【摘要】關(guān)于房地產(chǎn)的爭(zhēng)論是否可以理清？本文利用博弈分析的方法，通過(guò)四個(gè)層次的視角分別找到不同層次的博弈主體，從而希望通過(guò)對(duì)高層次主體的利益分析，預(yù)判其會(huì)采用的最優(yōu)策略，從而指導(dǎo)低層次主體做出對(duì)自身有利的決策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 四層次視角 博弈分析 理性政府

近些年關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論可謂曠日持久，房地產(chǎn)從業(yè)人員、政府管理人員、經(jīng)濟(jì)專家、平頭百姓都喜歡參與這個(gè)話題。話題大體分為兩個(gè)類型：一是討論房?jī)r(jià)“應(yīng)該”怎么走；二是討論房?jī)r(jià)“將要”怎么走。關(guān)于“房?jī)r(jià)‘應(yīng)該’怎么走”的這個(gè)話題，由于涉及到自身利益、政府責(zé)任、甚或是道德觀世界觀這些主觀的因素太多，個(gè)人認(rèn)為這個(gè)爭(zhēng)論將會(huì)繼續(xù)保持下去而且難以得出一個(gè)統(tǒng)一的結(jié)論。但是，關(guān)于“房?jī)r(jià)‘將要’怎么走”這個(gè)話題，倒是可以通過(guò)適當(dāng)?shù)姆治鲱A(yù)測(cè)出正確的結(jié)果——至少可以在得到適當(dāng)信息的條件下做出合理預(yù)測(cè)。

我在本文中用到的分析思路，不是追求效率從而對(duì)運(yùn)行規(guī)則提出建議的典型的規(guī)范分析，也不是通過(guò)數(shù)據(jù)建立模型的實(shí)證分析，而是假設(shè)不同層次不同立場(chǎng)的利益相關(guān)者始終趨利避害的“博弈分析”，有人也叫“利益分析”。用博弈的思路去分析問題，其重點(diǎn)就是找到分析的對(duì)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)的狹義參與者幾乎涵蓋了所有城市人口（包括流動(dòng)人口），而廣義的參與者幾乎是使用人民幣作為交易媒介（或參與發(fā)行流通）的全部主體。所以為了理清如此龐雜的利益關(guān)系，我不得不由淺入深的將目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)觀點(diǎn)縱向切割成四個(gè)層次，而在不同的層次上找到相關(guān)的利益相關(guān)者，而進(jìn)行對(duì)應(yīng)的分析。

第一個(gè)層次是基于市場(chǎng)供求的假設(shè)，把房屋的功能定義在“居住”方面，把利益相關(guān)者劃分為“多”、“空”兩個(gè)方面，簡(jiǎn)單的認(rèn)為房?jī)r(jià)是符合一般商品的價(jià)格邏輯：需求和價(jià)格呈反比，供應(yīng)和價(jià)格成正比。但不得不說(shuō)，這個(gè)邏輯在早期（2007年之前）還不失真，但之后已經(jīng)完全沒辦法做出正確判斷了。這個(gè)層次代表人物是牛刀，但實(shí)際上很多人嘲笑其言論是非常有效的“反向指標(biāo)”，這批評(píng)雖說(shuō)尖刻但符合事實(shí)——我們清楚地看到房地產(chǎn)市場(chǎng)受到怎樣的追捧，即便在供過(guò)于求的前提下仍然是這樣。所以說(shuō)這不是牛刀個(gè)人判斷失誤這么簡(jiǎn)單，而是這個(gè)層次的邏輯是失真的，并沒有還原真實(shí)世界中房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的邏輯。因?yàn)檫@個(gè)邏輯太過(guò)簡(jiǎn)單又基本上被事實(shí)證明是失效的，所以關(guān)于這個(gè)層次我就不啰嗦太多了。

第二個(gè)層次也是基于市場(chǎng)供求的假設(shè)，但是把房屋賦予了“金融”屬性，把利益相關(guān)者劃分為“貨幣的發(fā)行方”和“貨幣的使用方”，遵循的是“法幣長(zhǎng)期看都貶值的厲害”而“房屋是最好的保值品”這個(gè)邏輯。周洛華曾經(jīng)在《加息維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲？》一文中，清晰的用金融術(shù)語(yǔ)類比了房屋這個(gè)商品：“買房相當(dāng)于持有通貨膨脹概念的多頭頭寸，而一套住房可以被近似地視為是70個(gè)連續(xù)到期的1年期CPI看漲期權(quán)——如果你接受這個(gè)估值框架，那么，同期無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率越高，期權(quán)價(jià)格也越高，所以加息的作用并不是要提高房地產(chǎn)貸款的邊際成本，而是提升房地產(chǎn)作為對(duì)沖通貨膨脹工具的投資價(jià)值?！蔽沂苓@個(gè)思路啟發(fā)很大，不過(guò)因?yàn)檠胄懈嗲闆r加息是被動(dòng)的，也就是說(shuō)真實(shí)的通脹水平以及利率始終是高于名義利率的，而且“70個(gè)連續(xù)到期的1年期CPI看漲期權(quán)”的描述因?yàn)槭艿焦俜紺PI的干擾，有可能會(huì)有失真，所以，把這個(gè)類比演化成“人民幣國(guó)內(nèi)購(gòu)買力的看跌期權(quán)”就更有操作性一些?；仡櫼幌率聦?shí)，堅(jiān)定的通過(guò)貸款買房去看空人民幣的國(guó)內(nèi)購(gòu)買力，這在2005到2008年，2009到2012年之間都是非常明智的決策。而把房?jī)r(jià)和貨幣購(gòu)買力進(jìn)行負(fù)相關(guān)的聯(lián)系，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)周期下可以說(shuō)是一種失真小又有效的假設(shè)。但是不得不說(shuō)，這種假設(shè)也是有適應(yīng)范圍的，在2008年次貸危機(jī)期間（尤其是4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃未出臺(tái)之前），房?jī)r(jià)的出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)，這時(shí)僅靠著這個(gè)邏輯是難以做出合適的判斷的。或者說(shuō)，現(xiàn)在用此種邏輯所做出的決策，有可能在長(zhǎng)周期中由于某一次劇烈的波動(dòng)而造成損失。所以說(shuō)僅僅看到這個(gè)層次的邏輯也不能算得上完備。

第三個(gè)層次是基于政府行為，適用“理性政府”的假設(shè)，把房地產(chǎn)市場(chǎng)定義成“政府創(chuàng)收的工具”。這里面的代表人物是任志強(qiáng)，其言論和判斷很多人都不能接受，但對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)幾乎無(wú)一例外的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)——而他進(jìn)行判斷的基本邏輯就是基于這個(gè)層次。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗钦杖雭?lái)源中不可或缺的部分。而且不僅如此，激活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)于激活信貸從而激活貨幣乘數(shù)，這在地方銀行失去發(fā)鈔權(quán)力之后，是能使區(qū)域市場(chǎng)貨幣寬松的最有效手段了?；诖耍畬?duì)于房地產(chǎn)的“真實(shí)”態(tài)度幾乎不用揣度，所以任何房地產(chǎn)政策的被報(bào)紙或者某些人解讀成“房?jī)r(jià)調(diào)控政策”都是偏頗的。就拿2012年底出臺(tái)的“國(guó)五條”來(lái)說(shuō)，好多人在事后還在追問為什么沒有起到降低房?jī)r(jià)的作用，這里我可以明確地告訴他：第一，國(guó)五條根本就沒明文說(shuō)要“降低”房?jī)r(jià)，而是說(shuō)要房地產(chǎn)市場(chǎng)“健康發(fā)展”，所以認(rèn)為“降低房?jī)r(jià)才是健康”的邏輯只是某些人的一廂情愿；第二，如果去年年底不推出國(guó)五條，有可能房?jī)r(jià)已經(jīng)有所降低了，因?yàn)椤皣?guó)五條”主要是增加二手房交易成本，這間接起到了保證一手房銷售的作用，同時(shí)降低了房地產(chǎn)交易總量，變相的抑制了價(jià)格的劇烈波動(dòng)——主要是預(yù)防了二手房主跟風(fēng)銷售造成價(jià)格急跌。如果有人還對(duì)此表示懷疑，那么的確應(yīng)該好好理解這個(gè)層次的利益相關(guān)者以及其博弈的邏輯才行。對(duì)于這個(gè)層次的利益主體，其權(quán)力幾乎是無(wú)限大，所以基于這個(gè)層次做出的判斷，在2005到2008年以及2009到2012年期間都是準(zhǔn)確有效的。但是再大的權(quán)力保障，房?jī)r(jià)還是受到2008年的次貸危機(jī)影響，而在進(jìn)入2013年之后，似乎又有力不從心的跡象，這也就是說(shuō)，看到這個(gè)層次還是不夠的。

第四個(gè)層次是基于全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式以及資本流動(dòng)的角度，把房地產(chǎn)市場(chǎng)定義成經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的某一區(qū)塊，通過(guò)“通脹的傳播”以及“真實(shí)的利潤(rùn)來(lái)源”做分析，從而確定資本將會(huì)流向還是流出房地產(chǎn)市場(chǎng)?？梢哉f(shuō)這是更宏觀的觀察角度，同時(shí)研究的周期也更長(zhǎng)一些。我曾經(jīng)在2010年發(fā)表的文章《房?jī)r(jià)、通脹與民工荒》中分析了近些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“真實(shí)的利潤(rùn)來(lái)源”，并且展示了地方政府利用房地產(chǎn)信貸這種貨幣手段，通過(guò)“通脹的傳播的時(shí)滯”優(yōu)先發(fā)展本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在邏輯。總的來(lái)說(shuō)，通過(guò)這個(gè)層次的分析，可以找到前幾個(gè)層次中利益相關(guān)者的能力極限（包括第三個(gè)層次中政府利用和保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的政策極限）在哪里，從而對(duì)大周期和大拐點(diǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。如我在《房?jī)r(jià)、通脹與民工荒》一文中對(duì)“真實(shí)的利潤(rùn)來(lái)源”的分析——“通過(guò)市場(chǎng)化和加入全球分工，將原先束縛在農(nóng)村土地上，邊際產(chǎn)出近乎于零的過(guò)剩勞動(dòng)力的真實(shí)價(jià)值釋放出來(lái)”是正確的話，那么在未來(lái)我國(guó)面臨人口拐點(diǎn)、而全球各國(guó)為了扭轉(zhuǎn)內(nèi)部的分配矛盾紛紛選擇“去全球化”的外貿(mào)政策時(shí)，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)幾乎是顯而易見的——因?yàn)檎驹谶@個(gè)層次去分析財(cái)富，無(wú)非就是“創(chuàng)造”和“分配”兩方面，“創(chuàng)造”的部分我覺得主要就是前面說(shuō)的“真實(shí)的利潤(rùn)來(lái)源”。但實(shí)際上得到最多好處的并不是財(cái)富的創(chuàng)造者，而是掌管“分配”的人（地方政府）吃肉，被利用作為分配工具的人（銀行、房地產(chǎn)及其上游配套企業(yè)）啃骨頭，具有貨幣先發(fā)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)參與者（炒房者或者部分城市原住民）喝湯。但是這一大鍋肉骨頭湯其實(shí)就是我說(shuō)的“真實(shí)的利潤(rùn)原”，其主要來(lái)自離開農(nóng)村土地到大城市的流動(dòng)勞動(dòng)人口所創(chuàng)造出的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，盡管我無(wú)意討論這些人沒有享受到自身創(chuàng)造的富中的應(yīng)有比例，甚至作為城市發(fā)展最主要的貢獻(xiàn)者，卻不能在城市化過(guò)程中擁有第居城市的經(jīng)濟(jì)能力這件事究竟是否道德，但真實(shí)擺在我們眼前的是，這場(chǎng)財(cái)富盛宴已經(jīng)分配殆盡，而真正提供利潤(rùn)原的群體在當(dāng)前的分配比例（工資占比）和貧富差距前提下幾乎等同于無(wú)汁可榨。換而言之，通過(guò)貨幣手段拉開貧富差距（劫貧濟(jì)富的財(cái)富轉(zhuǎn)移）去吹起經(jīng)濟(jì)泡沫的膨脹過(guò)程已經(jīng)越來(lái)越臨近尾聲。實(shí)際上本屆政府對(duì)于進(jìn)一步出臺(tái)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激方案以及信貸放水一直抱著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，我個(gè)人是非常認(rèn)可政府的謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)檫@符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的大趨勢(shì)，如果繼續(xù)用線性的思維去維持現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式而不去調(diào)整政策導(dǎo)向的話，在經(jīng)濟(jì)真正遇到拐點(diǎn)之時(shí)我們會(huì)非常之被動(dòng)。

通過(guò)四層剖析，我大體展示了一個(gè)完整視角，而這四個(gè)層次中，通過(guò)越高級(jí)的層次分析，前瞻性性越強(qiáng)，大趨勢(shì)把握越準(zhǔn)確，但是對(duì)于時(shí)間節(jié)點(diǎn)的判斷就做不到；相反的，越低層次的分析對(duì)于個(gè)體來(lái)講就越有操作性——就拿第一個(gè)層次來(lái)說(shuō)，盡管無(wú)法預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)，但是對(duì)于個(gè)體來(lái)說(shuō)如果需要房子的居住功能（剛需），那么對(duì)于價(jià)格的預(yù)測(cè)其實(shí)只是徒增煩惱而已。所以不得不強(qiáng)調(diào)一下，通過(guò)這四層剖析我們可以更清晰的把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)，從而在一定的條件下對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)能夠掌握和判斷（比如排除貨幣購(gòu)買力不發(fā)生劇烈變動(dòng)也無(wú)重大經(jīng)濟(jì)波動(dòng)從而使真實(shí)利率急速升高這些極端情況）。

有人肯定會(huì)問，如果說(shuō)四層次視角能夠理清現(xiàn)有的房地產(chǎn)爭(zhēng)論，那么至少能夠與有條件的預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)或者房?jī)r(jià)的發(fā)展吧。答案是肯定的，實(shí)際上在介紹第四個(gè)層次邏輯的時(shí)候，我最后的幾句話以及帶有判斷和預(yù)測(cè)的成分了。說(shuō)的簡(jiǎn)單一點(diǎn)，直到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速發(fā)展主要取決于兩個(gè)因素：主觀因素和客觀因素。用第四個(gè)層次中介紹的思路去分析，主觀因素是政府有這么做的理由和動(dòng)力；客觀因素是經(jīng)濟(jì)體中有真實(shí)的利潤(rùn)源作支撐——政府想做而客觀條件決定他做得到。那么就著我在第四個(gè)層次中提到的經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)的思路說(shuō)下去，在未來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)，之前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將遇到嚴(yán)重的瓶頸，決定了政府想要繼續(xù)急速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀因素產(chǎn)生變化，之前簡(jiǎn)單粗暴的賣地蓋樓就能帶來(lái)大量政府收入、激活信貸、發(fā)展相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的邏輯將不再適用；那么客觀因素的變化必然會(huì)影響到政府的主觀決策——畢竟“收入”以及“激活經(jīng)濟(jì)”這兩個(gè)關(guān)鍵詞才是政府的本質(zhì)需求，如果按目前模式繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)不能對(duì)政府收入以及激活經(jīng)濟(jì)做出足夠的貢獻(xiàn)，那么政府的主觀態(tài)度必將隨之改變。所以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展或者房?jī)r(jià)走勢(shì)，只需推斷出政府在這個(gè)博弈過(guò)程中的最優(yōu)策略即可，這就回到了第三個(gè)層次。我試著做一個(gè)對(duì)于政府來(lái)說(shuō)接近最優(yōu)策略推測(cè)如下：

一是控制二手房交易量。這主要可以通過(guò)增加二手房貸款首付；增加二手房買賣稅費(fèi)；直至直接對(duì)二手房交易限制貸款等一系列措施去實(shí)現(xiàn)。原因主要是二手房交易過(guò)程中政府收益太小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上新房出售過(guò)程中的政府收入，所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)甚至有量?jī)r(jià)齊跌的可能性的時(shí)候，限制和壓縮二手房交易是個(gè)可行的方案，這樣能盡可能的保持房?jī)r(jià)，從而保證新房銷售帶給政府收入，同時(shí)在房?jī)r(jià)不產(chǎn)生劇烈變化的期間，用時(shí)間消化商業(yè)銀行宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

二是政府出面組織開發(fā)商修建保障房、廉租房、限價(jià)房，主要是是給部分開發(fā)商以及上游配套企業(yè)一個(gè)緩沖。

三是盡快推出房產(chǎn)稅，緩解和替代土地財(cái)政。有人說(shuō)房產(chǎn)稅從法理上講不通，我個(gè)人觀點(diǎn)這是末枝細(xì)節(jié)的技術(shù)問題。重點(diǎn)還是政府需不需要、想不能、能不能辦到。如果是法理上的問題，我覺得不叫房產(chǎn)稅，用“營(yíng)業(yè)稅加空置稅”的組合一樣能起到同樣的效果。

當(dāng)然，我推測(cè)這個(gè)政府最有可能采納的“最優(yōu)博弈策略”的過(guò)程并不夠嚴(yán)謹(jǐn)，其目的主要是給大家起到拋磚引玉的作用，讓大家了解用這第三、第四層次的剖析過(guò)程，應(yīng)該把分析的關(guān)鍵點(diǎn)鎖定在什么位置。如果用第三、第四個(gè)層次分析完之后，作為我們個(gè)體決策就回到了第一、第二個(gè)層次，我們保證自己的決策順應(yīng)第三、第四層次的趨勢(shì)，那我們買方來(lái)住，還是買房去對(duì)沖通貨膨脹，都會(huì)盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)減少損失——這也就是本文的意義所在。

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作者簡(jiǎn)介：齊鵬韜（1981-），男，漢族，吉林長(zhǎng)春人，工作單位：廣州市鯤躍體育用品有限公司行政中心，本科學(xué)歷，研究方向：世界經(jīng)濟(jì)。