【摘 要】下文主要結(jié)合筆者多年的工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對房地產(chǎn)建設(shè)工程中全過程的造價(jià)控制進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。希望通過以下闡述，能與各位同仁相互交流，同時(shí)今后也能夠?yàn)轭愃频墓こ烫峁┮恍┙梃b與參考。

【關(guān)鍵詞】因素；投資決策階段的控制；設(shè)計(jì)階段的控制；施工階段的控制

引言

改革開放以來，隨著我國的經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速的發(fā)展，在確保安全和工程質(zhì)量的前提下，如何降低工程的造價(jià)，是房地產(chǎn)業(yè)普遍關(guān)注研究的話題。因此對房地產(chǎn)工程進(jìn)行造價(jià)控制是開發(fā)項(xiàng)目中重要的管理組成部分，控制的情況將直接對房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利情況造成影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目分為決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段以及竣工驗(yàn)收階段，不同的階段需要不同的控制措施加以配合，所面臨的問題也是復(fù)雜多變的，需要進(jìn)行更深層次的探討。本文針對房地產(chǎn)各個(gè)階段的造價(jià)控制進(jìn)行了分析。

1、房地產(chǎn)工程造價(jià)的構(gòu)成以及影響因素

房地產(chǎn)工程造價(jià)主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：

1）設(shè)備及工器具購置費(fèi)用。設(shè)備及工器具購置費(fèi)用是固定資產(chǎn)投資中的主要部分。這筆費(fèi)用由為達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備、工具、器具的設(shè)備購置費(fèi)用以及為不能達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備、儀器、工卡模具、器具、生產(chǎn)家具和備品備件等的購置費(fèi)用組成；

2）建設(shè)安裝工程費(fèi)用。其費(fèi)用由建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)兩部分構(gòu)成；

3）建設(shè)其他費(fèi)用；

4）預(yù)備費(fèi)；

5）建設(shè)期貸款利息等。影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的因素很多，包括諸如政策法規(guī)性因素以及因不同的地域空間等外在因素，比如不同的領(lǐng)域，其價(jià)格自然而然會因?yàn)楫?dāng)?shù)刈匀粭l件以及市場環(huán)境的不同而有所差異。還包括工程本身中所存在的內(nèi)在因素，比如設(shè)計(jì)因素，初步設(shè)計(jì)階段，如對項(xiàng)目功能定位、總平面圖設(shè)計(jì)、施工工藝設(shè)備水平以及建筑結(jié)構(gòu)選型和裝飾標(biāo)準(zhǔn)等的確定，設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理，對工程造價(jià)都會帶來很大的影響，設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目成本影響的可能性可達(dá)到70%—80%。再例如施工因素對工程造價(jià)可造成5%—25%的影響。

2、工程造價(jià)在投資決策階段的控制

1）明確項(xiàng)目資金使用狀況。建設(shè)項(xiàng)目的資金使用是從籌備到施工，再到竣工。在整個(gè)工程中，都要將資金的使用情況落實(shí)到每一個(gè)人、每一件事。并設(shè)立監(jiān)察組，組備監(jiān)察機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格監(jiān)督好資金使用的狀況。倘若發(fā)現(xiàn)有部分項(xiàng)目資金出現(xiàn)了偏離，就要立即分析和判斷，及時(shí)的進(jìn)行決策和調(diào)整，避免因?yàn)橘Y金失控而致使工程停工。

2）做好前期市場分析。投資決策階段，最主要的就是分析前期的市場狀況，從而為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)，減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。并對工程的地況進(jìn)行相應(yīng)的分析，比較同類的項(xiàng)目和工程的案例，做好合理充分的評估準(zhǔn)備，使得投資決策工作變得更有可靠性和科學(xué)性。

3）規(guī)范資本融資。工程的資本融資，要有正式的批文，明確投資方的資金到位情況，保證順利的進(jìn)行項(xiàng)目工程。倘若項(xiàng)目投資方?jīng)]有及時(shí)的將資金到位，從而延誤工程的工期，對予進(jìn)行相應(yīng)的索賠，減少工程的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)項(xiàng)目單位要對整個(gè)融資資金進(jìn)行全程的控制，讓每一筆資金都能花到實(shí)處。

3、工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段的控制

1）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在工程造價(jià)的控制中，設(shè)計(jì)階段能夠滿足于工程的多方面需求，保障工程項(xiàng)目的合理的經(jīng)濟(jì)效益。對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，能夠平衡功能和價(jià)值。保證功能，消除較高的投入資金。設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，要注重每一個(gè)方案的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理，從而才能控制好工程造價(jià)。

2）施行限額設(shè)計(jì)。通過可行性研究報(bào)告所指出的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)，可以作為限額設(shè)計(jì)的依據(jù)。限額設(shè)計(jì)是處于投資估算的限度之內(nèi)開展工程設(shè)計(jì)，從而提高整個(gè)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益。施行限額設(shè)計(jì)，要注重技術(shù)問題，而不是經(jīng)濟(jì)問題。采用價(jià)值工程的理論，對工程的功能和部位進(jìn)行劃分，形成多個(gè)小部分。設(shè)計(jì)人員再根據(jù)評估額度開展設(shè)計(jì)方案。限額設(shè)計(jì)不但能夠?qū)こ添?xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行控制，而且還可以對工程的每個(gè)階段開展逐層控制。限額設(shè)計(jì)，能夠解決建筑行業(yè)常見的投資超估算、設(shè)計(jì)超概算以及施工超預(yù)算的“三超現(xiàn)象”。

3）實(shí)施設(shè)計(jì)招標(biāo)和監(jiān)理制度。目前，多數(shù)的工程項(xiàng)目都采取競招標(biāo)制度，不單單可以考察設(shè)計(jì)方案的合理性，而且可以避免競標(biāo)單位的低價(jià)競爭。建設(shè)單位要在設(shè)計(jì)階段科學(xué)合理的編制工程的造價(jià)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段監(jiān)理，確定好成熟的工藝技術(shù)，避免施工階段的方案變化和設(shè)計(jì)變更。工程設(shè)計(jì)中，設(shè)置監(jiān)察人員，并嚴(yán)格監(jiān)督工程設(shè)計(jì)，保證經(jīng)濟(jì)核算的準(zhǔn)確性。在經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)比較之中，選擇經(jīng)濟(jì)合理的招標(biāo)方案。注重滿足功能，并控制好項(xiàng)目投資，發(fā)揮出工程項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

4、工程造價(jià)在施工階段的控制

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工階段，是完成建筑物成體階段。在這一階段，所消耗的物力、人力、財(cái)力也比較大，而且有較大的工程量，涉及諸多的層面。施工階段的影響因素比較多，材料的采購也受到市場周期和政策性的變化。因此，在這一階段的工程造價(jià)控制，就顯的格外重要。施工階段最注重材料的價(jià)格，應(yīng)選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用的施工材料。施工階段加強(qiáng)監(jiān)督和管理，避免設(shè)計(jì)、進(jìn)度計(jì)劃、施工條件出現(xiàn)變更。在現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的簽證，保證材料的合理用量，確定好材料的價(jià)格，控制好施工時(shí)出現(xiàn)的索賠價(jià)格。施工階段面臨的現(xiàn)場突發(fā)情況比較多，要全過程、全方位的進(jìn)行造價(jià)控制。施工階段的工程造價(jià)控制可以從以下幾個(gè)方面來加強(qiáng)管理。

1）加強(qiáng)合同管理。在簽訂工程施工合同時(shí)，應(yīng)全面而充分地考慮可能發(fā)生的分歧和費(fèi)用索賠問題。要明確規(guī)定執(zhí)行計(jì)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、文件及日期等，內(nèi)容要名確，不夾帶模棱兩可的條款，以免給結(jié)算工作帶來不必要的矛盾沖突。如XXXX工程，在簽訂合同時(shí)，對材料價(jià)格沒有明確規(guī)定所要執(zhí)行的具體文件及要求（只說明執(zhí)行相應(yīng)文件），但因該工程的工期較長，且在此段時(shí)間內(nèi)材料價(jià)格發(fā)生較大變化，導(dǎo)致在結(jié)算時(shí)對執(zhí)行的文件產(chǎn)生爭議，給結(jié)算工作帶來極大麻煩。從而導(dǎo)致施工單位拒交以完工程，XXXX地產(chǎn)公司也因此延遲交樓，造成業(yè)主索賠等問題。

2）加強(qiáng)在施工過程中的控制。在施工過程中，認(rèn)真審查和分析合同中的條款、文件，組織技術(shù)人員和預(yù)算人員對施工單位的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行合理化優(yōu)化，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案批準(zhǔn)后實(shí)施，達(dá)到施工組織設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)效益的相對統(tǒng)一。如XXX工程，淺基坑擋土墻在施工過程中，針對當(dāng)?shù)厥瞎?yīng)困難，工期緊張等因素，根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)算、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)比較，采取放坡、掛網(wǎng)噴漿方案施工，比原方案節(jié)省5萬元。在施工過程中還應(yīng)加強(qiáng)進(jìn)度管理，制定合理的資金使用計(jì)劃，使造價(jià)控制和進(jìn)度控制相協(xié)調(diào)。還應(yīng)做好現(xiàn)場簽證控制和質(zhì)量管理，加強(qiáng)材料和機(jī)械的合理利用及管理，把現(xiàn)場施工所不需要又有可能產(chǎn)生的費(fèi)用降到最低，以便及時(shí)控制工程造價(jià)。

3）索賠與反索賠的控制。在工程施工階段做好索賠與反索賠資料的收集、整理與保存工作，并且對質(zhì)量、進(jìn)度問題和其他重大問題的會議應(yīng)做好文字記錄，做好文件管理工作，分清索賠與反索賠的類型，為以后索賠與反索賠工作提供充足的事實(shí)和依據(jù)。

4）工程結(jié)算造價(jià)控制。工程結(jié)算時(shí)，有些條件變化使原簽訂的合同價(jià)款發(fā)生變化，則需按規(guī)定對合同價(jià)款進(jìn)行調(diào)整。作為造價(jià)工作者，要充分、透徹地理解合同的每項(xiàng)條款，按合同要求做好結(jié)算書，對合同內(nèi)和合同外的項(xiàng)目要分類結(jié)算，并做好結(jié)算用的支持資料。（如：設(shè)計(jì)變更資料、會議紀(jì)要、現(xiàn)場簽證等）

5、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制，依舊存在著一些不足和缺漏。這需要采用一些科學(xué)合理的辦法進(jìn)行解決。市場經(jīng)濟(jì)有著不確定性和多變性，因此在工程投資也變得更加復(fù)雜化。因此，工程造價(jià)的控制，既要全面也要有側(cè)重點(diǎn)，認(rèn)真分析建設(shè)的周期規(guī)律，把握市場經(jīng)濟(jì)，最大限度的提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益。