摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要。在不斷發(fā)展的過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)不規(guī)范，加之國內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國際經(jīng)濟(jì)變動的影響，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，這個已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。本文從我國一些房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)問題引起經(jīng)營困境甚至破產(chǎn)的案例著手，分析了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的環(huán)節(jié)和原因，并提出了避免發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的防范措施，以保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的經(jīng)濟(jì)效益和得到穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險管理；防范措施

一、舉例說明房地產(chǎn)企業(yè)因開發(fā)過程中出現(xiàn)的財務(wù)損失

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入到了快速發(fā)展的階段。由于08年的金融危機(jī)，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有經(jīng)得住這次考驗。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的收緊，保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房的大批開建，人們對購買商品房有了一些延遲，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)支撐不了巨大的成本壓力和償還債務(wù)的壓力，以至于一些企業(yè)資金鏈斷裂企業(yè)不得不選擇破產(chǎn)。在進(jìn)行房屋開發(fā)的過程中很多地方都可以風(fēng)險，有的只是造成了一點損失，有些是造成重大的財產(chǎn)經(jīng)濟(jì)損失，甚至一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)了。

二、 總結(jié)上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的環(huán)節(jié)

經(jīng)過對上述企業(yè)的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營各個環(huán)節(jié)都會有財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)，我對通過對資金運動的先后順序，把整個資金運動過程分為籌資、投資、使用（營運）、和收回（銷售）等環(huán)節(jié)。通過對房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營過程及資金的運動過程進(jìn)行分析，我們可以把財務(wù)風(fēng)險具體總結(jié)成：

（一）籌資環(huán)節(jié)具有財務(wù)風(fēng)險?；I資環(huán)節(jié)分為取得貸款和償還利息兩個階段，如果企業(yè)有大量的債務(wù)，企業(yè)在需要錢的時候再去取得借款的將會受到限制，甚至企業(yè)無法再另外，如上述企業(yè)中、江蘇香娟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、由于已經(jīng)有大量的借款，必須要按照約定償還利息，否則會受到債權(quán)人的追債，如果還不能案例還債，有可能出現(xiàn)企業(yè)被申請破產(chǎn)的風(fēng)險。

（二）投資環(huán)節(jié)具有財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是個資金密集型行業(yè)，在投資開發(fā)初期就需要大量資金去購買土地?，F(xiàn)在大多數(shù)國有土地的出售都是用拍賣的方式進(jìn)行出售，企業(yè)也要用競拍的方式去購買土地，也是在競爭中花費超過其他競拍者的價格才能取得土地使用權(quán)，這是一筆很大的投資。如果企業(yè)的貨幣資金不足以支付競拍首付競拍價一部分，競拍保證金將會有被沒收的風(fēng)險。同時也要取得沒有爭議的土地，不要像案例中上海虹城房地產(chǎn)有限公司、商丘市偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司那樣造成不必要的財務(wù)損失。如果企業(yè)的建筑質(zhì)量不合格，出現(xiàn)質(zhì)量問題，需要賠償購房者的損失，有造成重大財務(wù)損失的風(fēng)險。

（三）營運環(huán)節(jié)具有財務(wù)風(fēng)險。營運環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)在取得土地后進(jìn)行后期開發(fā)進(jìn)行的營運活動。在這個階段需要解決材料供應(yīng)的問題，工人工資、納稅問題。如果在材料供應(yīng)時，資金鏈斷裂，仍可能有被起訴的風(fēng)險，要求履行合同的風(fēng)險，甚至供應(yīng)商會停止供貨，使工程進(jìn)度受到影響，進(jìn)而產(chǎn)生更大的財務(wù)風(fēng)險。在這個環(huán)節(jié)中有20%的企業(yè)出現(xiàn)了財務(wù)風(fēng)險。因此，在這個階段也要加強(qiáng)財務(wù)管理。

三、 分析在上述環(huán)節(jié)中出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的原因

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的初期就要投入大量的資金，并且從土地開發(fā)到房屋銷售需要經(jīng)歷很長的時間，只有等到房屋銷售出去才能回籠資金。因此企業(yè)要有要加強(qiáng)財務(wù)管理合理利用資金。但是，并不是每個企業(yè)都能利用好每一筆資金。

（一）企業(yè)自身的原因

1、 缺乏財務(wù)預(yù)算管理。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個典型的資金密集型行業(yè)，當(dāng)然需要大量的資金，如何合理的安排資金流量才能給公司帶來最大的收益應(yīng)該是財務(wù)人員應(yīng)該做的，財務(wù)人員應(yīng)該加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算，對資金利用做出長期的規(guī)劃，盡量在投資初期要制定好預(yù)算，這樣可以為企業(yè)制定長期的戰(zhàn)略目標(biāo)做出規(guī)劃，也可以合理的安排資金。

2、缺乏現(xiàn)金流管理。曾有人說現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，可見現(xiàn)金流對企業(yè)的發(fā)展是多么重要。從上述例子我們也可以看出來，一旦企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，企業(yè)的經(jīng)營情況將會出現(xiàn)很大問題，甚至有不少企業(yè)因為資金流斷裂而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)情況的發(fā)生。因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，制定合理資金使用計劃，保證企業(yè)的日常經(jīng)營活動對資金的需要。

3、經(jīng)營管理不嚴(yán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作繁瑣復(fù)雜，從競拍到土地，對土地的整理費，圖紙設(shè)計，基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等一系列成本費用。如果控制不嚴(yán)，將會加大公司的費用，進(jìn)而減少公司利潤，甚至?xí)谐霈F(xiàn)虧損的風(fēng)險。

（二）客觀原因

企業(yè)的發(fā)展離不開社會環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，其發(fā)展也會受到社會環(huán)境的影響，比如08年的金融危機(jī)，使一些房地產(chǎn)企業(yè)的銷量受到影響，房價高漲時銷量也會受到影響，進(jìn)而影響到了資金回籠，使企業(yè)可用資金減少，就有可能出現(xiàn)資金短缺的情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，在房地產(chǎn)開發(fā)周期內(nèi)，利率的變化也會對公司的財務(wù)產(chǎn)生影響。國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響也使巨大的，政府稅收稅率的提高，企業(yè)將會承擔(dān)更多的納稅義務(wù)，利潤流出較多企業(yè)的留存將會減少。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的防范措施

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在財務(wù)管理過程中必須要面對的一個現(xiàn)實問題。財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，企業(yè)管理者應(yīng)該加強(qiáng)財務(wù)管理，采取有效措施來降低風(fēng)險的發(fā)生幾率。風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。非系統(tǒng)風(fēng)險是可以完全消除的，但是系統(tǒng)風(fēng)險是無法完全消除的，只有通過建立資產(chǎn)組合來分散風(fēng)險而不能消除風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)財務(wù)管理，制定合理的措施來減少甚至是消除非系統(tǒng)風(fēng)險的發(fā)生。對待非系統(tǒng)風(fēng)險我們可以采取一些主動防御措施，面對非系統(tǒng)風(fēng)險我們可以采取主動和被動的措施相結(jié)合的方法來降低損失。

（一） 主動防御措施

1、建立財務(wù)預(yù)算體系。房地產(chǎn)企業(yè)開房屋開發(fā)周期長，資金占用量大，在開發(fā)過程中可能出現(xiàn)資金流出時間不合理、籌資方式不合理、籌資量不合理等等情況。因此企業(yè)應(yīng)該對整個項目資金作出預(yù)算，對企業(yè)缺乏的資金應(yīng)該選擇合適的籌資方式，應(yīng)在股權(quán)籌資、向銀行借款、發(fā)行債券、采用信用籌資等等作出最有利企業(yè)的籌資方式。對企業(yè)的收入與支出、經(jīng)營的成果與費用的分配做出計劃。

2、加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管理。現(xiàn)金流被視為企業(yè)的血液，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，企業(yè)的經(jīng)營活動可能會出現(xiàn)問題。從上面的例子中我們可以看到有不少企業(yè)破產(chǎn)是因為現(xiàn)金流斷裂。因此企業(yè)一定要加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，制定合理的資金使用計劃，合理調(diào)度資金，確保建設(shè)項目施工的正常進(jìn)行。

3、加強(qiáng)經(jīng)營管理。企業(yè)要獲取利潤，必須有成本費用的發(fā)生?，F(xiàn)在有些企業(yè)設(shè)置大量的部門，甚至一些是重復(fù)的，這將會使企業(yè)支出更多的人工成本，在土地開發(fā)初期對土地“三通一平”費用，銷售費用，管理費用等等應(yīng)該加強(qiáng)管理，建立監(jiān)督機(jī)制，盡量減少不必要的費用支出。

（二） 被動防御措施

非系統(tǒng)風(fēng)險是企業(yè)無法避免的，是受市場環(huán)境、國家政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等眾多因素影響。由于非系統(tǒng)因素造成的損失和一些小的財務(wù)損失企業(yè)可以采取以下措施：

1、財務(wù)損失計入成本費用。房地產(chǎn)由于開發(fā)周期長，難免會出現(xiàn)一些小的財務(wù)費用損失，對于這些小的損失可以將其計入成本費用。

2、建立意外損失儲備金。意外損失儲備金是根據(jù)企業(yè)的財務(wù)能力，預(yù)先從企業(yè)的自有資金或留存收益中提取一部分，用來彌補(bǔ)財務(wù)損失。這種方法是處理那些較大的財務(wù)損失，因為這種損失較大，一般很難直接計入成本費用。

3、保留銀行借款權(quán)限。企業(yè)可以與銀行設(shè)定最高借款額，在最高借款額范圍內(nèi)銀行是無條件履行借款的。房地產(chǎn)企業(yè)在出現(xiàn)資金低于設(shè)定水平線時，向銀行取得借款維持現(xiàn)金量。由于這種方式取得借款的速度比較快，企業(yè)也可以在出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險導(dǎo)致?lián)p失時向銀行借款，然后再慢慢償還借款。因此，公司可以保留一定的借款余額權(quán)限。