（鄭州市鄭房測繪隊 河南鄭州 450000）

摘要：房地產(chǎn)測繪即為常規(guī)的測繪技術與房地產(chǎn)相關業(yè)務一起結合起來的專業(yè)測繪，這對于推動房地產(chǎn)的發(fā)展和實現(xiàn)房地產(chǎn)的現(xiàn)代化管理日益重要，本文主要分析了房地產(chǎn)測繪的特征及其相應技術研究。

關鍵詞：房地產(chǎn)；測繪；特征；技術；分析

一、引言

房地產(chǎn)測量是采集和表述房屋和房屋用地有關信息的一門技術。是指采用測繪科學技術，按照房地產(chǎn)業(yè)管理的要求和需要，對房屋和房屋用地的有關信息進行調(diào)查和測量。表述是指對房屋和房屋用地的幾何、地理、物理特性，用數(shù)字、文字、符號、影象進行描述，供產(chǎn)權人和有關人士使用。

基本內(nèi)容包括：房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查驗收等。房產(chǎn)測繪工作具有很強的專業(yè)性和政策性，房產(chǎn)測繪要求當事人委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪機構進行。做好房產(chǎn)測量可以為房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、征收稅費等提供準確可靠的測量數(shù)據(jù)和資料，房產(chǎn)測繪成果尤其是房屋面積一經(jīng)房產(chǎn)管理部門審核確認并記載于房屋所有權證上便具有法律效力。

二、房地產(chǎn)測繪的特征

1.測繪比例尺大。

2.測繪內(nèi)容多。

3.精度要求高。

4.成果效力強，產(chǎn)品繁雜多樣。

5.測繪人員素質(zhì)要求高。

6.數(shù)據(jù)測量更新及時。

三、房地產(chǎn)測繪技術應用

1.數(shù)字化測圖

數(shù)字化測圖是近幾年隨著計算機、地面測量儀器、數(shù)字化測圖軟件的應用而迅速發(fā)展起來的全新內(nèi)容，廣泛用于測繪生產(chǎn)、水利水電工程、土地管理、城市規(guī)劃、環(huán)境保護和軍事工程等部門。數(shù)字化測圖作為一種全解析機助測圖技術，與模擬測圖相比具有顯著優(yōu)勢和發(fā)展前景，是測繪發(fā)展的技術前言。作為反映測繪技術現(xiàn)代化水平的標志之一，數(shù)字測圖技術將逐步取代人工模擬測圖，成為地形測圖的主流。數(shù)字測圖技術的應用發(fā)展，極大的促進了測繪行業(yè)的自動化和現(xiàn)代化進程。

數(shù)字化測圖，就是應用計算機及其控制下的一套輸入輸出設備代替手工制圖。房地產(chǎn)圖盡管內(nèi)容豐富，表示方法各不相同，圖形變化成千，但是概括起來講，所有圖形的幾何特征，基本上也都是點、線、面的變化形式。其中點是最基本的變化形式，因為有限個不同的點的集合可組成線，而一切閉合的曲線或者多邊形可以圍成面。因此，地圖上的一切要素都可以看成是點或點的集合。而任何一個點都可以用X、Y、Z來表示，其中X、Y表示其平面位置，Z表示其屬性特征。這種X、Y、Z的點集，不但可以用來描繪各種圖形（如點、直線、曲線及面狀符號），而且可以用來區(qū)分各種圖形（如河流、交通線、居民地等）。這樣，一幅圖就可以用數(shù)字來表示和記錄。因此，無論是數(shù)字統(tǒng)計資料、各種地圖資料或者像片資料，都能以數(shù)字形式輸入計算機。雖然信息量非常大，計算機都能為輸入、存儲、識別和處理數(shù)據(jù)提供足夠的空間。

2.房產(chǎn)信息化技術應用

房產(chǎn)信息化是我國當前“數(shù)字城市”建設的重要內(nèi)容，房產(chǎn)信息化建沒關系到城市現(xiàn)代化的進程。房產(chǎn)信息系統(tǒng)已經(jīng)成為現(xiàn)代房產(chǎn)管理的主要手段，數(shù)字房產(chǎn)是我國房產(chǎn)信息化發(fā)展的最新階段。數(shù)字房產(chǎn)是以房產(chǎn)為對象進行數(shù)字化、網(wǎng)絡化、一體化的管理信息系統(tǒng)。它以空間信息為核心，利用地理信息系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、辦公自動化、工作流等先進技術，綜合集成和利用各類房產(chǎn)信息，達到房產(chǎn)管理和服務的最優(yōu)化。其中，一體化是指數(shù)據(jù)模型的一體化，并通過其一體化的應用，可實現(xiàn)圖形信息與業(yè)務信息、檔案信息的一體化，可實現(xiàn)房產(chǎn)平面圖形與房產(chǎn)分層分戶圖形的一體化，實現(xiàn)現(xiàn)狀信息與歷史信息的一體化。所有這些一體化的應用都離不開房產(chǎn)測繪的一體化集成。目前國內(nèi)市場也存在著一些房產(chǎn)測量繪圖軟件，但這些軟件大多是基于AutoCAD的LISP語言開發(fā)，運行效率較低，更重要的是在這些軟件中房屋單元圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)無法對應連接，因此也就不能實現(xiàn)圖形屬性的交互查詢，更不能自動地生成房屋分層分戶平面圖，所有這些使得房產(chǎn)測量繪圖效率仍然不高，且錯誤也在所難免。地理信息系統(tǒng)（G以其強大空間、屬性數(shù)據(jù)的生產(chǎn)、管理、查詢能力正廣泛的應用于國土、規(guī)劃、市政、通信、軍事等社會各個領域，并且取得了極大的社會和經(jīng)濟效益。充分利用GIS的圖屬互聯(lián)思想，以此設計開發(fā)新的房產(chǎn)測量繪圖系統(tǒng)，無疑會大的減輕辦案人員的工作強度、加快業(yè)務的辦理進程，并且能夠?qū)⒎慨a(chǎn)數(shù)據(jù)融入到城市的地理信息數(shù)程，并且能夠?qū)⒎慨a(chǎn)數(shù)據(jù)融入到城市的地理信息數(shù)據(jù)支持。

3.GIS技術應用

隨著GIS技術在房產(chǎn)信息化建設中的應用，人們迫切希望房產(chǎn)測繪系統(tǒng)在滿足制圖的前提下，能夠發(fā)揮其向信息系統(tǒng)提供信息的功能。特別是GIs技術應用后，基于圖形進行房產(chǎn)管理的模式（以圖管房）在信息系統(tǒng)中占據(jù)主導地位，房產(chǎn)測繪作為GIs圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的重要來源，如何快速地實現(xiàn)房產(chǎn)測繪與信息系統(tǒng)的集成成為人們研究的重點，此時房產(chǎn)測繪開始進入CAD+GIs混合模式階段。在這一階段，基于CAD技術的房產(chǎn)測繪仍是主流，可以采用文體編碼技術和外拄數(shù)據(jù)庫技術對原有基于CAD系統(tǒng)開發(fā)的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)進行改造，以滿足向信息系統(tǒng)和GlS提供信息的需求。數(shù)據(jù)轉換是人們通常采用的方式。數(shù)據(jù)轉換有兩種方式：一是通過CAD系統(tǒng)本身的變換文件（如AutocAD的DxF）生成GIs數(shù)據(jù)。這種方式直接簡單，但后期需在GIS系統(tǒng)中進行二次處理的工作量極大。這種方式對屬性數(shù)據(jù)的處理無能為力，屬性數(shù)據(jù)還需要在GIs系統(tǒng)中再次進行錄入處理。二是通過房產(chǎn)測繪系統(tǒng)生成的明碼格式的交換文件進入GIs系統(tǒng)，這種方式需要編寫專用的數(shù)據(jù)轉換模塊，開發(fā)的難度和工作量大，通用性不強。這兩種方式部分解決了房產(chǎn)測繪與信息系統(tǒng)集成的問題，但具有明顯的局限性。

GIs格式之間繁瑣的轉換，可直接將數(shù)據(jù)寫入信息系統(tǒng)GIs空間數(shù)據(jù)庫，并提供了直接基于空間數(shù)據(jù)庫進行數(shù)據(jù)更新的能力，這是傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)難以實現(xiàn)的。一體化集成的測繪系統(tǒng)所具有的數(shù)據(jù)快速入庫和高效更新的能力正是數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)所迫切需要的。通過數(shù)據(jù)庫來存儲海量空間數(shù)據(jù)，是GIs應用發(fā)展的必然趨勢，它實現(xiàn)了屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)的一體化存儲，從理論上保證了數(shù)據(jù)的完整性和數(shù)據(jù)的共享性，而關系型數(shù)據(jù)庫對柵格數(shù)據(jù)存儲和管理更是將GIs應用的發(fā)展又向前推進了一步。

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