摘 要：從抽樣調(diào)查研究中反映出環(huán)境和房屋質(zhì)量的名牌效應，即房產(chǎn)買賣、居住環(huán)境的房屋質(zhì)量名牌效應人們越來越看重。此競爭，已不僅是價格、位置的競爭，而且尤其是與“三個要素”及“三個關口”的競爭。

關鍵詞：名牌效應；三個要素；三個關口

最近，結(jié)合實際工作進行了一次房產(chǎn)買賣抽樣調(diào)查研究。抽樣調(diào)查研究的結(jié)果初步顯示，有76%的消費者通過報紙及街頭等發(fā)布的廣告了解房屋的買賣信息；有47%的消費者通過現(xiàn)場銷售部獲取樓盤信息資料；有15%和20%的消費者通過電臺、電視臺等方面宣傳媒體了解信息，此方面低于親友、同事介紹（占23%）和代理公司咨詢（占27%）的比重。在選購住宅時，購房消費者最注重生活配套設施（占98%）建筑質(zhì)量（占100%）及房屋格式與實用狀況（占96%），小區(qū)綠化環(huán)境與物業(yè)管理環(huán)境極為重視（占99%）。

1 環(huán)境和房屋創(chuàng)名牌效應至少應具備三個要素

第一個要素：就是我們常說的應做到銷售給購房消費者的是優(yōu)質(zhì)的樓房。

從圖紙審查到施工監(jiān)理，再到工程驗收，每個環(huán)節(jié)都應緊緊以工程質(zhì)量為中心，去進行管理，這樣才能保證出優(yōu)質(zhì)的樓房，才能是贏得購房消費者青睞的最基本的保證。

第二個要素：就是我們常說的應該做到改進住宅功能，完善配套設施，注重環(huán)境與人相協(xié)調(diào)的關系。

房地產(chǎn)在經(jīng)歷從高潮到低谷的過程之后，開發(fā)商和購房消費者都進入理性階段，都不同程度地進行反思以及總結(jié)經(jīng)驗。而開發(fā)商更應該明智地根據(jù)購房消費者的需求和房地產(chǎn)消費市場的反映，從地盤開發(fā)選擇開始，在規(guī)劃設計、功能配置、環(huán)境美化等方面下真功夫。在現(xiàn)階段，樓房建筑的好與壞，取決于開發(fā)商對房地產(chǎn)消費市場定位的眼光和意圖。根據(jù)房地產(chǎn)消費市場需求，要求規(guī)劃者和設計者按照意圖去發(fā)揮和創(chuàng)作，跟我們當前所提出的“社區(qū)文化”、“星級管理”等方面的概念一樣，就是以人為本，就是要求總體規(guī)劃、建筑風格、組團造型、平面布局，以及服務配套等方面，都要達到“社區(qū)文化”、“星級管理”標準。

第三個要素：就是我們常說的應該做到完善售后物業(yè)經(jīng)營管理服務工作。

購房消費者在“貨比三家”時，在地段、價格、環(huán)境、銷售手段等方面相近的情況下，則是“比”最后的重要一環(huán)，即物業(yè)經(jīng)營管理服務的好與壞了。這就至少需要物業(yè)管理公司按照要求，制定出一套規(guī)范，制定出嚴格的經(jīng)營管理服務制度，并在逐步增大管理硬件投資的同時，適時調(diào)節(jié)購房消費者的管理費用，適當增設物業(yè)經(jīng)營管理服務項目。

⑴完善售后物業(yè)經(jīng)營管理服務工作，求得環(huán)境和房屋名牌效應，需是以保本求利為前提。保本，是說物業(yè)企業(yè)的成本意識和成本支出管理，是企業(yè)經(jīng)濟效益的重要因素，不得透支； 求利，是說為客戶業(yè)主即購房消費者提供質(zhì)價相等的服務，創(chuàng)出合理的贏利和環(huán)境、房屋名牌效應。

⑵完善售后物業(yè)管理，應從物業(yè)管理的單位成本上入手，只有單位成本降低了，才是真正意義上的成本降低。這方面如在經(jīng)營能力的利用率上采取新的管理模式和服務理念等，都是好的單位成本降低、求得環(huán)境和房屋、房產(chǎn)名牌效應的方法。

⑶完善售后工作，物業(yè)企業(yè)全體員工都應該負有樹立正確的成本意識和成本管理的責任。需提高全體員工對物業(yè)經(jīng)營管理服務各項業(yè)務流程的全面認識，以物業(yè)經(jīng)營管理服務就是管家的主人翁心態(tài)，為企業(yè)營造內(nèi)部與外部的良好的環(huán)境，從中不斷培養(yǎng)出日常工作所需的合格人員，使之購房消費者能夠居住在一個舒適、安逸、放心的環(huán)境中，讓“有困難找物業(yè)”成為每個購房消費者都能有口皆碑的口頭禪。

2 環(huán)境和房屋名牌效應至少應把握好三個關口

第一個關口應是開發(fā)計劃關。常言說：“以銷定產(chǎn)”。這是工業(yè)企業(yè)的一條經(jīng)營決策。那么既然如此，房地產(chǎn)開發(fā)商也理應如此。即在制定每年的開發(fā)計劃之前，都要認真分析當前的經(jīng)濟發(fā)展形勢，預測房地產(chǎn)消費市場需求量以及潛在的需求量，再結(jié)合企業(yè)自身的資金承受能力，決定建什么，建多少等方面的問題。

第二個關口應是規(guī)劃設計關。這一關口是保證房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量的頭道關口，需要嚴格按照規(guī)劃要點和設計標準，根據(jù)使用、衛(wèi)生、安全、經(jīng)濟、施工以及景觀等基本要求，規(guī)劃設計樓房及住宅小區(qū)。

第三個關口應是工程質(zhì)量關。一是應增強技術力量，提高工程施工隊伍素質(zhì)；二是應建立健全有職有權、有獎有罰、分工明確、行之有效的工程質(zhì)量管理制度；三是應于日?，F(xiàn)場施工管理中，除了由開發(fā)公司工程部直接負責以外，需成立由總工程師牽頭的工程質(zhì)量管理組，作為工程質(zhì)量?？貦C構，定期對在建工程進行質(zhì)量監(jiān)督，使工程質(zhì)量管理達到事前、事中、事后控制的目的；四是應嚴格保證建筑材料質(zhì)量。開發(fā)公司所有工程項目所需的材料，如鋼材、水泥等，應均由開發(fā)公司材料管理部統(tǒng)一管理采購，經(jīng)檢測合格后，方調(diào)撥到各個施工地，使之確保所有工程項目質(zhì)量合格率及優(yōu)良品率實現(xiàn)達標。五是裝飾裝修工程須努力創(chuàng)造環(huán)保空間，使之共享綠色家園?？墒淄撇藛问骄b修。如將由毛坯房改為對廚房、衛(wèi)生間等簡單精裝修，且在住戶入住前一次裝修到位，既經(jīng)濟實惠，更貼近低收入家庭群體，服務居民百姓，又減少裝飾裝修的噪音、裝飾裝修的危害。

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