內(nèi)容摘要：受溫州民間金融風(fēng)波的影響，民間借貸案件的數(shù)量大大增加，且案件內(nèi)容呈復(fù)雜化趨勢，當(dāng)事人意欲通過各種途徑規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，其中出現(xiàn)了民間借貸糾紛與房屋買賣合同糾紛相互交叉的新情況，包括海鶴藥業(yè)、信泰集團(tuán)等多家知名企業(yè)卷入。法院在審理上述案件時(shí)，要加強(qiáng)甄別力度，區(qū)分不同交叉類型。本文旨在通過對隱性房屋買賣合同糾紛的案件定義及特點(diǎn)分析，梳理此類案件中民間借貸的不同交叉情形，在形式上進(jìn)行分類總結(jié)，羅列審理過程中應(yīng)注意的問題及處理意見，以期對今后的審判實(shí)踐做出指引。

關(guān)鍵詞：以合法形式掩蓋非法目的 類型整合 效力判斷 審查事項(xiàng)

一、概述

（一）案件定義

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，訴訟案件類型從單一化向多樣化發(fā)展。由于溫州樓市的不斷膨脹，巧遇民間借貸風(fēng)波的沖擊，當(dāng)事人為規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)交易與民間借貸糾紛相互交叉的案件新類型，主要表現(xiàn)在“名為房屋買賣合同糾紛，實(shí)為民間借貸糾紛”的隱蔽性案件，即本文定義的隱性房屋買賣合同糾紛。此類案件中，當(dāng)事人意欲通過案由為房屋買賣合同糾紛的訴訟來請求民間借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。法院在審理此類案件時(shí)，尤其要加強(qiáng)甄別力度，審查證據(jù)鏈，還原案件真實(shí)，避免風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁。

（二）特點(diǎn)分析

1、被告缺席。因民間金融風(fēng)波的影響，2011年溫州普遍出現(xiàn)債務(wù)人“跑路”的現(xiàn)象，故在此類案件的審理中，被告均采用公告方式送達(dá)法律文書，最后導(dǎo)致缺席審理。當(dāng)然也存在部分原、被告之間事先串通，導(dǎo)致被告故意不接法院開庭傳喚的情形。

2、購房款存疑。當(dāng)事人提供的表面證據(jù)能證明合同款項(xiàng)的支付完成，但通過仔細(xì)審查購房款的形式發(fā)現(xiàn)該類案件中的購房款數(shù)額較大，一般為整數(shù)，且分?jǐn)?shù)次支付。若再進(jìn)一步審查上述購房款的來源，則會出現(xiàn)賬目來往經(jīng)回轉(zhuǎn)至原始出資人手中。

3、不相關(guān)當(dāng)事人。房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)事人一般為夫妻共同體。而此類案件中，當(dāng)事人之間并無直接關(guān)聯(lián)，為使民間借款金額與購房款金額相當(dāng)，通常自認(rèn)為是朋友關(guān)系或合伙關(guān)系進(jìn)行購房。

（三）類型歸納

1、虛假訴訟的行為。債務(wù)人為逃避債務(wù)，與房屋買受人惡意串通簽訂房屋買賣合同，第一種情形表現(xiàn)為買受人實(shí)際未支付購房款，將包括本人或他人在內(nèi)的民間借貸打款憑證作為購房款憑證。第二種情形表現(xiàn)為買受人實(shí)際支付購房款，但通過多手轉(zhuǎn)賬等情形，最后將上述款項(xiàng)又回流到買受人手中。

2、以房擔(dān)保的行為。通常表現(xiàn)為房屋價(jià)格與借貸金額相符，但明顯低于市場價(jià)格的情形。第一種情形表現(xiàn)為行為人通過簽訂房屋買賣合同并辦理委托公證手續(xù)、將借款視為購房款等表面上完全符合房屋買賣的行為，掩蓋其民間借貸的實(shí)質(zhì)。第二種情形表現(xiàn)為行為人通過支付利息等方式佐證借款行為。

3、以房抵債的行為。第一種情形表現(xiàn)為房屋抵充全部債權(quán)，通常為借貸金額與房屋價(jià)格相當(dāng)?shù)慕灰仔袨?。一般意義上的以房抵債行為都能被法律認(rèn)可，除外情形：債務(wù)人有多個債權(quán)人的情形，債務(wù)人將其唯一住房出賣給其中一個債權(quán)人，充抵債務(wù)，從而損害其余債權(quán)人的利益。第二種情形表現(xiàn)為房屋部分抵充債權(quán)，通常為債權(quán)不足以支付房屋總價(jià)的情形，則借款轉(zhuǎn)為部分購房款，其余購房款另行支付的形式。

二、審查事項(xiàng)

（一）對當(dāng)事人的審查

特別是有民間借貸嫌疑的親戚、關(guān)聯(lián)企業(yè)或其他關(guān)系密切的人對債務(wù)人提起的訴訟，更應(yīng)加強(qiáng)審查，發(fā)現(xiàn)有虛假訴訟嫌疑的，要及時(shí)依職權(quán)或者提請有關(guān)部門調(diào)查取證，查清事實(shí)真相。要建立法院系統(tǒng)信息聯(lián)網(wǎng)查詢跟蹤制度，在經(jīng)辦人對一般房屋買賣合同糾紛的案件審查過程中，有自由心證產(chǎn)生合理懷疑的，具有民間借貸嫌疑的原、被告能通過系統(tǒng)查詢關(guān)聯(lián)案件，以確保案件的真實(shí)審理。

（二）對證據(jù)鏈的審查

一般房屋買賣合同糾紛案件審查中，主要難點(diǎn)在于對案件事實(shí)的認(rèn)定。司法實(shí)踐中，當(dāng)事人惡意串通、在律師協(xié)助下事先準(zhǔn)備好完備的證據(jù)，密謀向法院提起虛假訴訟的一類案件，或者是被告缺席的一類案件，法院較難查清真實(shí)的法律關(guān)系。故在審理此類案件過程中，法官要充分審查案件證據(jù)，還原案件真實(shí)。審慎審查購房款資金走向、用途、實(shí)際支付數(shù)額、是否從事高利貸等情形。根據(jù)最高人民法院2012年《關(guān)于依法妥善審理民間借貸糾紛案件促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展維護(hù)社會穩(wěn)定的通知》的規(guī)定，依法全面、客觀地審核雙方當(dāng)事人提交的全部證據(jù)，從各證據(jù)與案件事實(shí)的關(guān)聯(lián)程度、各證據(jù)之間的聯(lián)系等方面進(jìn)行綜合審查判斷。對現(xiàn)金交付的房屋買賣合同糾紛，可根據(jù)交付憑證、支付能力、交易習(xí)慣、購房款金額大小、當(dāng)事人之間的關(guān)系以及當(dāng)事人、證人陳述的交易細(xì)節(jié)經(jīng)過等因素綜合判斷。

（三）對法律適用的審查

準(zhǔn)確理解合同法、民法通則等關(guān)于惡意傳統(tǒng)的有關(guān)規(guī)定以及關(guān)于通謀虛偽的民法理論，對當(dāng)事人的行為效力進(jìn)行正確的認(rèn)定。原、被告雙方通謀虛偽表示，虛增債務(wù)，虛假轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)的，不管有無證據(jù)證明損害了第三人利益，在表意人與相對人之間均應(yīng)認(rèn)定無效。

三、效力判斷

（一）駁回起訴

在涉及利用民間集資款進(jìn)行房屋買賣的案件中，應(yīng)根據(jù)《最高人民法院在關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》駁回起訴，移送公安機(jī)關(guān)。例如黃甲某訴黃乙某房屋買賣合同糾紛一案中。2011年9月26日，原、被告簽訂房屋買賣合同一份，約定將登記于被告名下的涉案房產(chǎn)出賣給原告，原告于簽訂合同的當(dāng)天下午先后向合同指定的代收人賬戶匯去匯去除銀行按揭貸款外的購房款，2011年10月原告開始按月支付涉案房產(chǎn)的銀行按揭貸款。由于涉案房產(chǎn)因另案被查封，故原告訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同合法有效。經(jīng)法院審理，查明原告分三次支付的購房款系虛假支付，通過多個中介人最后將資金回轉(zhuǎn)至原始賬戶，又因涉案房產(chǎn)屬于利用集資款購入，后經(jīng)裁決駁回起訴，移送公安機(jī)關(guān)處理。

（二）依據(jù)房屋買賣合同糾紛進(jìn)行判決

在民間借貸證據(jù)不足的情形下，而當(dāng)事人已經(jīng)提供了足夠證據(jù)證明房屋買賣合同的事實(shí)，此類案件以房屋買賣合同的案由處理為宜。例如余某訴薛某、金某房屋買賣合同糾紛一案。被告薛某、金某之子向原告借款120萬元，并以登記于倆被告名下的涉案房產(chǎn)提供擔(dān)保。原告為保證自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，與倆被告簽訂了房屋買賣協(xié)議，并辦理了委托公證，并以購房款的形式交付了120萬元。經(jīng)法院審理查明，120萬元明顯低于涉案房產(chǎn)的市場價(jià)格。在案件審理過程中，倆被告提出本案性質(zhì)系民間借貸，并反訴要求撤銷合同，但未能提供支付利息等足夠證據(jù)證明其主張，后法院按照房屋買賣合同糾紛判決撤銷房屋買賣合同并返還購房款及利息。

（三）撤訴

雙方當(dāng)事人惡意串通，例如高某、張某訴某企業(yè)房屋買賣合同糾紛一案。2011年8月2日，原、被告簽訂一份房屋買賣合同，將被告名下的涉案房產(chǎn)出賣給原告，房屋總價(jià)款1500萬元，在合同簽訂之日起三日內(nèi)支付完畢。原告提供的證據(jù)中銀行轉(zhuǎn)賬憑證的出具時(shí)間晚于被告出具收款收據(jù)的時(shí)間，引起經(jīng)辦人的合理懷疑，且被告缺席未應(yīng)訴。經(jīng)審理查明，原告所謂的購房款系民間借貸款，因被告面臨破產(chǎn)，原、被告惡意串通簽訂了房屋買賣合同。因被告系本市知名企業(yè)，且即將重組，經(jīng)法庭勸導(dǎo)，原告同意撤訴結(jié)案。

綜上，法院應(yīng)充分發(fā)揮審判職能作用，為金融綜合改革試驗(yàn)提供有力的司法保障，各個業(yè)務(wù)系統(tǒng)中應(yīng)完善風(fēng)險(xiǎn)控制能力，針對新情況新形勢，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為司法審判實(shí)踐提供有益指導(dǎo)。

作者簡介：孫曉琳，女，1984年出生，漢族，浙江大學(xué)2009屆經(jīng)濟(jì)法學(xué)碩士研究生，2009年7月參加工作，現(xiàn)任浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院民一庭助理審判員。