蘇鑫很忙。

辭去SOHO中國(guó)運(yùn)營(yíng)總裁一職4年以后，他的標(biāo)簽不再與潘石屹捆綁在一起。作為高和資本董事長(zhǎng)，往返于京滬兩地已成蘇鑫的工作常態(tài)。

高和資本創(chuàng)立于2009年，是中國(guó)首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金。在經(jīng)歷資金渠道單一（做銷售時(shí)的人脈資源）、募集量?。ú蛔?億）和商業(yè)模式未定的野蠻生長(zhǎng)階段后，這支被看作中國(guó)鐵獅門的地產(chǎn)基金，開(kāi)始形成自己的商業(yè)模式，并與當(dāng)下最熱門的城鎮(zhèn)化接軌。

這也是在房地產(chǎn)業(yè)徘徊于市場(chǎng)十字路口之際，地產(chǎn)基金的一個(gè)探路之舉。

上海“樓宇經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)”

上海高和大廈的收購(gòu)案例，是高和聯(lián)手政策性銀行和地方政府，打造的“樓宇經(jīng)濟(jì)”商業(yè)模式縮影。

高和大廈原名中華企業(yè)大廈，坐落于寸土寸金的靜安區(qū)（類似于北京的東城、西城），該區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有可出讓的土地，地方財(cái)政頗受制約。

中華企業(yè)大廈曾是當(dāng)?shù)刈顬楦叨说霓k公樓，但伴隨著租客輪換、其他辦公樓興起之后，吸引力逐年降低，納稅能力衰減。

2012年10月，高和資本以7.9億元收購(gòu)該樓，對(duì)外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等進(jìn)行大規(guī)模改造，更名為高和大廈后對(duì)外招商。

改造后，大廈租金從4元/平方米·天，躍升到了7.5元/平方米·天，刷新上海寫字樓租金漲幅紀(jì)錄，入駐租客也由小企業(yè)變?yōu)榱私鹳愃帢I(yè)、國(guó)都證券等大公司。

此謂“樓宇經(jīng)濟(jì)”，即將中心區(qū)域的“死項(xiàng)目”盤活，從而吸引更多大企業(yè)，實(shí)現(xiàn)稅收最大化。該思路由靜安區(qū)政府率先提出，并已得到上海市政府認(rèn)可。

參與該項(xiàng)目的靜安區(qū)人士說(shuō)，這次收購(gòu)實(shí)現(xiàn)了政府和企業(yè)的雙贏?！皩?duì)靜安區(qū)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)無(wú)地可用，但財(cái)政收入增長(zhǎng)的壓力很嚴(yán)峻。怎么盤活存量是區(qū)政府最想解決的問(wèn)題?！?/p>

而對(duì)只做商業(yè)地產(chǎn)的高和而言，也打開(kāi)了持續(xù)獲取一線城市中心區(qū)域項(xiàng)目，快速擴(kuò)大投資規(guī)模的突破口。

高和起步之初，收購(gòu)的幾個(gè)項(xiàng)目，如凱德華璽、中莎廣場(chǎng)、金澳國(guó)際等，都是剛竣工不久，開(kāi)發(fā)商無(wú)意長(zhǎng)期培育物業(yè)商業(yè)氛圍，希望能迅速脫手回收資金，這給了高和資本收購(gòu)機(jī)會(huì)，得以借助“資產(chǎn)精裝修”實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的快速增值。

但是，城市核心位置的新竣工項(xiàng)目越來(lái)越少，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪也越來(lái)越白熱化，許多開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始推行穩(wěn)步增持商業(yè)物業(yè)的戰(zhàn)略，留給高和的空間也越來(lái)越少。

蘇鑫告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，高和的新機(jī)遇在于，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供需正在發(fā)生質(zhì)的變化。“在北京、上海等城市，核心區(qū)域的寫字樓兩極分化非常嚴(yán)重，不是國(guó)貿(mào)CBD這樣的甲級(jí)寫字樓，就是已存在10年、15年的老樓，很少有中間地帶?！?/p>

這已經(jīng)引起了很多地方政府的注意：在城市外圍可用土地日益稀少的情況下，如何更高效使用市中心已有土地，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

“我理解的新型城鎮(zhèn)化，就是城市的重構(gòu)?！碧K鑫說(shuō)，“‘大都市病’其實(shí)不是大，而是大而低效，現(xiàn)有城市改造未來(lái)還大有潛力可挖，甚至可以為新的城鎮(zhèn)化提供更大空間?！?/p>

蘇鑫認(rèn)為，核心城市已無(wú)存量土地，重構(gòu)城市必然建立在對(duì)現(xiàn)有建筑的升級(jí)改造之上，這樣做成本最低，破壞最小，見(jiàn)效最快。對(duì)于投資商來(lái)說(shuō)，對(duì)應(yīng)策略是舊樓改造、存量提升，而對(duì)政府來(lái)說(shuō)，正是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。

放眼一線城市，類似的物業(yè)比比皆是，但有能力進(jìn)行收購(gòu)和改造的機(jī)構(gòu)卻幾乎沒(méi)有，熟稔商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的蘇鑫認(rèn)為，這正是高和新一輪擴(kuò)張的“東風(fēng)”所在。

“資產(chǎn)精裝修”模式

事實(shí)上，早在“樓宇經(jīng)濟(jì)”實(shí)驗(yàn)之前，自2009年完成第一筆募資，高和就瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)和存量房。

11月24日，在高和四周年投資人大會(huì)上，不少低調(diào)的大型國(guó)字號(hào)投資機(jī)構(gòu)大佬一一現(xiàn)身。

這是一個(gè)重要的信號(hào)：度過(guò)曲折的創(chuàng)業(yè)期后，高和已經(jīng)進(jìn)入主流投資機(jī)構(gòu)的視野。

從過(guò)去4年業(yè)績(jī)看，高和收購(gòu)的很多項(xiàng)目，價(jià)格與租金均比改造前上漲了80%以上，遠(yuǎn)超地產(chǎn)基金行業(yè)20%的平均年化收益水平，在北京和上海收購(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模也超過(guò)了80億元。

高和起步的2009年，正是中國(guó)投資商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。接二連三的住宅市場(chǎng)調(diào)控，讓不少開(kāi)發(fā)商有意收縮減少風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)調(diào)控較少的商業(yè)地產(chǎn)則成為投資新熱點(diǎn)。

但是，商業(yè)地產(chǎn)比住宅復(fù)雜得多：更多的專業(yè)門檻、需要更穩(wěn)定且強(qiáng)大的資金，以及完善的利益分配及退出機(jī)制。即便是在過(guò)去十余年房地產(chǎn)的黃金期，被商業(yè)地產(chǎn)絆了大跟頭的開(kāi)發(fā)商也不在少數(shù)。

蘇鑫說(shuō)，高和的資本回報(bào)率甚至高于很多投資住宅基金，在于找準(zhǔn)了發(fā)展新模式“資產(chǎn)精裝修”，即在收購(gòu)后進(jìn)行資產(chǎn)改造，然后統(tǒng)一招租，再銷售給機(jī)構(gòu)或其他投資者完成退出。同時(shí)，接受投資人委托進(jìn)行長(zhǎng)期的資產(chǎn)管理權(quán)。

“商業(yè)地產(chǎn)的投資客戶，最關(guān)心出租收益問(wèn)題。最影響收益的問(wèn)題，是在商業(yè)散售后，沒(méi)有統(tǒng)一的形象和管理，導(dǎo)致互相壓價(jià)，而且租戶水平參差不齊，最終，租戶水平越來(lái)越差。”蘇鑫說(shuō)，而基金公司的優(yōu)勢(shì)不僅在于錢，也在于專業(yè)管理。

2010年初，高和資本收購(gòu)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——?jiǎng)P德華璽3000平米底商后，實(shí)施了在北京商業(yè)地產(chǎn)圈罕見(jiàn)的整體收購(gòu)、整體包裝、整體出租資產(chǎn)管理模式。

而在金澳國(guó)際項(xiàng)目時(shí)，高和購(gòu)買的時(shí)候租金只有4.5元/平/天，2年之后，它的租金就達(dá)到了8元/平/天（其中市場(chǎng)整體上揚(yáng)貢獻(xiàn)了50%）。

金澳國(guó)際的銷售，就是高和運(yùn)作的一個(gè)為期3年的，約5億元人民幣的封閉基金。盡管它的資金規(guī)模很小，但這種運(yùn)作模式，已被媒體命名為中國(guó)的“鐵獅門”。

探路準(zhǔn)REITs

高和資本的“類持有”基金模式，在金融政策難撼之際，創(chuàng)新意義重大。

目前，市場(chǎng)上的地產(chǎn)基金數(shù)以萬(wàn)計(jì)，投資規(guī)模和方向大同小異。

是基金就逃不開(kāi)周期率，勢(shì)必有募集到退出的一個(gè)周期輪回。但每次退出期的到來(lái)都有可能影響基金管理隊(duì)伍的穩(wěn)定，很多基金在到期之后便不再募集，積累下的團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)也很可能一并消失。

因此，海外基金進(jìn)行了REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等模式創(chuàng)新，使得退出機(jī)制更為靈活，也使基金的管理運(yùn)營(yíng)與募集退出相對(duì)隔離，基金運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性因此有所提升。

但在國(guó)內(nèi)，REITs卻長(zhǎng)期沒(méi)有得到監(jiān)管層許可。在多年力推公募REITs未果之后，一些國(guó)字頭的基金管理機(jī)構(gòu)也開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路，尋求以私募形式贏得突破，并得到監(jiān)管層的默許。

目前，在市場(chǎng)上，類似國(guó)外私募REITs的金融組織形式與房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)，甚至已對(duì)最難的基金“退出”環(huán)節(jié)給出解決方案。

但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，無(wú)論運(yùn)營(yíng)模式、資金規(guī)模、收益分配模式、流動(dòng)性，還是運(yùn)營(yíng)期限，它都與海外真正的REITs產(chǎn)品有明顯區(qū)別。比如，因?yàn)楣乐荡_認(rèn)困難，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托大都有固定運(yùn)營(yíng)期限，投資者中途轉(zhuǎn)讓退出都比較麻煩。

而高和收購(gòu)舊有物業(yè)后，進(jìn)行整體改造，植入租戶，簽訂資管協(xié)議，提供一段時(shí)間內(nèi)的資產(chǎn)管理服務(wù)，并約定收益，最終將產(chǎn)品銷售給終端投資者的全盤設(shè)計(jì)，已經(jīng)高度接近海外的私募REITs產(chǎn)品。

在退出環(huán)節(jié)上，高和直接接駁民間資本，在沒(méi)有上市的情況下實(shí)現(xiàn)直接退出，基金投資者甚至可以選擇市場(chǎng)上其他投資者進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，“這已經(jīng)是非常典型的私募REITs產(chǎn)品?！币晃毁Y深基金管理人士表示。

目前，高和已完成了8個(gè)商辦物業(yè)收購(gòu)，其中6個(gè)成功退出。

這一模式帶給國(guó)內(nèi)的意義，可能并不僅于私募領(lǐng)域?！翱紤]到中國(guó)的現(xiàn)實(shí)，即便公募REITs未來(lái)幾年內(nèi)能推出，也將受到嚴(yán)格管控，而私募REITs，則完全可以走出一條更為市場(chǎng)化的道路?！鄙鲜龌鸸芾砣耸空f(shuō)。