，要從根本上控制房價(jià)，并不僅僅是政府調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)、抑制房地產(chǎn)投資需求這樣簡單，必須強(qiáng)固市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，促進(jìn)競爭和創(chuàng)新，更重要的是制度層面上的創(chuàng)新以及改進(jìn)。

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