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摘要：本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算的概念，并且對(duì)其進(jìn)行延伸分析這些概念的內(nèi)涵。然后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算的基本程序進(jìn)行闡述，主要分為投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、租售階段和物業(yè)管理階段，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算的分析，得出如何更好的維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 經(jīng)營(yíng) 管理計(jì)算

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算的內(nèi)涵

1、房地產(chǎn)開發(fā)

開發(fā)一詞是外國(guó)的舶來(lái)品，意思是借助人力對(duì)荒地、礦產(chǎn)、森林、水流等自然資源進(jìn)行改善利用，以方便人類生活、生產(chǎn)、娛樂等多方面的需要。由此可見開發(fā)具有生產(chǎn)活動(dòng)的性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)的目地是為了給人類提供生產(chǎn)和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)，在開發(fā)過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動(dòng)力和資金，因此房地產(chǎn)開發(fā)跨越了兩個(gè)領(lǐng)域：生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)的順序如下：規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)行，選定土地征地拆遷，接著進(jìn)行土地開發(fā)，開發(fā)好后的土地上建造各類規(guī)劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗(yàn)收。如果從房地產(chǎn)的詞義上細(xì)分的話，房地產(chǎn)開發(fā)有可以分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)，這些開發(fā)活動(dòng)都是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與再生產(chǎn)過程，土地開發(fā)，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動(dòng)將其變成可以用于進(jìn)行建設(shè)的土地。

房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際上是開發(fā)企業(yè)將自己的規(guī)劃變?yōu)榫唧w的房產(chǎn)產(chǎn)品的過程，房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)可以細(xì)分為六個(gè)環(huán)節(jié)：第一、提出設(shè)想階段，沒有設(shè)想的提出，沒有開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)意，就沒有房產(chǎn)開發(fā)的存在。第二、對(duì)設(shè)想的可行性分析，開發(fā)企業(yè)通常都將這一任務(wù)交給專業(yè)的咨詢公司來(lái)完成。第三、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，開發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計(jì)的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，將可行性分析報(bào)告提交給設(shè)計(jì)公司，由設(shè)計(jì)公司將報(bào)告變成藍(lán)圖。第四、緊接著開發(fā)企業(yè)要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進(jìn)行建筑施工。第五、市場(chǎng)銷售，這一階段既可以由開發(fā)公司自行銷售，也可外包給專業(yè)的銷售公司。第六、將建筑物交由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理。

我們通常都將房地產(chǎn)企業(yè)定位為虛擬企業(yè)，這是有原因的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程中，房地產(chǎn)企業(yè)除了在“提出設(shè)想、發(fā)現(xiàn)商機(jī)”這一環(huán)節(jié)上自力更生之外，幾乎將其他的五大環(huán)節(jié)外包給專業(yè)公司，在這一過程中，各個(gè)專業(yè)公司都被虛擬的納入了房地產(chǎn)企業(yè)，共同完成開發(fā)。

2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多、范圍廣，普遍將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進(jìn)行定義，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。

第一、房地產(chǎn)出售，作為一種商品，房地產(chǎn)只有經(jīng)過銷售才能實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值，通常有以下方法：其一現(xiàn)貨出售與期貨出售，現(xiàn)貨銷售就是現(xiàn)場(chǎng)選擇，賣者得到款項(xiàng)，而賣者得到部分或者全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指市場(chǎng)供給不足時(shí)，購(gòu)買者所購(gòu)的的只是期待的房地產(chǎn)權(quán)，只有待竣工后才轉(zhuǎn)移給買者的交易方式。其二訂購(gòu)、現(xiàn)購(gòu)和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評(píng)價(jià)出售或優(yōu)惠出售。其五批量出售或單宗出售。

第二、房地產(chǎn)出租，出租是房產(chǎn)產(chǎn)品交換的特殊形式，主要體現(xiàn)為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權(quán)而非所有權(quán)。其二只有經(jīng)過多次交換，房產(chǎn)價(jià)值才能得到完全顯現(xiàn)。其三承租者雖然未獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但他卻只付出了房產(chǎn)價(jià)值極小的一部分便能獲得房產(chǎn)全部的使用權(quán)。其四出租的消費(fèi)與流通二重性。房地產(chǎn)出租分為土地和房屋出租，由于我國(guó)土地公有，土地的經(jīng)營(yíng)只有出租這一形式，國(guó)家規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地的使用權(quán)。而房產(chǎn)出租，祖師通過合同確立租賃關(guān)系，出租人與承租人明確雙方的權(quán)利義務(wù)，房屋出租在當(dāng)下我國(guó)是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重大市場(chǎng)，不容忽視，而房產(chǎn)出租的價(jià)格則取決于房屋的價(jià)值及同期銀行的利息。

3、房地產(chǎn)的管理計(jì)算

房地產(chǎn)管理計(jì)算是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資源和方案進(jìn)行科學(xué)化和經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化控制與整合。其實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)包含了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算，或者說(shuō)房地產(chǎn)的管理計(jì)算貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的過程之中，通過合理的管理計(jì)算促使房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化、資源整合最優(yōu)化和風(fēng)險(xiǎn)最小化。在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中，巨大的利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)是結(jié)伴而來(lái)的，在開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中，主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)在投標(biāo)過程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指承包項(xiàng)目后，外部市場(chǎng)發(fā)生的不可預(yù)期的較大變化，如鋼材或其他主材的價(jià)格上漲幅度太大；意外風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目在實(shí)施過程中發(fā)生不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)；壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目交工決算后，項(xiàng)目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。

以上風(fēng)險(xiǎn)都需要房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理計(jì)算，管理計(jì)算水平的高低將決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低，只有具有高水平的管理計(jì)算能力才能不斷的提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算的基本程序

1、投資決策階段

這一階段由投資機(jī)會(huì)選擇和投資計(jì)算兩個(gè)程序組成，具體工作包括市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、成本管理計(jì)算和方案設(shè)計(jì)等內(nèi)容，投資機(jī)會(huì)選擇是尋找投資機(jī)會(huì)后，經(jīng)過一定量的成本收益計(jì)算與分析，篩選出最優(yōu)的機(jī)會(huì)。

2、前期工作階段

這一階段是為了房產(chǎn)建筑而做準(zhǔn)備，主要的工作包括獲得土地使用權(quán)、提出建設(shè)規(guī)劃、計(jì)算所需要的資金并進(jìn)行融資、簽署施工合同等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段對(duì)管理計(jì)算有著較高的要求，因?yàn)橘Y金是房產(chǎn)建設(shè)的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進(jìn)行整體的開發(fā)經(jīng)營(yíng)。在這一階段還要對(duì)房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及其構(gòu)成、資金的時(shí)間價(jià)值及計(jì)算公式和房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行計(jì)算。

3、建設(shè)階段

這一階段是房產(chǎn)建筑的形成階段，從開工到竣工驗(yàn)收。開發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計(jì)的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，將可行性分析報(bào)告提交給設(shè)計(jì)公司，由設(shè)計(jì)公司將報(bào)告變成藍(lán)圖。開發(fā)企業(yè)接下來(lái)要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，將設(shè)計(jì)公司的藍(lán)圖交由建筑公司進(jìn)行建筑施工

4、租售階段

也就是狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)租售主要有三個(gè)階段，首先是宣傳自身的物業(yè)及與潛在的消費(fèi)者進(jìn)行溝通，以便消費(fèi)者可以了解物業(yè)狀況。其次是通過計(jì)算成本、利潤(rùn)而制定出售價(jià)和租價(jià)，并與代銷公司或消費(fèi)者商定合同條件，就售價(jià)或租價(jià)達(dá)成協(xié)議。最后是簽約階段。房地產(chǎn)企業(yè)是自銷房地產(chǎn)或者是由委托代理的公司代銷，這取決于房產(chǎn)企業(yè)的管理計(jì)算，計(jì)算的內(nèi)容主要是自銷和代銷兩者之間利潤(rùn)較高的是哪一種。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)三方面，物業(yè)經(jīng)營(yíng)主要是為了使物業(yè)保值甚至是增值，通過管理計(jì)算進(jìn)行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動(dòng)。物業(yè)管理是指對(duì)房屋進(jìn)行及時(shí)修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計(jì)算房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、完好程度等情況進(jìn)行記錄。物業(yè)服務(wù)是指能夠及時(shí)準(zhǔn)確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務(wù)。

結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算具有很強(qiáng)的綜合性，并且具有長(zhǎng)期性和很強(qiáng)的地域性等特點(diǎn)，更重要的是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中具有資金密集型和較高的風(fēng)險(xiǎn)性，雖然具有較高的投資回報(bào)率，但是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中還是要注意管理計(jì)算，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)及資金風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更多的利益。

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