在中國，以農(nóng)村住房作抵押是一個敏感話題。廣東省古勉村一位緊張兮兮的干部警告村民，如果對外國記者透露該地的“土地新政”，會有一定的風(fēng)險。所謂新政，就是允許當(dāng)?shù)鼐用窭梅慨a(chǎn)價值的新租借政策，當(dāng)?shù)厝藢Υ朔浅Ｅd奮，村干部的警告似乎沒能唬住他們。

中國的城市土地歸國家所有，1990年代，國家開始允許在城市發(fā)展房地產(chǎn)市場。隨后，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟增長的巨大引擎。但是在農(nóng)村，農(nóng)民無權(quán)買賣自己的耕地和房屋，也無法通過出售土地獲得進(jìn)入城市的資本。

古勉試點改革的重要性不言而喻。多年來，這些試點改革謹(jǐn)慎而又緩慢地開展著。有些試驗已經(jīng)相當(dāng)成熟，只等推廣了。

要想重塑中國的市場經(jīng)濟，農(nóng)村半停滯的土地市場是現(xiàn)存的最大障礙之一。今年8月，一份官方報紙稱，農(nóng)村建設(shè)用地交易試驗將在全國推行，在全國引起了巨大的反響?！敦斝隆冯s志表示，種種跡象顯示出“（土地改革）被壓抑的力量”正伺機爆發(fā)。

過去幾十年里，由投資驅(qū)動的增長模式成果豐碩，如今其收益卻在遞減；投資驅(qū)動必須轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)-消費驅(qū)動，才能拉動經(jīng)濟持續(xù)增長。這一論斷將作為一系列經(jīng)濟改革的理論基礎(chǔ)，包括放開利率、促進(jìn)創(chuàng)新、建立農(nóng)村房地產(chǎn)市場，后者不僅將改變農(nóng)村，也將改變城市。表面上看，中國的城市化進(jìn)展順利。2012年1月，政府宣稱城市人口已占51%（1978年不足18%），首次超過農(nóng)村人口。但這一數(shù)字具有誤導(dǎo)性。城市人口中的約2.7億人（近40%）雖然居住在城市，但是他們的官方“家庭登記”（戶口），仍然在農(nóng)村（見73頁圖）。這將許多人擋在了房地產(chǎn)市場的大門外；他們既不能在農(nóng)村賣房，也不能在城市買房。這意味著，他們不能享受城市戶口帶來的所有福利。在北京等地，因為抑制需求的政策，許多人不能買房買車。

摸石頭

廢除戶口限制就應(yīng)該允許居住在城市的農(nóng)民出售其在農(nóng)村的房產(chǎn)，使其在城市獲得可靠的立足點，這無疑會大大刺激消費。相比城市戶口持有者，農(nóng)民更愿意把收入用于儲蓄，這意味著他們有巨大的潛在消費力。要將這種力量從潛在變成現(xiàn)實，他們得有方法變賣掉在農(nóng)村的財產(chǎn)。

過去5年，農(nóng)村普遍進(jìn)行了土地產(chǎn)權(quán)改革試點，其中就包括廣東古勉更改抵押貸款的試點。即使廣東有著經(jīng)濟改革的傳統(tǒng)（1978年后的關(guān)鍵幾年內(nèi)，習(xí)仲勛曾在該地?fù)?dān)任高官），當(dāng)?shù)卣畬Ω母镆廊簧髦稚鳌Ｒ怨琶愕牡盅嘿J款為例，貸款只能用于在附近的鎮(zhèn)上建房，禁止攜款進(jìn)城。負(fù)責(zé)監(jiān)督該項目的劉洪志（音）引用鄧小平的名言（盡管此話實際出自鄧小平的一位同僚）解釋說：“我們是在摸著石頭過河?！?/p>

古勉村幾十戶村民利用貸款建起了五六層的樓房，打算用作出租屋。因為一條高速鐵路即將穿過該地，新車站投入使用后，預(yù)計將會有大量人口涌入該地區(qū)。建房的大部分資金其實也來源于此（高鐵項目的征地拆遷補償金）。

在房屋落成的慶祝宴會上，村民們表示，抵押貸款太少了，還不到建房成本的十分之一。倘若能夠多貸一點錢，就能多建幾間房，房越多，收益越多，5年內(nèi)償還（固定利率6%）不成問題。劉洪志認(rèn)為不會出現(xiàn)違約現(xiàn)象，他說：“不可能還不上貸款的?！钡?，如果違約怎么辦？劉洪志對此不甚了了。

中國特色

廣東以北，3000萬人的重慶在2010年也開展了一項類似政策，隨之跟進(jìn)的還有貴州和云南。前重慶政府顧問、清華大學(xué)的崔志遠(yuǎn)指出，抵押貸款的額度很小，農(nóng)民對于貸款“極其謹(jǐn)慎”。而地方政府的擔(dān)憂在于，更為明確的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)將使建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、工廠和城市住房的征地更加困難。將征用的土地賣給開發(fā)商，是地方政府收入的重要來源，征用土地還充當(dāng)了地方政府借貸的抵押品。

盡管困難重重，改革還是堅持并推廣開來。重慶和成都都是改革的先驅(qū)，2008年十七屆三中全會剛過，它們就啟動了旨在解放農(nóng)村土地價值、加速城市化的土地交易政策。這些政策使得開發(fā)商競標(biāo)地票，這些地票是通過將農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)換為農(nóng)田產(chǎn)生的。借助地票，開發(fā)商可以在等面積的農(nóng)村土地上修建建筑。其結(jié)果是，在理論上不會造成農(nóng)田的凈損失，同時為偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民創(chuàng)造了機會，使他們能在土地交易中獲利。地票售價的85%都進(jìn)入農(nóng)民自己的腰包，這是一項不同尋常的認(rèn)可：農(nóng)民理應(yīng)享受自己土地的發(fā)展價值。

今年8月，廣東下發(fā)了一份法規(guī)草案，允許省內(nèi)村民在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)的其他村購買房屋，并取得房屋所在土地的權(quán)利。如果該法規(guī)得以實施，中國就可以邁出建立農(nóng)村房地產(chǎn)市場的第一小步。浙江省溫州市走得更遠(yuǎn)。10月，該地建立了名為“農(nóng)村財產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心”的結(jié)算機構(gòu)，從理論上允許城市居民購買同縣村民的房屋。不過，在沒有修訂《土地管理法》的情況下，這樣做的風(fēng)險依然很大。

盡管如此，很多人都在冒險。在城市近郊，許多農(nóng)民在自己的土地上建房，然后賣給城市居民。據(jù)估計，有五分之一北京城市居民的住房是修建在農(nóng)村土地上的，而在廣東深圳，這一比率接近一半。盡管很多生活在近郊的農(nóng)民從中受益，但這對遠(yuǎn)郊的進(jìn)城農(nóng)民沒有任何幫助，在那里，半廢棄的房子正越來越普遍。

分田地

2012年12月，習(xí)近平擔(dān)任黨主席后不久，一項關(guān)于農(nóng)村問題的政策文件被采納，并在一個月后公之于眾。這份文件指出，到2017年底，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)獲得精確標(biāo)定農(nóng)田邊界的土地證書，類似的住房土地證書也應(yīng)“盡快”發(fā)放。在土地糾紛眾多，許多問題求助于衛(wèi)星輔助調(diào)查的情況下，這項任務(wù)相當(dāng)艱巨。但是，如果沒有精確的界限，一個有序的土地市場就不可能成型。

地方媒體現(xiàn)在頻繁向農(nóng)民報道發(fā)放房產(chǎn)證的消息，這些高興的農(nóng)民以前從未有過這樣的產(chǎn)權(quán)憑證。古勉村一些受惠于鐵路建設(shè)的村民表示，他們更加希望得到與抵押貸款一同發(fā)放的房產(chǎn)證，而不是錢。這一愿望反映出土地改革的一個難點：給農(nóng)民房產(chǎn)證以及處置權(quán)，農(nóng)村居民將開始享有相對自由的日常生活，就像城市居民在1990年代末經(jīng)歷的那樣，當(dāng)時成千上萬由國有企業(yè)控制的住房被轉(zhuǎn)交到住戶手中。

1978年，十一屆三中全會，代表們在大會堂里談?wù)撝嗣窆?，一群貧困的安徽農(nóng)民卻秘密簽訂了一份協(xié)議，將村里的土地分包給私人經(jīng)營，這一度被斥為“大逆不道”之舉。到了1981年，將近一半的村莊實行了這一做法。那次影響深遠(yuǎn)的改革始自十一屆三中全會，但卻是自下而上推進(jìn)的。同樣的事情會再度發(fā)生嗎？