摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制已經(jīng)受到了廣泛重視。本文從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)理論入手，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本組成及所受影響因素，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中應(yīng)采取的相應(yīng)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；行業(yè)理論；影響因素

房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)中最活躍的部分，為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，屬于消費與投資的熱點領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過熱引發(fā)了國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的強化，與此同時，外資不斷涌入更是將房地產(chǎn)市場引向白熱化。我國商品房的銷量不斷攀升，但是其閑置率也隨之增加，造成了天量不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。這種情況的發(fā)生主要受兩方面的影響，即宏觀經(jīng)濟(jì)體制和價格形成機(jī)制。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法實施有效的成本控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本較高，缺乏下調(diào)售價的空間。在這種背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著資源整合的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)的微利化必然到來，伴隨而來的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與市場競爭的形態(tài)與模式發(fā)生相應(yīng)的變動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本進(jìn)行控制已經(jīng)成為必然趨勢，并進(jìn)而提高土地資源的利用率，減少風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)理論概論

1 房地產(chǎn)行業(yè)特性分析

房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，屬于不動產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上屬于土地及其上面附著的永久性建筑，在法律上屬于財產(chǎn)。土地具有多重特性，即可承受性、非移動性、不可滅失性、差異性以及使用方式和社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性等。房地產(chǎn)具備自然和經(jīng)濟(jì)上的兩方面特性，自然特性有耐用性、非移動性、效用多層次性等；經(jīng)濟(jì)特性則包括稀缺性、高投入性、資本消費兩重性等。房地產(chǎn)市場是指各種房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系之和，分為房地產(chǎn)一級市場、房地產(chǎn)二級市場和房地產(chǎn)三級市場。受土地和房地產(chǎn)特性的影響，房地產(chǎn)市場也有自己的行業(yè)特性，共分為五點：不完全競爭性；局部性與區(qū)域性；專業(yè)性；強法律性；流通方式多樣化。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容和特性

作為一個動態(tài)過程，房地產(chǎn)開發(fā)意味著對土地和房屋進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)、改造和再開發(fā)。通過對城市地塊進(jìn)行改造，有計劃的安排房屋建設(shè)，并開展?fàn)I銷和物業(yè)管理，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，并能實現(xiàn)與社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)有房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩方面內(nèi)容，包括房地產(chǎn)項目規(guī)劃與設(shè)計、土地的征收與拆遷、“水通、電通、路通和場地平整”、項目的施工、竣工驗收等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有四個階段，即投資規(guī)劃與決策階段、前期工作階段、項目建設(shè)階段以及房屋租售階段。房地產(chǎn)開發(fā)具有自己的特性，即綜合性（開發(fā)關(guān)系的廣泛性、項目操作上的復(fù)雜性、環(huán)節(jié)和設(shè)計部門的繁多性等）、開發(fā)過程的長期性、開發(fā)的時序性、開發(fā)的強地域性和投資的風(fēng)險性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本組成及所受影響因素

1 成本組成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括兩方面，即開發(fā)成本和費用。開發(fā)成本包括土地征用費用、拆遷補償費用、前期工程費用、建安工程費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、公共配套設(shè)施費用和開發(fā)間接費用；費用則包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

2 成本影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本受到諸多方面的影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、內(nèi)部可控因素等各類直接和間接費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，必須考慮風(fēng)險問題、工期長短、質(zhì)量情況、設(shè)計方案和銷售策略的制定，需要建立整體而系統(tǒng)的成本控制方案。首先，成本控制的最重要部分就是項目決策，即從企業(yè)自身的資金情況、融資能力和管理水平等入手，評測項目風(fēng)險，以確定房地產(chǎn)開發(fā)的成本與收益；其次，功能標(biāo)準(zhǔn)直接影響成本控制，即根據(jù)地塊和市場需求設(shè)計房地產(chǎn)的功能情況；第三，工期長短也是成本控制的重要部分；第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)是成本控制的中樞，即通過對資金的管理運作、安全保障、資金回款進(jìn)度等進(jìn)行成本優(yōu)化。

3 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制原則

成本控制就是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的費用進(jìn)行控制，以保障成本降低和效益提升。房地產(chǎn)開發(fā)需要全面控制，即全程控制和全員控制。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有綜合性與系統(tǒng)性的特點，需要遵循以下原則，即開源與節(jié)流相平衡的原則、項目目標(biāo)管理原則、“責(zé)任-權(quán)利-利益”的結(jié)合原則、項目和市場的動態(tài)控制原則、開發(fā)各環(huán)節(jié)的節(jié)約原則以及積極的例外管理原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中應(yīng)采取的措施

1 選項與立項階段的開發(fā)成本控制

一個項目的實施是以企業(yè)盈利為目的的，因此在選項與立項階段對預(yù)期的收入、成本、風(fēng)險和利潤等應(yīng)該進(jìn)行可行性分析。從財務(wù)的角度，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分為內(nèi)部收益率等核心指標(biāo)和總投資回報率、獲利指數(shù)等參考指標(biāo)。在房地產(chǎn)這個不完全競爭市場中，相對于成本而言，收益所受影響較大。財務(wù)人員要做好事前控制，在成本估算中細(xì)化會計分類。財務(wù)與會計部門需要對房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，密切關(guān)注建筑原材料與工程造價變動的新動態(tài)。優(yōu)化資金鏈，控制好現(xiàn)金流，為提高資金利用率進(jìn)行規(guī)劃。

2 設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是投資控制的重要階段，房屋建筑設(shè)計的節(jié)約是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視設(shè)計方案的合理性，保障設(shè)計質(zhì)量，避免設(shè)計的保守性和不配套性，避免施工中出現(xiàn)變更與返工情況的出現(xiàn)。不但要在控制房屋工程成本上下功夫，還要對工程新增費用進(jìn)行嚴(yán)格審核。首先，引入設(shè)計的競爭機(jī)制，實施工程設(shè)計的招投標(biāo)制度；其次，加大與設(shè)計部門的技術(shù)溝通，嚴(yán)格實行限額設(shè)計，對設(shè)計人員的技術(shù)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行明確；第三，以價值工程的方法為指導(dǎo)，平衡房地產(chǎn)功能與工程造價；第四，做好設(shè)計出圖前的審核工作，避免施工過程中發(fā)生工程變更事故。

3 基建階段的成本控制

遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律，及時總結(jié)基建方面的經(jīng)驗，對工序的開展及時優(yōu)化。對基建階段出現(xiàn)的臨時性支出做好管理，實行工作責(zé)任制。水通、電通、路通和場地平整雖然具有工期短和質(zhì)量要求低的特點，但是完全可以按照市場行情安排，以總價招標(biāo)的方式進(jìn)行處理?；ㄟ^程中，必須依靠市場規(guī)律辦事，規(guī)范競爭秩序，建立起完善的招投標(biāo)制度。與此同時，對招投標(biāo)過程進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，避免發(fā)包腐敗的產(chǎn)生。在施工階段，控制工程變更所造成的影響，對承包商索賠要求進(jìn)行審核，管理好建筑材料和施工設(shè)備的采購。當(dāng)工程竣工后，應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計圖紙和合同規(guī)劃的完成情況，對驗收單進(jìn)行細(xì)心管理，避免忽略甩項的發(fā)生。

4 優(yōu)化項目管理組織架構(gòu)

優(yōu)化項目管理組織架構(gòu)是成本控制中的核心，需要對全員進(jìn)行控制，以目標(biāo)管理為導(dǎo)向。目前國內(nèi)工程項目管理存在諸多問題，項目管理方式落后，引發(fā)了房屋單位成本上升的問題。目前常見的工程項目管理模式有常規(guī)單一項目管理模式、常規(guī)多項目操作模式（工程部下轄項目組、項目公司制和項目經(jīng)理部的架構(gòu)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身企業(yè)特點選擇相應(yīng)的工程項目管理模式。

5 創(chuàng)新施工技術(shù)，優(yōu)化施工工藝

重視技術(shù)創(chuàng)新，將數(shù)學(xué)優(yōu)選法運用到施工工藝的各環(huán)節(jié)中，以達(dá)到縮短工期，提升工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。在室內(nèi)整體施工和室外整體施工中，充分運用新技術(shù)、新材料和新工藝，獲取成品房價格競爭上的優(yōu)勢。

結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)今背景之下，必須做好成本控制工作，樹立成本控制的整體性和系統(tǒng)性原則。以市場化經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，有效解決成本控制中的各項矛盾，獲得最高效的經(jīng)濟(jì)利益。

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