（開封市委黨校 河南）

摘要：本文通過對(duì)我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成因素的分析，提出加強(qiáng)國家的政策監(jiān)管力度、商業(yè)銀行方面作出努力、企業(yè)自身提高市場競爭力等措施來有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 成因 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人按揭貸款政策實(shí)施以來，房地產(chǎn)投資及信貸基本上每年平均增幅達(dá)30%以上，在整個(gè)發(fā)展過程中，無論是房企或是個(gè)人，主要資金來源都是以銀行信貸為主，可以說銀行信貸與房地產(chǎn)發(fā)展血肉相連。不過，過高的非理性增長已經(jīng)引起了國家的重視，各種調(diào)控政策的出臺(tái)，在宏觀面從嚴(yán)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房需求，使各地房價(jià)穩(wěn)中有降已經(jīng)為政府工作的重心。

一、 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

為抑制房地產(chǎn)投資過熱，穩(wěn)定住房價(jià)格，國家相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。國家通過采取一系列貨幣政策和財(cái)政政策影響銀行對(duì)信貸政策的把握，使銀行緊縮銀根，縮減房地產(chǎn)貸款。政策的出臺(tái)雖然有助于抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱、房價(jià)過高現(xiàn)象進(jìn)一步發(fā)展，但也加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，商業(yè)銀行將遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

（二 ）未有形成持續(xù)穩(wěn)定的還款來源

一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在著供給機(jī)制失衡、結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商把大量的資金投向大戶型住宅、別墅、高檔商業(yè)用房等高價(jià)格、高回報(bào)的商品房開發(fā)建設(shè)中，中小戶型、中低價(jià)位住宅比例偏低，不能適應(yīng)普通居民住宅需求，造成商品房長期滯消，從而引發(fā)資金鏈緊張；另一方面，房地產(chǎn)商發(fā)展過快，不論地點(diǎn)、不論地價(jià)，拿了建了再算，完全沒有考慮到實(shí)際的普通居民生活需求，并且價(jià)格持續(xù)高企，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)投資只能適應(yīng)投機(jī)需求，并不能適應(yīng)普通需求，一但市場發(fā)生變化，便會(huì)積壓資金；最后，房地產(chǎn)商還款來源很多是靠不斷地借貸，新貸還舊賬，一但銀行借貸方面出現(xiàn)問題，便會(huì)造成資金鏈斷裂。

（三） 投機(jī)性買房容易引發(fā)房產(chǎn)泡沫

從投機(jī)與投資的觀點(diǎn)來說，投機(jī)性買房容易引發(fā)房產(chǎn)泡沫。投機(jī)性買房屬于不真實(shí)的購房消費(fèi)， 本質(zhì)上是住房價(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié)，但由于炒作，投機(jī)行為會(huì)進(jìn)一步不合理地推高房價(jià)。國際經(jīng)驗(yàn)表明，房價(jià)收入比在3-6倍為正常范圍，如果房價(jià)收入比大于6，則住宅市場將出現(xiàn)供過于求， 一方面有真實(shí)需求的消費(fèi)者無力支付高房價(jià)；另一方面，上漲過快的房價(jià)刺激房地投機(jī)行為。

（四） 個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)不斷加大

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大部分居民的消費(fèi)理念也在進(jìn)一步更新，超前消費(fèi)已成為一種潮流，一些購房者不顧自身經(jīng)濟(jì)承受能力購買大面積住房，以改善居住條件，月光一族便是這類人群的真實(shí)寫照。由于房價(jià)收入比過高，家庭扣除還房貸款及必要日常開支后，基本已無任何空余可支配收入，任何風(fēng)吹草動(dòng)都將會(huì)產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)，造成銀行損失。

（五） 信貸管理手段不完善形成的風(fēng)險(xiǎn)

出于對(duì)經(jīng)營利潤的追求，商業(yè)銀行往往重視對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場拓展，而對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與控制認(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致下列風(fēng)險(xiǎn)：

貸款評(píng)估形式化：首先，在貸款發(fā)放時(shí)未將項(xiàng)目評(píng)估工作放在重要位置。

放貸道德風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)銀行一般都有明確的獎(jiǎng)罰制度，有一系列明確的操作規(guī)范，但由于銀行過份重視業(yè)績，從底層至高層，誰的業(yè)績好，誰就能晉升，在這種大環(huán)境的驅(qū)動(dòng)下，難免有人做出挺身犯險(xiǎn)的舉動(dòng)，如聯(lián)臺(tái)借款人出具不實(shí)的調(diào)查報(bào)告，為風(fēng)險(xiǎn)埋下禍根。并且由于房地產(chǎn)信貸周期長的特性，一時(shí)間不良后果很難顯現(xiàn)，而一旦出現(xiàn)問題就將不堪設(shè)想。

信息不對(duì)稱：貸款是商業(yè)銀行與客戶之間的商業(yè)行為，但對(duì)銀行而言，無論是房地產(chǎn)商還是個(gè)人，都存在著信息無法完善捕獲的問題。從個(gè)人貸款來說，由于我國個(gè)人消費(fèi)信用制度發(fā)展滯后，個(gè)人家庭財(cái)務(wù)狀況不透明，致使商業(yè)銀行很難準(zhǔn)確掌握借款人的真實(shí)收入和財(cái)富狀況，造假收入報(bào)告基本上已成為默認(rèn)行為；

（六） 價(jià)格型調(diào)控工具——利率的使用將使過高的房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，不管是房地產(chǎn)企業(yè)建房所需的開發(fā)貸款，還是個(gè)人住房所需的按揭貸款，對(duì)資金的需求量都非常大，所以對(duì)利率非常敏感。因?yàn)橘J款利率的變動(dòng)，對(duì)住房的需求和價(jià)格及未來的市場預(yù)期影響最為直接，可以說它比控制土地供給、緊縮信貸規(guī)模，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列數(shù)量型調(diào)控工具都有效。

二、 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）國家政策方面

1. 鼓勵(lì)多元化融資方式發(fā)展

由于我國融資方式比較單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行信用貸款，因此房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，房地產(chǎn)行業(yè)一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將影響金融行業(yè)的安全和穩(wěn)定。政府應(yīng)合理引導(dǎo)其他融資方式如住房公積金、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等融資方式發(fā)展，減緩金融行業(yè)房地產(chǎn)信貸壓力，減少金融行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.健全我國信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)

信用評(píng)級(jí)可以在一定程度上反映企業(yè)經(jīng)營管理情況。信用好的企業(yè)會(huì)珍惜企業(yè)積聚起來的信用而不會(huì)采取輕易違約的行為。因此建立健全我國信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用進(jìn)行評(píng)級(jí)，可以降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)銀行方面

1. 制定合理的信貸標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)貸前評(píng)級(jí)和審核

對(duì)于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)比較大的一線城市，商業(yè)銀行可以適當(dāng)制定比較嚴(yán)格的信貸政策，而對(duì)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)比較小的二三線城市，商業(yè)銀行可以適當(dāng)降低貸款條件設(shè)置，這樣不僅可以根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)程度降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，也可以促進(jìn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的開展，促進(jìn)商業(yè)銀行發(fā)展。商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)信貸資金之前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用記錄、企業(yè)素質(zhì)、貸款開發(fā)項(xiàng)目資金來源、存在風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行綜合信用等級(jí)評(píng)估。對(duì)于信用等級(jí)較高的企業(yè)，可以適當(dāng)制定寬松的貸款政策，對(duì)于信用等級(jí)較差的企業(yè)，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款前要相對(duì)謹(jǐn)慎。

2. 對(duì)貸款資金進(jìn)行嚴(yán)格管理

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是否能夠順利回收與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的使用有關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金進(jìn)行嚴(yán)格管理與監(jiān)督，防止房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金被房地產(chǎn)開發(fā)商挪用，用于炒股、儲(chǔ)存土地等，可以減少商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3. 加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部管理

改變商業(yè)銀行“重營銷，輕管理”的模式，加強(qiáng)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。商業(yè)銀行應(yīng)成立專門的房地產(chǎn)貸款研究機(jī)構(gòu)，靈活制定的房地產(chǎn)貸款政策，促進(jìn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款發(fā)展的同時(shí)降低房地產(chǎn)開發(fā)。