摘 要：本文通過構(gòu)建相關(guān)計(jì)量模型表明，在其它條件不變時(shí)，房產(chǎn)稅將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。結(jié)合模型實(shí)證分析結(jié)果，稅制設(shè)計(jì)合理的房地產(chǎn)稅收政策和國(guó)家信貸政策、地方公共支出預(yù)算相互配合等的政策組合能夠有效調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)；計(jì)量模型

近年來，我國(guó)房?jī)r(jià)漲速過快、炒房熱、高閑置率等問題成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)，房產(chǎn)稅對(duì)房市的調(diào)控作用，成為了研究和討論的焦點(diǎn)。

一、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)學(xué)者觀點(diǎn)分為兩類，一類是認(rèn)為我國(guó)房產(chǎn)稅（或者開征物業(yè)稅）能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。張洪銘、張宗益、陳文梅（2011）認(rèn)為雖然上海市和重慶市的兩套房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案著力點(diǎn)都在于打擊投資、投機(jī)性需求，使稅收的宏觀調(diào)控功能不斷增強(qiáng)。另一類認(rèn)為我國(guó)房產(chǎn)稅（或者開征物業(yè)稅）對(duì)房?jī)r(jià)基本上沒有影響，達(dá)不到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。蘇揚(yáng)（2012）認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、降低房地產(chǎn)價(jià)格效果并不明顯。胡海生、劉紅梅、王克強(qiáng)（2012）認(rèn)為上海和重慶房產(chǎn)稅改革方案力度相對(duì)較小，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作用有限。

上述研究沒有給出房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)關(guān)系的理論模型，本文通過構(gòu)建房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系的理論模型，闡明房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。

二、模型的構(gòu)建與檢驗(yàn)

（一）模型構(gòu)建

建立以下雙對(duì)數(shù)型經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型：

lnPit = B0+B1 lnIncit+B2 lnCit+B3 lnTit + E

上式中，Pit表示i地區(qū)t期商品房平均銷售價(jià)格；Incit表示i地區(qū)t期平均家庭可支配收入；Cit表示i地區(qū)t期房屋平均造價(jià)；Tit表示i地區(qū)t期房產(chǎn)稅。

（二）數(shù)據(jù)來源及相關(guān)說明

根據(jù)研究目的和上述模型要求，選取了影響商品房銷售價(jià)格的人均可支配收入、商品房的造價(jià)以及地方政府每一年籌集到的房產(chǎn)稅稅額。選取我國(guó)東部地區(qū)十一個(gè)省份數(shù)據(jù)資料平均值為研究樣本，樣本選擇期間為2003—2011年，所有數(shù)據(jù)均取自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2003—2011）。具體建模檢驗(yàn)過程均通過Eviews3.1軟件完成。

（三）模型檢驗(yàn)

1、ADF單位根檢驗(yàn)

選取2003—2011年度商品房平均銷售價(jià)格、人均可支配收入、商品房造價(jià)和房產(chǎn)稅稅額組成時(shí)間序列，進(jìn)行建模分析。Pit、Incit、Cit、Tit均存在單位根（10%顯著性水平以內(nèi)），表明各變量為非平穩(wěn)序列?！鱌it、△Incit、△Cit、△Tit在10%的顯著性水平以內(nèi)拒絕存在單位根，表明所有數(shù)列均為平穩(wěn)數(shù)列，均為一階單整，因此滿足協(xié)整建模要求，所建模型成立。

2、協(xié)整檢驗(yàn)與誤差修正模型分析

在10%以內(nèi)的顯著性水平下，t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值為-3.181608，小于相應(yīng)臨界值。表明殘差序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列，說明Pit和Incit、Cit、Tit之間存在協(xié)整關(guān)系。Pit和Incit、Cit、Tit之間存在協(xié)整，表明兩者之間有長(zhǎng)期均衡關(guān)系。但從短期來看，可能會(huì)出現(xiàn)失衡，為了增強(qiáng)模型的精度，可以把協(xié)整回歸式中的誤差項(xiàng)E看做均衡誤差，通過建立誤差修正模型把Pit的短期表現(xiàn)與長(zhǎng)期變化聯(lián)系起來。誤差修正模型的結(jié)構(gòu)如下：

△lnPit = B0+B1△lnIncit+B2△lnCit+B3△lnTit + B4Et-1+E

最終得到誤差修正模型的估計(jì)結(jié)果：

△lnPit = -2.09+0.034060△lnIncit+3.927357△lnCit+4.853109△lnTit + Et-1+E

通過以上回歸結(jié)果發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅系數(shù)符號(hào)為正，滯后一期房產(chǎn)稅系數(shù)符號(hào)為負(fù)。

三、我國(guó)2011年房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效應(yīng)分析

短期來看，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，在短期內(nèi)征收房產(chǎn)稅，難以影響一級(jí)市場(chǎng)供給，也無法影響房產(chǎn)存量。因此，短期來看房產(chǎn)稅的出臺(tái)將使房產(chǎn)的消費(fèi)性與投資性需求同時(shí)下降且供給增加，這將使房?jī)r(jià)下降。長(zhǎng)期看，長(zhǎng)期房地產(chǎn)供給取決于土地供給，而土地作為一種稀缺資源，其供給權(quán)掌握在政府收支，與房?jī)r(jià)沒有必然的聯(lián)系，但如果房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)合理，將使得房產(chǎn)長(zhǎng)期需求下降且回歸居住本質(zhì)，改變需求結(jié)構(gòu)。因此，從長(zhǎng)期來看，稅制設(shè)計(jì)合理的房產(chǎn)稅不僅能使房?jī)r(jià)下降，供給結(jié)構(gòu)也將發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變。

四、結(jié)論及建議

房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)到底有何影響，本文通過實(shí)證分析，得出了以下結(jié)論：

（一）理論模型表明，房產(chǎn)稅的征收將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，上一期房產(chǎn)稅負(fù)越重，當(dāng)期房?jī)r(jià)越低。在制定房?jī)r(jià)政策時(shí)，應(yīng)同時(shí)考慮不同因素的相互作用，否則，房?jī)r(jià)很難通過僅征收房產(chǎn)稅降下來。

（二）本文實(shí)證分析結(jié)果表明，對(duì)我國(guó)東部地區(qū)而言，房產(chǎn)稅能有效抑制房?jī)r(jià)上漲，因此，政府在制定具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策時(shí)，應(yīng)因地制宜，從實(shí)際出發(fā)，以此來達(dá)到調(diào)控不同地區(qū)房?jī)r(jià)的目的。

（三）本文通過對(duì)上海市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的效應(yīng)分析得出，應(yīng)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)課稅在房地產(chǎn)調(diào)控政策組合中的作用。房地產(chǎn)課稅政策雖然在當(dāng)前的政策調(diào)控組合中能夠發(fā)揮一定的作用，但更重要的是稅收政策手段要成為一種促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。因此，要充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，應(yīng)完善我國(guó)房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)。（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院）

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