幾家成熟的商場(chǎng)通過(guò)調(diào)整租戶組合，成功提高了平均租金水平。相比之下，一些業(yè)績(jī)欠佳的商場(chǎng)卻要降低租金或?qū)ψ约褐匦露ㄎ弧?/p>

仲量聯(lián)行日前發(fā)布2013年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告顯示北京甲級(jí)辦公樓物業(yè)總體租金水平連續(xù)三個(gè)季度下跌；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)需求強(qiáng)勁；住宅價(jià)格持續(xù)上漲，房源不足導(dǎo)致成交單數(shù)減少；物流行業(yè)高凈吸納量仍無(wú)法抵消租金漲幅減緩趨勢(shì)；地產(chǎn)投資大單成交兩筆。

零售地產(chǎn)

零售物業(yè)空置率降到五年來(lái)最低。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)需求持續(xù)強(qiáng)勁，而市區(qū)一帶連續(xù)兩個(gè)季度沒(méi)有任何新項(xiàng)目面世。受此影響，零售物業(yè)市場(chǎng)空置率降到2008年第三季度以來(lái)的歷史最低點(diǎn)。

快速時(shí)尚及餐飲品牌表現(xiàn)搶眼?？焖贂r(shí)尚品牌在市區(qū)和郊區(qū)的零售物業(yè)吸納量持續(xù)攀升，與此同時(shí)，中高端品牌則在北京核心地區(qū)不斷擴(kuò)張。法國(guó)時(shí)尚品牌“路易威登”新店的開(kāi)業(yè)，邁出頂級(jí)奢侈品牌今年在北京擴(kuò)張的第一步，打破了市場(chǎng)連續(xù)幾個(gè)季度以來(lái)的沉寂。餐飲品牌在北京地區(qū)的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)不斷尋找進(jìn)一步的擴(kuò)張機(jī)會(huì)。由于空置物業(yè)面積有限，小規(guī)模甜品及飲品品牌比大型餐飲品牌表現(xiàn)得更加活躍。此外，在2013年第三季度，一些電子產(chǎn)品零售和化妝品零售品牌也在本季有新店開(kāi)業(yè)。

商場(chǎng)業(yè)績(jī)兩級(jí)分化?？勺赓U優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的稀缺進(jìn)一步拉升了平均租金水平。幾家成熟的商場(chǎng)通過(guò)調(diào)整租戶組合，成功提高了平均租金水平。相比之下，一些業(yè)績(jī)欠佳的商場(chǎng)卻要降低租金或?qū)ψ约褐匦露ㄎ?。因此，不同品質(zhì)的商場(chǎng)業(yè)績(jī)的兩極分化也不斷加劇。

有效經(jīng)營(yíng)策略拉動(dòng)租金上漲。仲量聯(lián)行華北區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)羅綺華（Alice Law）表示：“大多數(shù)高端品牌零售商更樂(lè)意在高質(zhì)量的購(gòu)物中心租賃店鋪，因?yàn)檫@些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可以吸引來(lái)范圍更廣、購(gòu)買力更高的顧客?！绷_綺華認(rèn)為，“經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)主會(huì)謹(jǐn)慎選擇租戶，以確保租戶符合其商場(chǎng)定位，同時(shí)，他們能更有效地組織促銷活動(dòng)和管理商場(chǎng)資產(chǎn)。與之相比，那些業(yè)績(jī)欠佳商場(chǎng)的管理團(tuán)隊(duì)在這些方面則遜色得多。優(yōu)秀的商場(chǎng)通過(guò)上述做法成功鞏固了客戶忠誠(chéng)度，從而提升了顧客消費(fèi)額。對(duì)于這些業(yè)績(jī)上佳的商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，成功的招商策略、有效的營(yíng)銷和資產(chǎn)管理是拉動(dòng)租金上漲的主要因素。”

物流倉(cāng)儲(chǔ)

全國(guó)零售銷售額漲幅保持上升，北京地區(qū)零售銷售額漲幅下滑。盡管匯豐9月份的PMI值（50.2）以及中國(guó)官方公布的PMI數(shù)據(jù)（51.1）顯示，來(lái)自外部的需求量相對(duì)過(guò)去有所復(fù)蘇，但是微弱的起色同樣表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在近期的溫和復(fù)蘇遠(yuǎn)非牢不可摧。在2013年的前三個(gè)季度中，全國(guó)零售銷售額的漲幅（同比增長(zhǎng)12.9%）與去年同期漲幅（同比增長(zhǎng)14.1%）相比略有下降，但自今年1月份以來(lái)，一直保持著上升趨勢(shì)。與全國(guó)趨勢(shì)正好相反，北京地區(qū)的零售銷售額漲幅自年初至今一路下滑，截至8月份，同比漲幅已跌至8.7%。

非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，空置率下降。盡管漲幅下滑，非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的市場(chǎng)需求卻十分強(qiáng)勁，而凈吸納量更是創(chuàng)下自2012年第二季度以來(lái)的歷史新高——83，400平方米。但是，凈吸納量的大部分都集中在新近落成的順義區(qū)普洛斯北京航港物流園項(xiàng)目。這一可觀的凈吸納量漲幅恰好反映出北京市場(chǎng)的現(xiàn)狀，即凈吸納量的主要驅(qū)動(dòng)因素是物業(yè)供應(yīng)量的上漲，而非需求量的上漲。表現(xiàn)活躍的業(yè)主來(lái)自各種行業(yè)，包括電子商務(wù)、電子產(chǎn)品類、制藥和快遞服務(wù)等領(lǐng)域。自年初至今，新推出的存儲(chǔ)物業(yè)總面積已突破156，300平方米，這一數(shù)字已經(jīng)超過(guò)上一年的全年總供應(yīng)量。非保稅倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)表現(xiàn)出低空置率現(xiàn)狀?？傮w而言，物業(yè)需求量與供應(yīng)量能夠保持同步，第三季度空置率為2.0%，較上一季度下跌30個(gè)基本點(diǎn)。

第三季度物流業(yè)租金漲幅減緩。由于優(yōu)質(zhì)物業(yè)大多已滿租，2013年第三季度租金上漲很大程度上是由供應(yīng)量決定，因此第三季度的租金環(huán)比漲幅大幅下滑至0.8%，較上一季度急挫200個(gè)基本點(diǎn)。在今年前三季度里，租金水平總體上漲了4.0%，這一漲幅大部分來(lái)自2013年的第二季度。北京空港保稅物流中心在前三季度的租金漲幅為4.5%；北京通州物流基地同期租金漲幅為4.2%；良鄉(xiāng)工業(yè)區(qū)和北京市順義區(qū)金馬工業(yè)區(qū)等非傳統(tǒng)型物業(yè)項(xiàng)目在2013年前三季度同樣漲勢(shì)強(qiáng)勁，租金漲幅達(dá)5.9%。

非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金水平將溫和上升。仲量聯(lián)行北京工業(yè)部總監(jiān)陳美玲（Linda Chan）表示：“盡管經(jīng)濟(jì)活動(dòng)節(jié)奏放緩，但是，未來(lái)多個(gè)領(lǐng)域?qū)Ψ潜６悅}(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的租賃需求將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。北京工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面依然對(duì)業(yè)主有利，租金水平將有可能繼續(xù)保持溫和上升。”

甲級(jí)辦公樓

2013年第三季度國(guó)內(nèi)和全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景仍不明朗，受其影響，來(lái)自國(guó)際專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的需求在這一期間繼續(xù)呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)。

然而，與前幾個(gè)季度相比，汽車生產(chǎn)企業(yè)和IT企業(yè)仍然熱情不減，在北京地區(qū)積極尋找辦公空間。目前有多筆地標(biāo)級(jí)辦公樓租賃交易即將敲定。截至第三季度末，位于CBD新落成的財(cái)富金融中心已成功預(yù)租4，000平方米，另有部分國(guó)際金融企業(yè)正在考慮大面積租賃該辦公樓。財(cái)富金融中心是北京CBD地區(qū)自2011年以來(lái)首個(gè)新竣工的項(xiàng)目。私人租賃市場(chǎng)的環(huán)比凈吸納量相對(duì)穩(wěn)定，2013年第三季度凈吸納量為43，000平方米。

2013年第三季度總體租金水平繼續(xù)下跌。2013年第三季度延續(xù)了全年的勢(shì)頭，業(yè)主繼續(xù)謹(jǐn)慎地在租金水平和入住率之間尋求平衡點(diǎn)。鑒于大量租約即將在2013年年底或者2014年到期，業(yè)主開(kāi)始積極挽留租戶，以保持或提高當(dāng)前的入住率。一些業(yè)主降低租金水平，另一些則延長(zhǎng)免租期或通過(guò)其它激勵(lì)措施，以達(dá)到吸引租戶的目的。受此影響，2013年第三季度總體租金水平出現(xiàn)小幅下跌，環(huán)比下跌0.2%。然而，北京地區(qū)超低的辦公樓空置率，使業(yè)主仍然有相當(dāng)?shù)恼勁袃?yōu)勢(shì)，仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，2013年第四季度，市場(chǎng)形勢(shì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定，并會(huì)在2014年出現(xiàn)小幅復(fù)蘇。

2014年租金水平有望小幅反彈。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂（Eric Hirsch）指出：“由于一些業(yè)主和租戶繼續(xù)持謹(jǐn)慎態(tài)度，導(dǎo)致租賃需求相對(duì)低迷。盡管如此，我們認(rèn)為北京辦公樓市場(chǎng)租金水平負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)將不會(huì)持續(xù)太久。在市場(chǎng)低空置率的刺激下，2014年租金水平有望出現(xiàn)小幅反彈。與此同時(shí)，一些業(yè)主，尤其是CBD商務(wù)中心區(qū)的業(yè)主，仍將采取一定的彈性策略?！?/p>

物業(yè)投資

保險(xiǎn)業(yè)資金持續(xù)流入。京匯大廈的整體出售，成為2013年北京CBD地區(qū)首筆甲級(jí)辦公交易。這一占地41，000平方米的項(xiàng)目，由太平人壽斥資16億從中銀集團(tuán)投資有限公司手中購(gòu)入，這意味著該項(xiàng)目的初始投資收益率相比較低，僅為4.4%。根據(jù)預(yù)期，買方收購(gòu)這一地產(chǎn)將用于商業(yè)投資。隨著保險(xiǎn)業(yè)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)比例的逐漸增大，今后國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司將會(huì)在北京和其它一線城市發(fā)揮日益重要的作用。

首地大峽谷購(gòu)物中心易主。在零售物業(yè)市場(chǎng)，中國(guó)零售房地產(chǎn)信托基金（Capita Retail China Trust）以17.4億元收購(gòu)了首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下的首地大峽谷購(gòu)物中心。該項(xiàng)目的估值為18.3億元，每年的凈物業(yè)收益率（NPI）約為3.5%。據(jù)官方消息稱，該物業(yè)的預(yù)期凈物業(yè)收益率（NPI）在未來(lái)將有望達(dá)到7%-8%的水平。

供應(yīng)不足導(dǎo)致市場(chǎng)活動(dòng)減弱，機(jī)構(gòu)投資者熱情不減。由于市場(chǎng)在最近幾個(gè)季度供應(yīng)不足，導(dǎo)致投資市場(chǎng)的活動(dòng)也相對(duì)減弱。甲級(jí)辦公樓和優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的市場(chǎng)前景被廣泛看好，因此，北京地區(qū)的許多業(yè)主目前并不愿意拋售資產(chǎn)。盡管投資熱情持續(xù)不減，但是許多成熟的投資者目前也無(wú)法找到具有投資價(jià)值的核心地段資產(chǎn)。仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)龐樹(shù)東（Eric Pang）表示：“盡管北京核心地段適合投資的資產(chǎn)數(shù)量始終不多，但機(jī)構(gòu)投資者卻一直在積極尋找投資機(jī)遇。與此同時(shí)，投資者開(kāi)始日益關(guān)注城市外圍地區(qū)的投資潛力，特別是那些有著商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃前景的區(qū)域，對(duì)他們尤其具有吸引力。”