在中國(guó)，以農(nóng)村住房作抵押是一個(gè)敏感話(huà)題。廣東省古勉村一位緊張兮兮的干部警告村民，如果對(duì)外國(guó)記者透露該地的“土地新政”，會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。所謂新政，就是允許當(dāng)?shù)鼐用窭梅慨a(chǎn)價(jià)值的新租借政策，當(dāng)?shù)厝藢?duì)此非常興奮，村干部的警告似乎沒(méi)能唬住他們。

中國(guó)的城市土地歸國(guó)家所有，1990年代，國(guó)家開(kāi)始允許在城市發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨后，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大引擎。但是在農(nóng)村，農(nóng)民無(wú)權(quán)買(mǎi)賣(mài)自己的耕地和房屋，也無(wú)法通過(guò)出售土地獲得進(jìn)入城市的資本。

古勉試點(diǎn)改革的重要性不言而喻。多年來(lái)，這些試點(diǎn)改革謹(jǐn)慎而又緩慢地開(kāi)展著。有些試驗(yàn)已經(jīng)相當(dāng)成熟，只等推廣了。

要想重塑中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，農(nóng)村半停滯的土地市場(chǎng)是現(xiàn)存的最大障礙之一。今年8月，一份官方報(bào)紙稱(chēng)，農(nóng)村建設(shè)用地交易試驗(yàn)將在全國(guó)推行，在全國(guó)引起了巨大的反響?！敦?cái)新》雜志表示，種種跡象顯示出“（土地改革）被壓抑的力量”正伺機(jī)爆發(fā)。

過(guò)去幾十年里，由投資驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)模式成果豐碩，如今其收益卻在遞減；投資驅(qū)動(dòng)必須轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)-消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，才能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。這一論斷將作為一系列經(jīng)濟(jì)改革的理論基礎(chǔ)，包括放開(kāi)利率、促進(jìn)創(chuàng)新、建立農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)，后者不僅將改變農(nóng)村，也將改變城市。表面上看，中國(guó)的城市化進(jìn)展順利。2012年1月，政府宣稱(chēng)城市人口已占51%（1978年不足18%），首次超過(guò)農(nóng)村人口。但這一數(shù)字具有誤導(dǎo)性。城市人口中的約2.7億人（近40%）雖然居住在城市，但是他們的官方“家庭登記”（戶(hù)口），仍然在農(nóng)村（見(jiàn)73頁(yè)圖）。這將許多人擋在了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大門(mén)外；他們既不能在農(nóng)村賣(mài)房，也不能在城市買(mǎi)房。這意味著，他們不能享受城市戶(hù)口帶來(lái)的所有福利。在北京等地，因?yàn)橐种菩枨蟮恼撸S多人不能買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)。

摸石頭

廢除戶(hù)口限制就應(yīng)該允許居住在城市的農(nóng)民出售其在農(nóng)村的房產(chǎn)，使其在城市獲得可靠的立足點(diǎn)，這無(wú)疑會(huì)大大刺激消費(fèi)。相比城市戶(hù)口持有者，農(nóng)民更愿意把收入用于儲(chǔ)蓄，這意味著他們有巨大的潛在消費(fèi)力。要將這種力量從潛在變成現(xiàn)實(shí)，他們得有方法變賣(mài)掉在農(nóng)村的財(cái)產(chǎn)。

過(guò)去5年，農(nóng)村普遍進(jìn)行了土地產(chǎn)權(quán)改革試點(diǎn)，其中就包括廣東古勉更改抵押貸款的試點(diǎn)。即使廣東有著經(jīng)濟(jì)改革的傳統(tǒng)（1978年后的關(guān)鍵幾年內(nèi)，習(xí)仲勛曾在該地?fù)?dān)任高官），當(dāng)?shù)卣畬?duì)改革依然慎之又慎。以古勉的抵押貸款為例，貸款只能用于在附近的鎮(zhèn)上建房，禁止攜款進(jìn)城。負(fù)責(zé)監(jiān)督該項(xiàng)目的劉洪志（音）引用鄧小平的名言（盡管此話(huà)實(shí)際出自鄧小平的一位同僚）解釋說(shuō)：“我們是在摸著石頭過(guò)河?！?/p>

古勉村幾十戶(hù)村民利用貸款建起了五六層的樓房，打算用作出租屋。因?yàn)橐粭l高速鐵路即將穿過(guò)該地，新車(chē)站投入使用后，預(yù)計(jì)將會(huì)有大量人口涌入該地區(qū)。建房的大部分資金其實(shí)也來(lái)源于此（高鐵項(xiàng)目的征地拆遷補(bǔ)償金）。

在房屋落成的慶祝宴會(huì)上，村民們表示，抵押貸款太少了，還不到建房成本的十分之一。倘若能夠多貸一點(diǎn)錢(qián)，就能多建幾間房，房越多，收益越多，5年內(nèi)償還（固定利率6%）不成問(wèn)題。劉洪志認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)違約現(xiàn)象，他說(shuō)：“不可能還不上貸款的?！钡牵绻`約怎么辦？劉洪志對(duì)此不甚了了。

中國(guó)特色

廣東以北，3000萬(wàn)人的重慶在2010年也開(kāi)展了一項(xiàng)類(lèi)似政策，隨之跟進(jìn)的還有貴州和云南。前重慶政府顧問(wèn)、清華大學(xué)的崔志遠(yuǎn)指出，抵押貸款的額度很小，農(nóng)民對(duì)于貸款“極其謹(jǐn)慎”。而地方政府的擔(dān)憂(yōu)在于，更為明確的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)將使建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、工廠和城市住房的征地更加困難。將征用的土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，是地方政府收入的重要來(lái)源，征用土地還充當(dāng)了地方政府借貸的抵押品。

盡管困難重重，改革還是堅(jiān)持并推廣開(kāi)來(lái)。重慶和成都都是改革的先驅(qū)，2008年十七屆三中全會(huì)剛過(guò)，它們就啟動(dòng)了旨在解放農(nóng)村土地價(jià)值、加速城市化的土地交易政策。這些政策使得開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)地票，這些地票是通過(guò)將農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)換為農(nóng)田產(chǎn)生的。借助地票，開(kāi)發(fā)商可以在等面積的農(nóng)村土地上修建建筑。其結(jié)果是，在理論上不會(huì)造成農(nóng)田的凈損失，同時(shí)為偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，使他們能在土地交易中獲利。地票售價(jià)的85%都進(jìn)入農(nóng)民自己的腰包，這是一項(xiàng)不同尋常的認(rèn)可：農(nóng)民理應(yīng)享受自己土地的發(fā)展價(jià)值。

今年8月，廣東下發(fā)了一份法規(guī)草案，允許省內(nèi)村民在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)的其他村購(gòu)買(mǎi)房屋，并取得房屋所在土地的權(quán)利。如果該法規(guī)得以實(shí)施，中國(guó)就可以邁出建立農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一小步。浙江省溫州市走得更遠(yuǎn)。10月，該地建立了名為“農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心”的結(jié)算機(jī)構(gòu)，從理論上允許城市居民購(gòu)買(mǎi)同縣村民的房屋。不過(guò)，在沒(méi)有修訂《土地管理法》的情況下，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)依然很大。

盡管如此，很多人都在冒險(xiǎn)。在城市近郊，許多農(nóng)民在自己的土地上建房，然后賣(mài)給城市居民。據(jù)估計(jì)，有五分之一北京城市居民的住房是修建在農(nóng)村土地上的，而在廣東深圳，這一比率接近一半。盡管很多生活在近郊的農(nóng)民從中受益，但這對(duì)遠(yuǎn)郊的進(jìn)城農(nóng)民沒(méi)有任何幫助，在那里，半廢棄的房子正越來(lái)越普遍。

分田地

2012年12月，習(xí)近平擔(dān)任黨主席后不久，一項(xiàng)關(guān)于農(nóng)村問(wèn)題的政策文件被采納，并在一個(gè)月后公之于眾。這份文件指出，到2017年底，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)獲得精確標(biāo)定農(nóng)田邊界的土地證書(shū)，類(lèi)似的住房土地證書(shū)也應(yīng)“盡快”發(fā)放。在土地糾紛眾多，許多問(wèn)題求助于衛(wèi)星輔助調(diào)查的情況下，這項(xiàng)任務(wù)相當(dāng)艱巨。但是，如果沒(méi)有精確的界限，一個(gè)有序的土地市場(chǎng)就不可能成型。

地方媒體現(xiàn)在頻繁向農(nóng)民報(bào)道發(fā)放房產(chǎn)證的消息，這些高興的農(nóng)民以前從未有過(guò)這樣的產(chǎn)權(quán)憑證。古勉村一些受惠于鐵路建設(shè)的村民表示，他們更加希望得到與抵押貸款一同發(fā)放的房產(chǎn)證，而不是錢(qián)。這一愿望反映出土地改革的一個(gè)難點(diǎn)：給農(nóng)民房產(chǎn)證以及處置權(quán)，農(nóng)村居民將開(kāi)始享有相對(duì)自由的日常生活，就像城市居民在1990年代末經(jīng)歷的那樣，當(dāng)時(shí)成千上萬(wàn)由國(guó)有企業(yè)控制的住房被轉(zhuǎn)交到住戶(hù)手中。

1978年，十一屆三中全會(huì)，代表們?cè)诖髸?huì)堂里談?wù)撝嗣窆?，一群貧困的安徽農(nóng)民卻秘密簽訂了一份協(xié)議，將村里的土地分包給私人經(jīng)營(yíng)，這一度被斥為“大逆不道”之舉。到了1981年，將近一半的村莊實(shí)行了這一做法。那次影響深遠(yuǎn)的改革始自十一屆三中全會(huì)，但卻是自下而上推進(jìn)的。同樣的事情會(huì)再度發(fā)生嗎？