摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)在備受關(guān)注的行業(yè)，其高回報(bào)與高風(fēng)險(xiǎn)都受到了各界的關(guān)注。其中房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)更是值得我們關(guān)注。本文主要從房地產(chǎn)泡沫形成的微觀機(jī)制和宏觀基礎(chǔ)這兩個(gè)方面來(lái)分析了我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成。同時(shí)基于此形成機(jī)制的基礎(chǔ)上，探討了衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；形成機(jī)制；衡量指標(biāo)

近些年來(lái)，隨著我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展既影響著我國(guó)居民的日常生活、居住條件，同時(shí)也對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展起到了極其重要的作用。然而縱觀世界房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷，1990年的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，1997年?yáng)|南亞各國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅以及2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的次貸危機(jī)。各國(guó)房地產(chǎn)的泡沫破滅引發(fā)了本國(guó)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，甚至帶來(lái)了全球范圍的金融危機(jī)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)且受到很多不確定因素影響的行業(yè)，其泡沫破滅所能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的影響極其嚴(yán)重。自1998年我國(guó)深化房地產(chǎn)行業(yè)制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。尤其近幾年來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的全國(guó)性上漲。幅度之大，范圍之廣，在我國(guó)房地產(chǎn)歷史上是少有的。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫論”、“過(guò)熱論”層出不窮。所以本文正是基于這樣的背景，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的機(jī)制以及衡量的指標(biāo)進(jìn)行了研究分析。

關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成，其機(jī)制是相當(dāng)復(fù)雜的。這里主要從微觀經(jīng)濟(jì)主體的行為以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境兩個(gè)方面來(lái)考量我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成。

（一） 房地產(chǎn)泡沫形成的微觀機(jī)制

第一，從需求的因素來(lái)看，我國(guó)居民的收入水平是影響房地產(chǎn)需求的重要因素，收入水平的變動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)存量變化起了重要的決定作用。每個(gè)家庭的收入水平提高，會(huì)直接影響家庭對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)總量，而且對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了直接的影響。同時(shí)，利率的變化也從需求層面上影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。利率的提高使得儲(chǔ)蓄的機(jī)會(huì)成本得到相應(yīng)的提高，居民對(duì)于儲(chǔ)蓄的意愿相對(duì)增強(qiáng)，進(jìn)而使得對(duì)投資的意愿減弱，導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)需求的減少。從另一方面來(lái)看，利率提高，房地產(chǎn)行業(yè)的投資與消費(fèi)的貸款同樣也受到了抑制。此外，城市的人口規(guī)模，人口密度都會(huì)影響著房地產(chǎn)的價(jià)格變化。

第二，從供給的因素來(lái)看，土地的供給價(jià)格變化是房地產(chǎn)價(jià)格變化的最重要的影響因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成從某種程度來(lái)講就是土地市場(chǎng)泡沫直接引起的。理論上來(lái)講，土地的供給有限性跟人口的持續(xù)增長(zhǎng)性會(huì)使得土地價(jià)格也出現(xiàn)持續(xù)的增長(zhǎng)。自然房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的增長(zhǎng)。供給上來(lái)看，地價(jià)的增高使得開(kāi)發(fā)商的成本變高，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的相應(yīng)提高。

第三，從房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的因素來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)位差異較大，作為一個(gè)高投入高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，雖然我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)很多，但我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)并不充分的市場(chǎng)，所以我國(guó)的房地產(chǎn)供給彈性相對(duì)較低，進(jìn)而需求增加會(huì)迅速推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

第四，從投資與消費(fèi)的心理預(yù)期因素來(lái)看，投資者與消費(fèi)者如果對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上升充滿(mǎn)信心時(shí)，自然會(huì)使得對(duì)房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)增加，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。

（二） 房地產(chǎn)泡沫形成的宏觀基礎(chǔ)

第一，從貨幣政策的角度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展因?yàn)槠渲芷陂L(zhǎng)，投入大，成本高的本質(zhì)特點(diǎn)，其投資與消費(fèi)都離不開(kāi)銀行的貸款。所以從貨幣政策的角度來(lái)看，不論是貨幣發(fā)行量的變化還是利率的變動(dòng)，都會(huì)直接影響我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)。政府通過(guò)貨幣政策的調(diào)控來(lái)控制房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。通過(guò)提高利率來(lái)抑制房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲；而通過(guò)調(diào)整貨幣供應(yīng)量，防止貨幣過(guò)度供給引起的流動(dòng)性過(guò)剩，進(jìn)而抑制了投資者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性投資。

第二，從財(cái)政政策的角度來(lái)看，據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)所繳納的稅費(fèi)占開(kāi)發(fā)成本的15%到20%。房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)水平過(guò)高成為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要原因。在經(jīng)濟(jì)周期中，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)需求隨之增長(zhǎng)，因?yàn)槠涔┙o彈性的相對(duì)較低性，稅收費(fèi)用增高推動(dòng)成本增高，成本的提高推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)非理性波動(dòng)。而在經(jīng)濟(jì)蕭條的時(shí)期，需求彈性相對(duì)較大，使得導(dǎo)致稅收難以轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，從而使得房地產(chǎn)開(kāi)放商的生產(chǎn)成本變高，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)困難，同樣會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格不合理的波動(dòng)。

第三，從土地政策的角度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)主要源于土地價(jià)格的變化。而從我國(guó)的土地政策來(lái)看，從無(wú)償調(diào)撥到有償協(xié)議轉(zhuǎn)讓再轉(zhuǎn)變?yōu)榕馁u(mài)和掛牌出讓。而現(xiàn)在我國(guó)的地方政府重要財(cái)政來(lái)源之一就是土地出讓?zhuān)胤秸仁峭恋爻鲎尲罢饔玫闹黧w，又是土地出讓收益的主要獲益者。而土地供給量又是有限的，所以土地的需求是影響土地價(jià)格的主要因素。而地方政策對(duì)土地出讓政策的控制越嚴(yán)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地炒地的行為就越為激烈，也使得對(duì)土地的需求就越大，使得土地價(jià)格出現(xiàn)非理性的波動(dòng)上漲。這也直接造成了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的非理性波動(dòng)。

第四，從政策監(jiān)管的角度來(lái)看，一方面由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)性，使得政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不能夠及時(shí)充分的了解，這也就是說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了非理性波動(dòng)時(shí)，政府不能夠及時(shí)的進(jìn)行調(diào)控，或者調(diào)控的政策未必能起到理想的作用。另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，使得靠土地出讓獲得收益的政府收益也出現(xiàn)了很大程度的上升，使得政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控決策上面的認(rèn)識(shí)出現(xiàn)一定的偏差，進(jìn)而使得政府的監(jiān)管制度有了一定的缺陷與不足。這也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格非理性波動(dòng)的重要原因。

從我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制來(lái)看，想要衡量我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化的程度，需要選取合適的指標(biāo)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫形成機(jī)制的復(fù)雜性，不能單純的認(rèn)為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快就表示房地產(chǎn)泡沫度高。國(guó)際上通用的房地產(chǎn)泡沫衡量指標(biāo)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所占GDP的比重，房?jī)r(jià)與收入之比。其他的還有商品房空置率、房地產(chǎn)貸款比率等等。

其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重主要反映了各行業(yè)的投資結(jié)構(gòu)是否合理，適度的比重會(huì)推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康增長(zhǎng)；然而過(guò)重的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重不僅會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)整體的失衡，同時(shí)也使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資過(guò)剩，造成閑置積累，資源浪費(fèi)，從而引起房地產(chǎn)泡沫度增加。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重大約在3%到8%之間，如果超過(guò)了這個(gè)比重則在一定程度反映了房地產(chǎn)泡沫程度過(guò)高。

而房地產(chǎn)價(jià)格與收入之比主要是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制中的投機(jī)需求因素選取的，反映的是居民的相對(duì)購(gòu)買(mǎi)能力以及家庭對(duì)于房?jī)r(jià)的承受能力。房?jī)r(jià)收入之比越高，則表示居民的支付能力越低。這也就說(shuō)明，居民收入的增長(zhǎng)水平比不過(guò)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)水平，這是因?yàn)樵谖覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在了大量的投機(jī)倒把的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)價(jià)格一直不協(xié)調(diào)于個(gè)人收入的增長(zhǎng)，同時(shí)，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

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