（鄭州市鄭房測(cè)繪隊(duì) 河南鄭州 450000）

摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向法制化、規(guī)范化。商品房作為耐用、高價(jià)值的商品，其面積的認(rèn)定已成為房產(chǎn)管理部門一項(xiàng)重要工作。本文從復(fù)式建筑計(jì)算、商住樓公攤等方面進(jìn)行討論。

關(guān)鍵詞：面積；測(cè)量；問題；解決；發(fā)展

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向法制化、規(guī)范化。商品房作為耐用、高價(jià)值的商品，其面積的認(rèn)定已成為房產(chǎn)管理部門一項(xiàng)重要工作。在迅速城市化進(jìn)程中，城市建設(shè)規(guī)模發(fā)展，東西方建筑文化交匯碰撞，建筑型式推陳出新，給我們的房產(chǎn)測(cè)繪工作提出了新的要求，也帶來了更大的難度[1]。

1.復(fù)式房面積含室內(nèi)樓梯

對(duì)房屋建筑面積認(rèn)定中，房屋外墻面積計(jì)算至墻體結(jié)構(gòu)層；復(fù)式、躍層的套內(nèi)建筑面積應(yīng)包括其室內(nèi)樓梯，并將其按自然層數(shù)計(jì)入套內(nèi)建筑面積；獨(dú)立戶室內(nèi)已封閉的入戶花園和陽光屋，按其水平投影面積計(jì)算；經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，樓梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，層高在2.20（含）米以上部分可計(jì)入下方建筑面積，層高在2.20米以下部分計(jì)入樓梯、斜坡道建筑面積[2]。

未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)擅自將敞開式陽臺(tái)改為全封閉的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。獨(dú)立戶室內(nèi)未封閉的入戶花園和陽光屋，按其水平投影面積的一半計(jì)算。墻體外側(cè)的粉刷層、貼面等墻體保護(hù)層、保溫隔熱層；檐口、陽臺(tái)在房屋露臺(tái)、曬臺(tái)、退臺(tái)、天面上投影面積部分；非落地的凸窗部分；上部底板（蓋板）高度超過兩個(gè)自然層的未封閉陽臺(tái)、挑廊、無柱走廊；貯水（油）池、化糞池，不計(jì)算建筑面積。

2.商住樓公攤分兩部分

對(duì)商住樓共有建筑面積計(jì)算功能區(qū)的劃分，以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑施工圖為依據(jù)；根據(jù)住宅和商業(yè)不同的使用功能，將整幢房屋劃分成不同功能區(qū)進(jìn)行面積計(jì)算，按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。

商住樓的商業(yè)層內(nèi)單獨(dú)通往住宅的梯間（含室外樓梯）以及門廳等共有建筑面

列入住宅共有建筑面積，但如果該公共部分可與商業(yè)層相通，則列入幢共有建筑面積；為整幢服務(wù)的消防通道（樓梯、電梯、連廊等）、屋頂梯間以及幢內(nèi)其他商住共用建筑面積列入幢共有建筑面積；專為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積；專為商業(yè)部分服務(wù)的電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業(yè)部分的共有建筑面積[3]。

3.住宅樓以幢為單位公攤

房屋局部無外墻體的（如底層樓梯入口處、店面和車庫的卷閘門等），以及非垂直墻體，其外半墻厚度參照本層其他主墻確定，本層無主墻的可參照上層外墻確定[4]。頂層無外墻的斜屋面結(jié)構(gòu)和別墅、復(fù)式樓等室內(nèi)上部挑空部位均不計(jì)算外半墻厚度。

住宅樓原則上以幢為單位統(tǒng)一分?jǐn)偣妹娣e，如果幢內(nèi)各單元有不同設(shè)計(jì)功能的，可按功能分別設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。例如僅部分單元設(shè)置電梯時(shí)，則應(yīng)按設(shè)電梯和不設(shè)電梯部分劃分為不同的功能區(qū)計(jì)算分?jǐn)偯娣e。原設(shè)計(jì)為整體商場(chǎng)，在銷售時(shí)分割成通道和若干鋪位（間數(shù)），通道的建筑面積由所有鋪位（間數(shù)）按其建筑面積比例分?jǐn)俒5]。對(duì)已經(jīng)確權(quán)或已取得房產(chǎn)證的房屋，在對(duì)其進(jìn)行分割測(cè)繪時(shí)，可只對(duì)各戶的套內(nèi)建筑面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，取確權(quán)面積或產(chǎn)權(quán)證面積與各戶套內(nèi)建筑面積之和的差值作為各戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按各戶套內(nèi)建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。

4.房屋面積測(cè)算

4.1 房屋面積測(cè)算的內(nèi)容

房屋面積測(cè)算包括房屋套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積和使用面積等測(cè)算。

4.2 房屋棟、層、戶的劃分

4.2.1房屋棟的劃分

棟是一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。原則上，棟以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的棟數(shù)為依據(jù)進(jìn)行劃分（規(guī)劃許可證及規(guī)劃總平面圖）。

規(guī)劃部門沒有明確規(guī)定的，按以下方式進(jìn)行劃分：

1）獨(dú)立建筑的房屋為一棟。

2）一棟建筑由多個(gè)塔樓和裙樓組成，在各塔樓及其相應(yīng)裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界線，且各部分之間無共有面積的，則各塔樓及其相應(yīng)裙樓可按多棟建筑物處理，否則應(yīng)視為一棟建筑。

3）本身為獨(dú)立的樓房，為了利用樓房間的間隙地，底層（或多層）以不相通裙樓的形式連成一片的房屋，其獨(dú)立的樓房和裙樓分別分棟。

4）地面有多座獨(dú)立的建筑，僅由一個(gè)地下室相連通（共用一個(gè)大地下室），地面房屋應(yīng)視為多棟。

5）以通廊相連的房屋，各為一棟。

4.2.2分戶房屋權(quán)界線的確定

分戶房屋權(quán)界線的確定應(yīng)以產(chǎn)權(quán)來源為依據(jù)。有合法協(xié)議約定的，以協(xié)議為準(zhǔn)確定；無合法協(xié)議約定的，按如下要求確定：

1）成套房屋的分戶權(quán)界線取其分戶隔墻和外墻的中線。

2）商業(yè)鋪位、車位等分戶權(quán)界線取分隔墻中線，無分隔墻時(shí)取界址點(diǎn)點(diǎn)間連線，門面臨街部位取其外墻的中線。

4.2.3分戶編號(hào)

實(shí)地有編號(hào)的以實(shí)地編號(hào)為準(zhǔn)。實(shí)地?zé)o編號(hào)的，按下列方法編號(hào)：

1）成套住宅按單元號(hào)、層次、戶號(hào)編號(hào)。

2）車位、商業(yè)鋪位按層次、戶號(hào)編立。

4.3 房屋面積數(shù)據(jù)的采集

房屋面積數(shù)據(jù)采集主要指房屋的邊長采集，也可直接采集房角點(diǎn)的坐標(biāo)。邊長或坐標(biāo)數(shù)據(jù)是計(jì)算房屋面積的主要依據(jù)，根據(jù)房屋數(shù)據(jù)來源的不同，將其計(jì)算所得的面積分為“預(yù)測(cè)面積”和“實(shí)測(cè)面積”兩類。

1）測(cè)量過程應(yīng)遵循先整體、后局部，先外后內(nèi)的原則。

2）測(cè)點(diǎn)兩端應(yīng)選取房屋的相同參考點(diǎn)，測(cè)點(diǎn)位置一般應(yīng)位于墻體100±20cm高處。

3）測(cè)量所得的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)記錄在邊長記錄手簿上或注記在草圖上。邊長單位為米，取位至0.001m。

4.4 房屋面積計(jì)算

外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)經(jīng)整理后進(jìn)行面積計(jì)算。房屋面積計(jì)算就是根據(jù)采集的房屋邊長數(shù)據(jù)或房角點(diǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù)，計(jì)算出各類面積。內(nèi)業(yè)計(jì)算方法包括幾何圖形解析法和坐標(biāo)解析法兩種。

4.4.1 數(shù)據(jù)處理

邊長和面積數(shù)據(jù)取位至0.001，最終房屋面積取位至0.01m2，數(shù)據(jù)取位按“四舍五入”的原則。

4.4.2數(shù)據(jù)預(yù)處理

1）當(dāng)一條邊的兩次測(cè)量值符合限差要求后，取中數(shù)作為邊長最終測(cè)量值。

2）當(dāng)矩形的對(duì)邊均進(jìn)行測(cè)量時(shí)，則將兩條邊測(cè)量值取中數(shù)，得到最終測(cè)量值。

3）同層墻體的厚度差異較?。ㄐ∮诨虻扔?.02m）時(shí)，取其中數(shù)作為本層墻體厚度；否則，按不同的墻厚處理。

5.關(guān)于已進(jìn)行房產(chǎn)權(quán)屬登記的房產(chǎn)復(fù)核問題

原已進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，由房產(chǎn)權(quán)利人提出申請(qǐng)（其中考慮到整幢房屋的公用部位面積分?jǐn)偧皯粜偷纫蛩?，成套住宅必需整幢房產(chǎn)權(quán)利人共同申請(qǐng)）進(jìn)行復(fù)核，房產(chǎn)測(cè)繪部門應(yīng)受理，并認(rèn)真處理。對(duì)原已進(jìn)行過測(cè)繪的房產(chǎn)，不再重新測(cè)繪。凡沒有合法的建房手續(xù)、房產(chǎn)證上無記載或?qū)龠`章建筑的房產(chǎn)不予受理。

6.關(guān)于復(fù)核后的房產(chǎn)權(quán)屬面積調(diào)整問題

由房改取得的房產(chǎn)，復(fù)核后房屋實(shí)際建筑面積比原產(chǎn)權(quán)證上面積有增加的，權(quán)利人應(yīng)按照增加部分的建筑面積到房改部門補(bǔ)辦房改審批手續(xù)，憑房改部門補(bǔ)辦的房改審批手續(xù)和復(fù)核報(bào)告到房產(chǎn)權(quán)屬登記部門申請(qǐng)房產(chǎn)面積變更；反之，面積減少的，房改部門應(yīng)退還多收的購房款，同時(shí)按照核定的面積核發(fā)權(quán)證。對(duì)納入拆遷的房產(chǎn)，在房屋拆遷時(shí)，憑房產(chǎn)證、房改部門補(bǔ)辦的房改審批手續(xù)和復(fù)核報(bào)告，由房產(chǎn)權(quán)屬登記部門直接核發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)核定書，不再頒發(fā)新的房產(chǎn)證。對(duì)自建房和不成套房屋，按復(fù)核后建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。

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