（廣西方略房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 530022）

摘要：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是我國(guó)近幾年出現(xiàn)的新興行業(yè)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、改革的深化，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房屋買賣也已成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的發(fā)展同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了更廣泛的發(fā)展空間，因此，房地產(chǎn)行業(yè)也就更加離不開房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評(píng)估系統(tǒng) 分析 研究

引言：中國(guó)是世界人口比重最多的國(guó)家，隨著我國(guó)改革開放的逐步推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們的生活質(zhì)量也越來(lái)越高，對(duì)居住要求也在不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。現(xiàn)如今我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還存在許多弊端，評(píng)估行業(yè)發(fā)展也存在許多問(wèn)題。本文就是根據(jù)現(xiàn)在房地產(chǎn)評(píng)估具體情況，分析一下我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)基本概況、現(xiàn)存問(wèn)題以及相應(yīng)的措施。

一、房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)概要

房地產(chǎn)評(píng)估，簡(jiǎn)單說(shuō)就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，由專業(yè)人員，遵照估價(jià)原則和程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上綜合分析影響房地產(chǎn)的價(jià)格因素， 對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益、最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格做出預(yù)測(cè)和判斷，是科學(xué)、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的相結(jié)合。房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)即是針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容大量的業(yè)務(wù)處理而開發(fā)的信息管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)公司利用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行全面高效的現(xiàn)代化管理的信息系統(tǒng)。通過(guò)這個(gè)系統(tǒng)，用戶可以根據(jù)自身需要，利用計(jì)算機(jī)對(duì)房地產(chǎn)基本信息進(jìn)行錄入、維護(hù)、查詢、刪除及修改等操作；還可以通過(guò)錄入基本的面積、設(shè)計(jì)用途和位置等信息，通過(guò)系統(tǒng)的自動(dòng)生成功能形成相應(yīng)的數(shù)據(jù)以供查詢、參考。這也是整個(gè)系統(tǒng)最重要的部分，即根據(jù)基本的房地產(chǎn)估價(jià)信息自動(dòng)估算出房地產(chǎn)的價(jià)值。同時(shí)，也是系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)所在，為用戶節(jié)省大量的工作時(shí)間，讓用戶通過(guò)更方便快捷的方式管理繁瑣的數(shù)據(jù)。

二、房地產(chǎn)評(píng)估方法

1.成本法。（1）成本計(jì)算法，該方法經(jīng)常用于對(duì)正常程序取得的土地評(píng)估中。即對(duì)取得土地或以實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值。（2）重置成本法，即是對(duì)現(xiàn)有房屋按正常市場(chǎng)條件下重新建造房屋所需成本的測(cè)算。

2.市場(chǎng)比較法。選擇市場(chǎng)上條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件進(jìn)行比較，對(duì)各種因素進(jìn)行量化調(diào)整，然后得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。這種方法估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確，具有較強(qiáng)的實(shí)際意義。

3.剩余法。這種方法是在房地產(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值這個(gè)公式的基礎(chǔ)之上測(cè)算出來(lái)的，前提條件是能夠預(yù)算處房地產(chǎn)總價(jià)，和其他兩項(xiàng)中的一項(xiàng)數(shù)據(jù)。此方法常用于單項(xiàng)估價(jià)。

4.收益法。即根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益反算其價(jià)值，參照公式為房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/收益還原利率。

5.假設(shè)開發(fā)法。即對(duì)于一個(gè)還沒有全部完工的地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后減去剩余開發(fā)部分的正常投入，從而得出待估項(xiàng)目?jī)r(jià)值的方法。

6.基準(zhǔn)地價(jià)法。參考已有相同級(jí)別和用途的基準(zhǔn)地價(jià)，通過(guò)對(duì)一般因素、個(gè)別因素和區(qū)域因素進(jìn)行調(diào)整，最后得出待估項(xiàng)目土地使用權(quán)價(jià)值的方法。

7.路線價(jià)法。因?yàn)橥唤謪^(qū)的土地價(jià)值一般價(jià)值相差都比較小，且具有相對(duì)的穩(wěn)定性，所以通過(guò)對(duì)待估對(duì)象同街區(qū)土地的平均價(jià)值進(jìn)行研究，然后通過(guò)臨街寬度和深度等因素的調(diào)整即可得出待估對(duì)象土地價(jià)值，這種方法即為路線價(jià)法。

三、房地產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)評(píng)估中的“低評(píng)”和“高評(píng)”現(xiàn)象嚴(yán)重。一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過(guò)20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無(wú)法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，大多數(shù)買賣過(guò)二手房的人都知道，一些個(gè)人或中介公司為了逃稅，在報(bào)稅的時(shí)候都要想盡辦法低報(bào)實(shí)際成交價(jià)，這樣就滋生了在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的“低評(píng)”現(xiàn)象。

2.評(píng)估人員的整體素質(zhì)不高：房地產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)水平要求比較高，整個(gè)評(píng)估行業(yè)中，比較專業(yè)的評(píng)估人員相對(duì)較少，有資格證書的人數(shù)有限。目前，我國(guó)還沒有一套完整的對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行人才培養(yǎng)、晉級(jí)考核的系統(tǒng)，對(duì)于房產(chǎn)評(píng)估人員的考核不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致評(píng)估人員專業(yè)素質(zhì)參差不齊，專業(yè)知識(shí)掌握不足，不能遵守評(píng)估行業(yè)最基本的職業(yè)道德，常常出現(xiàn)徇私舞弊的現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估師資格考試為一次性考試通過(guò)制度，通過(guò)之后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，無(wú)法中分體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深淺，缺乏有效的激勵(lì)估價(jià)師提高業(yè)務(wù)水平和執(zhí)業(yè)資格等繼續(xù)學(xué)習(xí)深造的機(jī)制。

3.評(píng)估的信譽(yù)度差：由于目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)還不完善，沒有專業(yè)的部門對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)督和管理，同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估人員專業(yè)性不夠，常常出現(xiàn)一些違紀(jì)、違規(guī)等現(xiàn)象，導(dǎo)致評(píng)估人員不能做出合理的評(píng)估報(bào)告，報(bào)告與現(xiàn)實(shí)情況不符，損害了他人的合法權(quán)益以及國(guó)家的利益，從而導(dǎo)致評(píng)估行業(yè)的社會(huì)誠(chéng)信度很差。

四、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展建議

1.建立和完善房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)管。國(guó)家應(yīng)該根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，研究參考出臺(tái)專門的《房地產(chǎn)評(píng)估法》。首先，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的運(yùn)行與管理，尤其是對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員資格的認(rèn)定一定要符合相關(guān)規(guī)定；強(qiáng)化監(jiān)管力度，對(duì)違反法律法規(guī)的房地產(chǎn)評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)，對(duì)公眾利益造成嚴(yán)重?fù)p失的，一經(jīng)查出，一定要嚴(yán)懲。其次，在收費(fèi)方面要適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)要依據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的大小來(lái)收取。對(duì)總額小的項(xiàng)目應(yīng)繼續(xù)分不同檔次并提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最后，制定一套合理的評(píng)估人員道德標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師規(guī)范守則等，實(shí)施詳細(xì)的規(guī)章制度，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，使房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中有法可依、有章可循，有序發(fā)展。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估人員資格認(rèn)證。首先，要求對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員要進(jìn)行相應(yīng)的資格考試，認(rèn)證評(píng)估人員工作的資格，只有這樣才能控制評(píng)估人員整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。其次，要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)的門檻，在招聘前要檢查其學(xué)歷、專業(yè)等，全面評(píng)價(jià)其是否能勝任評(píng)估的工作。唯此才能提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的整體素質(zhì)和整體水平，使其在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中發(fā)揮出一定的積極作用。要從房地產(chǎn)評(píng)估工作的根本源頭，即評(píng)估師的素質(zhì)方面控制好評(píng)估也的發(fā)展：除了提高報(bào)考從業(yè)資格考試人員的學(xué)歷要求之外，還應(yīng)該提高考試的專業(yè)難度，擴(kuò)大相關(guān)知識(shí)面；嚴(yán)格資格注冊(cè)制度，加強(qiáng)制度的執(zhí)行落實(shí)；加強(qiáng)執(zhí)業(yè)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)道德考核，從源頭上提高評(píng)估人員整體素質(zhì)水平。

3.建立誠(chéng)實(shí)守信的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)。充分發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)。結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展實(shí)況，制定統(tǒng)一的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，完善行業(yè)操作規(guī)程和房地產(chǎn)評(píng)估信用檔案工作，通過(guò)信用檔案實(shí)行誠(chéng)信預(yù)警和失信懲戒機(jī)制，營(yíng)造依法、公正評(píng)估的市場(chǎng)氛圍。加強(qiáng)對(duì)評(píng)估糾紛的協(xié)調(diào)處理，加大對(duì)違反從業(yè)人員職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)則行為的處罰力度，樹立并維護(hù)良好的行業(yè)形象。

結(jié)語(yǔ) 我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，與其相關(guān)的理論分析研究還不夠充分、全面。針對(duì)當(dāng)前的行業(yè)現(xiàn)狀，我們應(yīng)該在吸取國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)自身發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，不斷努力研究，推動(dòng)行業(yè)健康持續(xù)快速發(fā)展。

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