【摘要】房地產(chǎn)作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)作為典型高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的資金密集型行業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。本文在對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題進(jìn)行研究探析的基礎(chǔ)上，提出了改善我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資 金融風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)概況

中國(guó)經(jīng)濟(jì)在一系列政策調(diào)控下平穩(wěn)回落，2012年國(guó)家宏觀調(diào)控依然嚴(yán)厲，但房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了先抑后揚(yáng)的發(fā)展趨勢(shì)。前期以?xún)r(jià)換量、中期回穩(wěn)，一直延續(xù)至四季度市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖的態(tài)勢(shì)，無(wú)論是銷(xiāo)售總量還是業(yè)績(jī)情況，都出現(xiàn)了回升。2013年地方版“新國(guó)五條”正式實(shí)施，但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，其對(duì)房地產(chǎn)的影響并不強(qiáng)烈并有不斷減弱的趨勢(shì)。2013下半年，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固，貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控將以穩(wěn)為主，出臺(tái)新的全國(guó)性調(diào)控措施的可能性不大，“有保有壓”的調(diào)控原則仍將持續(xù)。

2013年1 季度上市房企合計(jì)存貨1.56 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.83%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~下滑至-274.69 億元。由于2 季度房企在土地市場(chǎng)上投入頗大，預(yù)計(jì)上半年房企的現(xiàn)金流狀況還將繼續(xù)惡化。而近期“錢(qián)荒”問(wèn)題突出，給房企的資金鏈造成一定壓力。我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資主要依靠銀行，且各企業(yè)之間融資水平參差不齊差異較大。IPO硬性門(mén)檻高程序繁雜時(shí)間跨度長(zhǎng)。債權(quán)融資比例、利用外資投入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模均較低。面對(duì)政策市場(chǎng)的調(diào)整，供給和需求兩方面貸款的收緊，作為典型的資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)更新房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作理念，將公司資本同金融資本有效結(jié)合，融資渠道多元化，建立健全融資體系，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問(wèn)題

（一）融資方式單一

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式依舊單一，資金仍然主要是以銀行貸款為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售三個(gè)階段中，每一階段都離不開(kāi)銀行信貸資金的支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中銀行對(duì)企業(yè)的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金預(yù)收款占38.82%，其中自籌資金中約有70%來(lái)自銀行貸款，定金預(yù)收款也有30%來(lái)自銀行，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用銀行貸款比重在55%以上。高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)銀行系統(tǒng)產(chǎn)生了具大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)環(huán)境一旦惡化，資產(chǎn)質(zhì)量將大幅下降，會(huì)給銀行帶來(lái)巨額呆賬壞賬風(fēng)險(xiǎn)，且這種單一的融資方式無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的需要。信托雖已成為房地產(chǎn)融資新的渠道，但政策機(jī)制還不夠完善存在較多的限制。這種單一的融資方式必須在一定程度上得到突破，一方面房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開(kāi)拓融資渠道不能僅僅依靠銀行的信貸，另一方面應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身提點(diǎn)，采用多種融資渠道途徑，選擇適合自己實(shí)際情況的融資方式。

（二）商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)集中

作為資金密集型行業(yè)，融資一直以來(lái)都是房地產(chǎn)企業(yè)存在和發(fā)展的關(guān)鍵。現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)商多將投資風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行，這不僅使商業(yè)銀行面臨潛在的金融危機(jī)，也會(huì)加大商業(yè)經(jīng)營(yíng)的困難和風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)時(shí)，經(jīng)濟(jì)下滑必然引起房?jī)r(jià)下降，房?jī)r(jià)一路走低勢(shì)必會(huì)影響個(gè)人的住房貸款，銀行的不良貸款必然上升。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行提供的資金貫穿于土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易銷(xiāo)售整個(gè)流程，從某種意義來(lái)說(shuō)商業(yè)銀行直接或間接承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，又無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他融資渠道，無(wú)法將商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化。與此同時(shí)，政府不斷加大調(diào)控力度，制定限購(gòu)政策，調(diào)高存貸款利率，而購(gòu)房者的需求并沒(méi)有得到解決，反而加大了居民對(duì)按揭貸款的依賴(lài)，這種惡性循環(huán)在某種程度上加大了金融體系的整體風(fēng)險(xiǎn)。需求量和供給量的不斷上漲，房地產(chǎn)泡沫的不斷擴(kuò)散，更加重了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）相關(guān)法規(guī)制度落后，監(jiān)管調(diào)控體系不完善

盡管?chē)?guó)家和地方都頒布了一系列法律法規(guī)，但體系不全面、規(guī)定不具體，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。新出現(xiàn)的融資工具若沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的制度法規(guī)去約束規(guī)范，很容易陷入混亂甚至危機(jī)的局面。因此對(duì)房地產(chǎn)各種融資工具的組織形式、收益組合、收益分配以及流通轉(zhuǎn)讓等均需做出具體規(guī)范。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，缺乏有效監(jiān)督管理。目前已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)抵押貸款的法律法規(guī)，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但仍有諸多房地產(chǎn)金融行為無(wú)法有效監(jiān)管缺乏法律依據(jù)。尤其是房地產(chǎn)按揭貸款缺乏有效監(jiān)管，新出現(xiàn)的融資工具沒(méi)有相應(yīng)制度進(jìn)行規(guī)范，很容易陷入困局，并且市場(chǎng)波動(dòng)的沖擊容易使融資風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。因此建立一套行之有效的中央銀行金融監(jiān)管體系，健全改善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資問(wèn)題的對(duì)策

（一）融資渠道多元化

融資渠道多元化就包括銀行信貸、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金及住房抵押貸款證券化等，它們各自市場(chǎng)地位不同，在資本市場(chǎng)中發(fā)揮著不同的作用。銀行信貸主要提供流動(dòng)資金貸款；地產(chǎn)信托主要發(fā)揮中長(zhǎng)期財(cái)產(chǎn)管理功能，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)需求設(shè)計(jì)個(gè)性化信托產(chǎn)品，擴(kuò)大供需雙方選擇空間；地產(chǎn)基金則是從資金到項(xiàng)目，先募集大量資金，再投入到不同回收期的項(xiàng)目中；住房抵押貸款證券化為發(fā)放住房抵押打開(kāi)機(jī)構(gòu)提供后續(xù)資金，間接支持了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)可以推行房地產(chǎn)證券化，將房地產(chǎn)證券活躍在金融市場(chǎng)上，這些商品主要報(bào)告MBB、MPB、MPTB、CDO、IO及PO等。這樣可以有效吸收市場(chǎng)中閑置的資金，且能最大程度上降低風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)現(xiàn)行融資渠道的特點(diǎn)，建議降低銀行信貸比例，加大房地產(chǎn)信托市場(chǎng)比例。推進(jìn)利率市場(chǎng)化，逐步放開(kāi)存款利率管制，充分釋放資金的市場(chǎng)價(jià)格。與此同時(shí)，發(fā)展住房抵押貸款證券化，建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，推行房地產(chǎn)證券化。引入保險(xiǎn)基金，由于保險(xiǎn)公司資金量大且穩(wěn)定，若能適當(dāng)引入并通過(guò)相關(guān)機(jī)制規(guī)范，能避免如美國(guó)“次貸危機(jī)”之類(lèi)的事件。

（二）商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)自身管理

商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)自身管理，建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制。針對(duì)現(xiàn)狀，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)借款方資料，將風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)放在事前事中控制，而不是事后補(bǔ)救。建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體制，識(shí)別監(jiān)控處置各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，不能僅考慮抵押物或首付款，忽略了還款意愿、還款能力、市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范，建立全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，根據(jù)不同信用等級(jí)的借款人給予不同條件的房貸，利于商業(yè)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和識(shí)別。完善個(gè)人誠(chéng)信管理體制，嚴(yán)格遵守有關(guān)制度規(guī)定，不受利益驅(qū)使，給不符合要求的開(kāi)放商放貸或個(gè)人貸款，完善內(nèi)控管理制度，避免因客戶(hù)的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。與此同時(shí)不斷提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的空間，豐富交易品種，提高透明度和市場(chǎng)效率，拓寬資產(chǎn)保值增值的渠道。

（三）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)環(huán)境

現(xiàn)階段，我國(guó)許多金融產(chǎn)品相關(guān)法律法規(guī)仍然不健全，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為都需要在合理的法律法規(guī)范圍內(nèi)執(zhí)行，因此建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)體系，為房地產(chǎn)融資營(yíng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境打下基石。一是針對(duì)房地產(chǎn)融資過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，及時(shí)修改補(bǔ)充現(xiàn)行法律法規(guī)，建立健全各項(xiàng)制度條例， 制定完善包括改進(jìn)土地招牌掛制度，規(guī)范新型融資工具的組織形式、流通轉(zhuǎn)讓、收益分配，住房抵押貸款、個(gè)人信用、住房公積金及房地產(chǎn)擔(dān)保等有效監(jiān)督房地產(chǎn)金融行為，保護(hù)各方合法權(quán)益；二是在房地產(chǎn)融資過(guò)程中，應(yīng)該依法辦事，嚴(yán)格執(zhí)法，對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的單位或個(gè)人應(yīng)嚴(yán)加處置，并立即停止放貸追回已貸款項(xiàng)。各級(jí)政府應(yīng)明確其職責(zé)，中高端房產(chǎn)供應(yīng)由市場(chǎng)調(diào)控，政府應(yīng)著重于保障安居房的建設(shè)。建立健全保障房的分配和管理機(jī)制，公平分配，維護(hù)社會(huì)公平。同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)規(guī)范，用制度條例調(diào)整并規(guī)范。通過(guò)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)的完善，不斷調(diào)整房地產(chǎn)融資渠道、融資成本、投資流向，確保房地產(chǎn)金融的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

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作者簡(jiǎn)介：黃燕（1985-），漢族，湖南長(zhǎng)沙人，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，研究方向：金融學(xué)。

（編輯：龍大為）