【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為一個典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高的特點。眾所周知的巨人集團在巔峰時期突然破產(chǎn)，正是由于在巨人大廈上消耗了大量流動資金，以致資金鏈斷裂，財務風險失控，將整個集團帶入萬劫不復之地，因此加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險控制具有重要的意義。

【關鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟 財務風險

一、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險是其在經(jīng)營過程中所自然產(chǎn)生的特性，首先，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其不僅資金需求量大，而且流動性差，資金鏈斷裂風險大。其次，房地產(chǎn)企業(yè)習慣于利用傳統(tǒng)的滾動開發(fā)模式，導致其債務杠桿比率過高，截至4月19日，剔除已經(jīng)發(fā)布年報的93家上市房企，平均資產(chǎn)負債率就高達62.77%，因而償債風險高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)其整個開發(fā)周期是現(xiàn)對較長，一般都在一年以上，因此其投資風險也不容忽視。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務風險的原因

（一）資金緊張

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，資金主要有三方面來源：一是銀行開發(fā)貸款，二是自有資金，三是預售款。前二者的大門已經(jīng)緊閉或即將關閉剩下的就是預售款。然而自2010年10月1日起，杭州市開發(fā)商的商品房預售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，預售資金將實行封閉式管理，銀行必須根據(jù)項目節(jié)點完工程度證明，分批次和分時段向開發(fā)商支付相關預售款資金。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，對流動資金十分依賴，房地產(chǎn)企業(yè)的資金一旦緊張，由此帶來的房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險也將迅速上升。

（二）抑制需求

各地限購令的陸續(xù)出臺，將抑制市場過熱，防范過熱的投機性購買等不合理需求，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和房價的平穩(wěn)。然而這對于廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說顯然不是一個好消息，與此同時，房產(chǎn)稅如“箭在弦上”，房產(chǎn)稅試點推行再次提上日程，從而增加購房成本，抑制需求。相關政策的陸續(xù)出臺，對于房地產(chǎn)企業(yè)可謂雪上加霜，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍依靠的是高價拿地，快速買樓的盈利模式，而如果抑制了需求，房地產(chǎn)企業(yè)原先貸款高價拿地建的樓盤不能很快售出，而又要向銀行支付高額利息，將進一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

（三）增加供給

2011年剛出臺的“十二五”規(guī)劃指出，未來五年，我國將建設3600萬套保障房（對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，與其說是塊大蛋糕，其實更像一塊雞肋，因為建設保障房對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，基本沒有什么利潤可言），其中保障房的用地將占土地供給的50%以上，使全國城鎮(zhèn)保障性住房的覆蓋面達到20%左右。伴隨著保障房建設的推進和提速以及相關調(diào)控政策落實，供給的大量增加，必將有效地滿足市場剛性需求，新建商品房的價格中樞很有可能隨著保障房的大量上市而下移，保障房這個雞肋將不斷侵蝕房地產(chǎn)企業(yè)的利潤區(qū)間，從而放大房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

（四）行政督導

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資金需求量大，運作周期長，一般采用高價拿地，快速買樓的方式進行盈利，然而在新形勢下，政府不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，并且開始細化落實，一方面卡住了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，在銀行信貸，再融資等上面做文章，同時又通過房產(chǎn)稅、限購令、保障房等相關配套措施，抑制購房需求，甚至不惜動用行政手段，從而打亂了房地產(chǎn)企業(yè)長期賴以生存以來的盈利模式，放大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，很有可能導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務狀況惡化，導致房地產(chǎn)企業(yè)的投資以及其報酬出現(xiàn)無法全部收回的可能，而房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對現(xiàn)代經(jīng)濟社會有著舉足輕重的作用，如何針對目前出現(xiàn)的新形勢，采取措施有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險就顯得十分重要。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制的措施

（一）加強現(xiàn)金流量管理

要想加強現(xiàn)金流管理，房地產(chǎn)企業(yè)應當進行嚴格的資金預算管理，從預算的制定到預算的執(zhí)行都必須從嚴把關，不斷監(jiān)督落實到位，才能使長短線資金得到匹配，不至于出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，同時還應加強內(nèi)部審計與監(jiān)督，樹立現(xiàn)金流管理意識，房地產(chǎn)企業(yè)的各級領導必須切實認識到加強現(xiàn)金流量管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展的重要性，從戰(zhàn)略地位定位現(xiàn)金流量管理。最后還可以縮短項目的開發(fā)周期，提高資金的使用效率，采取分期開發(fā)、邊建邊銷售的開發(fā)模式，不斷縮短資金的回籠。

（二）調(diào)整資本結構，降低財務杠桿比率

伴隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控力度的逐漸加大以及相關配套政策的逐步落實，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮已成定局，倘若房地產(chǎn)企業(yè)依舊維持現(xiàn)在70%以上的高負債，必將把房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進一步推高，特別是隨著基準利率的不斷調(diào)高，利息支出將成為房地產(chǎn)企業(yè)的沉重的包袱，因此房地產(chǎn)企業(yè)應積極調(diào)整資本結構，降低財務杠桿，從而有效其控財務風險水平。

（三）向商業(yè)地產(chǎn)轉型

商業(yè)地產(chǎn)是指通過合理經(jīng)營從而達到取得可持續(xù)增長的收益或者可以持續(xù)升值的物業(yè)資產(chǎn)，比如酒店式公寓、商鋪物業(yè)等，其已不再是普通意義上的房地產(chǎn)，而是將整個城市生活的方方面面融為一體的大型商圈或城市綜合體。如果我們引入SWOT分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)目前所處的情況進行分析，很容易得出房地產(chǎn)企業(yè)目前正好處于既有內(nèi)在優(yōu)勢，又有外在危險的情況（優(yōu)勢——威脅）ST，此時應該采取的策略是利用優(yōu)勢避免威脅，即利用房地產(chǎn)企業(yè)自身能力優(yōu)勢，向其他領域進行擴張和進軍，實施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略才能有效控制房地產(chǎn)的財務風險。而從目前情況看，房地產(chǎn)企業(yè)如果能從普通住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉型將有效地規(guī)避國家現(xiàn)行政策調(diào)控帶來的沖擊，從而有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

參考文獻

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[2]張彩霞.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（09）.

（編輯：劉影）