摘要：容積率是控制性詳細(xì)規(guī)劃中定量控制指標(biāo)的核心，是規(guī)劃的重點(diǎn)內(nèi)容。本文分析了住區(qū)容積率的作用、一般確定方式及問(wèn)題，并重點(diǎn)闡釋影響容積率確定的因素，以期為規(guī)劃師確定住區(qū)容積率提供參考。

關(guān)鍵詞：住區(qū)容積率；容積率作用；確定方法；影響因素

一、引言

容積率是控制性詳細(xì)規(guī)劃中衡量土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)，英文稱(chēng)作Floor Area Ratio，縮寫(xiě)為FAR。具體定義是：“建筑物地面以上計(jì)容建筑面積總和與地塊面積的比值”[1]。作為典型的區(qū)劃控制技術(shù)，容積率首先于1957年由美國(guó)芝加哥提出和采用，20世紀(jì)80年代以后逐漸應(yīng)用于我國(guó)。在實(shí)施城市土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)制的政策前提下，容積率不僅成為衡量城市環(huán)境質(zhì)量的指標(biāo)，而且也成為影響開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要參數(shù)。

二、容積率的作用

1. 保護(hù)城市環(huán)境質(zhì)量

一般來(lái)說(shuō)，容積率越高則意味著建筑密度越高或建筑層數(shù)越多，直接導(dǎo)致城市環(huán)境質(zhì)量受到負(fù)面影響。為達(dá)到高容積率，高密度、高層住區(qū)易導(dǎo)致以平面視覺(jué)效果為導(dǎo)向、過(guò)度注重大空間的模式，實(shí)際將給人帶來(lái)困惑感和壓抑感，是一種城市的“負(fù)能量”。

因此，住區(qū)容積率控制的一個(gè)重要內(nèi)涵就是保護(hù)城市環(huán)境質(zhì)量、提升城市品質(zhì)，防止過(guò)度開(kāi)發(fā)帶來(lái)的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。

2. 保障土地使用效率

土地是不可再生的重要基礎(chǔ)資源。城市土地則是投入了物化勞動(dòng)（基礎(chǔ)設(shè)施）的資源，具有更高的價(jià)值。在我國(guó)人口眾多，發(fā)展速度較快的背景下，城市土地顯得尤為珍貴。通過(guò)制定合理的住區(qū)容積率，使土地能夠容納恰當(dāng)?shù)娜丝?，發(fā)揮其應(yīng)有的集聚效力。

3. 保障土地的經(jīng)濟(jì)性

“土地財(cái)政”是地方政府收入來(lái)源的重要組成部分。一般情況，住區(qū)容積率與土地收入呈正比，故合理確定容積率能夠保障地方政府獲得土地收益。

三、容積率一般確定方法及問(wèn)題

1. 參照法

通過(guò)對(duì)已編住區(qū)規(guī)劃、已建住區(qū)進(jìn)行調(diào)研和資料匯總，尋找與規(guī)劃目標(biāo)相似的案例并參考借鑒，依據(jù)規(guī)劃條件與城市發(fā)展水平制定容積率。此類(lèi)方法應(yīng)用較為廣泛，尤其對(duì)于經(jīng)驗(yàn)豐富的規(guī)劃師來(lái)說(shuō)較為現(xiàn)實(shí)可靠。

2.布局模擬法

通過(guò)對(duì)具體地塊進(jìn)行建筑布局，反推容積率。這種方法較為實(shí)際，具有一定可操作性。

但模擬法由于工作量較大，工作時(shí)間長(zhǎng)，不適用于較大范圍的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制。

3.環(huán)境容量法

根據(jù)城市環(huán)境容量及其承載力指標(biāo)中最不利因素作用，計(jì)算承載的最大數(shù)量人口，反推住區(qū)容積率。此類(lèi)方法計(jì)算較為便捷，在不利因素確定的條件下相對(duì)準(zhǔn)確。

由于選取“最不利因素”，造成確定容積率方法單一，忽略住區(qū)所在區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。

4.人口推算法

根據(jù)總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃等對(duì)居住區(qū)所在片區(qū)的人口容量要求，推算住宅用地的人均用地指標(biāo)，確定住區(qū)容積率。這種方式計(jì)算簡(jiǎn)單，亦能符合上位規(guī)劃要求。

該方法對(duì)上位規(guī)劃的準(zhǔn)確度要求極高。而城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃等均為一個(gè)時(shí)期內(nèi)的規(guī)劃，主要通過(guò)預(yù)測(cè)進(jìn)行人口的判斷，不能作為準(zhǔn)確依據(jù)。

小結(jié)：以上方式各有側(cè)重，得出的容積率結(jié)論卻可能存在較大的差異。由于容積率影響因素多而廣，無(wú)論以上哪種容積率確定方式，都容易造成城市空間缺乏特色、彈性不足導(dǎo)致可操作性差、生硬的確定方式導(dǎo)致大部分規(guī)劃需要進(jìn)行控規(guī)調(diào)整等問(wèn)題。

四、容積率確定的影響因素

1. 政策

在國(guó)家相關(guān)規(guī)范下，各地方政府或多或少對(duì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度做過(guò)相應(yīng)的規(guī)范及政策文件。制定容積率不應(yīng)突破規(guī)范、政策、準(zhǔn)則等相關(guān)規(guī)范要求。對(duì)一些已編制上位規(guī)劃的地區(qū)，需對(duì)上位規(guī)劃確定的指導(dǎo)性開(kāi)發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行評(píng)估分析，確認(rèn)其是否符合地區(qū)發(fā)展，周邊用地屬性及制約關(guān)系，進(jìn)而合理確定住區(qū)容積率。

2.城市特色

一為區(qū)位特色，居住用地所處區(qū)位不同，如城市中心與衛(wèi)星城，其人口密集度、土地價(jià)值差距很大，市中心等城市繁華區(qū)為提高土地使用效率，容積率應(yīng)高于其他地區(qū)，建筑密度也相應(yīng)提升，而衛(wèi)星城、歷史文化保護(hù)區(qū)等地區(qū)由于種種限制，容積率應(yīng)降低；二為公建配套條件，包括市政配套、基礎(chǔ)設(shè)施配套等，根據(jù)配套數(shù)量、等級(jí)、分布等進(jìn)行綜合考慮，找出區(qū)域可承受的人口總量來(lái)進(jìn)行容積率測(cè)算；三為環(huán)境特色，根據(jù)住區(qū)所在片區(qū)的環(huán)境特色、周邊地塊形成的城市形態(tài)進(jìn)行容積率的考慮。

3.地塊特色

（1）地塊規(guī)模

地塊規(guī)模小，則布局形式變化略少，如容積率過(guò)高，則亦形成高聳的點(diǎn)式樓、密集的煙囪樓等不理性的空間景觀；地塊規(guī)模大，則住區(qū)人口過(guò)多，對(duì)周邊交通、配套設(shè)施布局影響較大。理論上，應(yīng)存在一個(gè)合理密度的支路圍合的最佳地塊規(guī)模（上海市為3-5公頃）。當(dāng)比最佳地塊規(guī)模小時(shí)，由于建筑退界、內(nèi)部道路比重高，則為保障住區(qū)環(huán)境與特色，應(yīng)降低容積率；而當(dāng)比最佳地塊規(guī)模大時(shí)，亦應(yīng)考慮增加內(nèi)部道路，并考慮周邊設(shè)施配套能力，適當(dāng)提升容積率。

（2）地塊周邊交通

如住區(qū)屬地鐵400-800米范圍內(nèi)（步行適宜），基于公交導(dǎo)向開(kāi)發(fā)（TOD）模式，可進(jìn)行高容積率開(kāi)發(fā)。TOD的特征包括土地混合開(kāi)發(fā)、高密度建設(shè)與宜人的空間設(shè)計(jì)，該模式提供了周邊便捷的服務(wù)和交通以及多樣化的空間。

地塊周邊支路既能為地塊提供交通支撐，又成為地塊的開(kāi)敞空間，提供自然的日照、通風(fēng)等條件，故毗鄰支路愈多，地塊條件愈優(yōu)越，可支撐的容積率也愈高。

（3）地塊形狀

地塊形狀對(duì)地塊布局影響存在一定影響，主要體現(xiàn)在布局時(shí)的日照影響，對(duì)高層住宅尤為明顯。住宅建筑布局時(shí)，常因建筑相互遮擋影響日照，間接影響容積率高低。一般來(lái)說(shuō)，地塊呈現(xiàn)南北向長(zhǎng)方形時(shí)，建筑布局較為靈活，相互遮擋作用減弱，可布局較高容積率。地塊呈現(xiàn)東西向或不規(guī)則外形時(shí)，由于住宅需南北向布局，建筑需退界等問(wèn)題，將加劇布局難度，容積率也相對(duì)較低。

4.住宅單體

住宅單體對(duì)住區(qū)容積率的影響體現(xiàn)在平面形式、層數(shù)、類(lèi)型等方面。在住宅面積固定的情況下，加大進(jìn)深、控制面寬，在滿足日照要求下可最大化利用土地。同時(shí)，增加?xùn)|西向布局，形成院落圍合式，也是提升容積率行之有效的方法。住宅層高、層數(shù)不僅對(duì)建筑高度產(chǎn)生影響，并影響了住宅之間的距離（日照間距），間接影響到住區(qū)容積率。

5.綜合效益

社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益形成綜合效益，決定著容積率的合理確定。容積率上限應(yīng)取決于社會(huì)效益與環(huán)境效益的最低要求，同時(shí)，容積率下限取決于地塊開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本中樓面地價(jià)的最高承受價(jià)格。

五、結(jié)語(yǔ)

本文主要探討了住區(qū)容積率的作用、一般確定方式與影響因素，意在探索控制性詳細(xì)規(guī)劃確定住區(qū)容積率時(shí)應(yīng)考慮的問(wèn)題和應(yīng)用的方法。該指標(biāo)盡管僅為一個(gè)數(shù)字，但卻涉及方方面面復(fù)雜因素，規(guī)劃師確定時(shí)，不能單純選擇某種確定方式或簡(jiǎn)單的迎合市場(chǎng)，更應(yīng)該在特定社會(huì)條件下從多重因素進(jìn)行容積率的考慮，使住區(qū)容積率更為合理，更能適應(yīng)各方要求。

參考文獻(xiàn)

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