【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，他的正常、健康運(yùn)行將帶動諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)不僅是企業(yè)的生產(chǎn)資料，更是人們必不可少的生活資料，對房地產(chǎn)的投資已經(jīng)逐步成為投資和消費(fèi)的熱點(diǎn)，而房地產(chǎn)價格的不斷攀升對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將產(chǎn)生重大負(fù)面影響。因此，本文旨在分析房地產(chǎn)價格的變動因素，便于尋求有效的房地產(chǎn)價格控制對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；價格；影響因素；調(diào)控

目前，我國房地產(chǎn)的價格在不斷攀升，已經(jīng)逐漸延伸到二三線城市。這種大范圍的影響如果不能及時得到調(diào)控，將對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。

一、我國房地產(chǎn)價格上漲情況回顧

改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的價格上漲也經(jīng)歷了幾段不同的歷史時期。1978年-1993年：該時期我國剛剛實行改革開放政策，由于歷史的原因我國的房地產(chǎn)業(yè)迎來了復(fù)蘇期，房地產(chǎn)價格開始上漲。1994年-1995年：由于經(jīng)濟(jì)的過快發(fā)展導(dǎo)致了通貨膨漲，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國家在政策上對房地產(chǎn)業(yè)實施過緊政策，房地產(chǎn)價格開始回落。1996-1998年：由于我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為穩(wěn)定，受到的沖擊并不嚴(yán)重，國內(nèi)房地產(chǎn)價格仍處于穩(wěn)步上漲階段。1999年-2003年：我國房地產(chǎn)價格處于下降階段。2004年至今，我國由于經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房價一直處于居高不下的階段。由此可見，我國的房地產(chǎn)價格一直處于上漲的狀態(tài)。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自2003年以后，我國很多城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展步伐對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控。2004年主要針對供給做出調(diào)控，2005年主要針對需求進(jìn)行調(diào)控，2006年主要針對結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，2007年至今主要針對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面調(diào)控。我國不斷頒布的政策都顯示出國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，但是效果不甚理想，房地產(chǎn)價格仍處于過熱增長狀態(tài)中。2010年，國家出臺了對“貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。”這條政策的出臺使得很多一線城市的房屋成交量大幅度下降。但是，在成交量大幅下降的同時，房地產(chǎn)價格卻出現(xiàn)了上漲的趨勢。

三、目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，我國的對外開放程度也在不斷擴(kuò)大，各種因素的融合促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，但同時也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了許多現(xiàn)實問題。

1.房地產(chǎn)投資占全國固定投資的比重逐漸加大。自2000年起，我國社會各界關(guān)注的房地產(chǎn)投資不斷增加，房地產(chǎn)投資占投資的比重達(dá)到了60%，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過度依賴投資的新動向。很多數(shù)據(jù)顯明我國對房地產(chǎn)的投資已經(jīng)出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。

2.房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。多年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)逐漸形成了一個怪圈，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)極不均衡，出現(xiàn)了過多的高價位住房，而中低價位適合老百姓的住房產(chǎn)品較少。很多老百姓辛辛苦苦一輩子連一套住房都買不起，這就造成了很多市民無房住、缺房住。由于缺少大量的中低價位的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不能滿足人民群眾對房屋的需求。同時，大量高價位的住房因為人民群眾買不起而空置。可見，不合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)使得大量房屋出現(xiàn)了高空置率、低經(jīng)濟(jì)效益問題。

3.房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摵呓鹑陲L(fēng)險的發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展過程中，無論是生產(chǎn)還是銷售，幾乎各個環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，某個單獨(dú)的房地產(chǎn)企業(yè)并不具備這樣雄厚的資金實力，這就引發(fā)了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)求助，以尋求金融機(jī)構(gòu)的支持。我國各大銀行和金融機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)貸款是一項最優(yōu)質(zhì)的貸款項目，很多銀行為了爭奪房地產(chǎn)企業(yè)的貸款項目從而展開惡性競爭，使得房地產(chǎn)企業(yè)的貸款門檻不斷降低。另外，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國85%以上的購房者基本都是通過貸款來購房的?？梢?，不論是房地產(chǎn)企業(yè)還是購房者，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不景氣、房價下降的狀況，買房者可以拒絕還貸，這無形中將加大金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險。

4.土地政策、法規(guī)的不規(guī)范、不合理。在我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中，政府所扮演的角色至關(guān)重要。如果房地產(chǎn)也出現(xiàn)波動，政府就可以通過宏觀對其進(jìn)行調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展使得土地財政成為各地方政府財政收入的一個主要部分。而很多政府為了私利低價從農(nóng)民手中購進(jìn)土地，再高價轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商?？梢?，我國的土地供應(yīng)政策并不規(guī)范。

四、我國房地產(chǎn)價格的影響因素

房地產(chǎn)商品由于他自身的特點(diǎn)，不同于其他類型的商品，這也就決定了在實際中存在著壟斷。影響我國房地產(chǎn)價格的因素有很多，房地產(chǎn)自身的特殊性決定了其價格因素錯綜復(fù)雜，但最終影響房地產(chǎn)價格的因素可以視為供求因素。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響。成本因素是影響房地產(chǎn)價格的最直接因素。房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要包括土地成本和房屋的建筑成本。一般而言，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本的40%左右，如果開發(fā)商在購買土地時的資金花費(fèi)超過40%，那么開發(fā)商的獲利空間將縮小。我國政府絕對控制了土地供應(yīng)，并對土地的供應(yīng)量做出了限制，這就構(gòu)成了房地產(chǎn)價格波動的重要原因。另外，建筑成本的增加也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲和波動，房地產(chǎn)建筑成本主要包括建筑材料成本、建筑設(shè)備成本、建筑工人的人工成本。其中，建筑材料的成本是主要成本內(nèi)容，材料價格受市場的影響將直接關(guān)系到房地產(chǎn)價格的波動。

2.房地產(chǎn)市場需求對價格的影響。房地產(chǎn)市場的需求會影響房地產(chǎn)價格的波動。一方面，對房地產(chǎn)的需求意愿會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。很多消費(fèi)者將房地產(chǎn)作為一項投資產(chǎn)品，如果投資者的需求增加，勢必會推動房地產(chǎn)價格的上漲。人口數(shù)量的增加提高了對房地產(chǎn)量的需求，如果房地產(chǎn)供應(yīng)量低于需求量，必定將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升。另外，收入水平的高低也決定著房地產(chǎn)價格的漲落。房地產(chǎn)屬于一種高額消費(fèi)品，要求消費(fèi)者必須具備足夠的支付能力才能購買房產(chǎn)。

3.近年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品房的銷售價格也是一路飆升?？梢姡覈暧^經(jīng)濟(jì)增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也就越快。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了很大的貢獻(xiàn)作用。

4.稅收對房地產(chǎn)價格的影響。房地產(chǎn)稅收主要是指以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為為主要征稅對象的稅種，是在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、消費(fèi)的整個過程中，國家對房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者征收的各種稅種的總稱。

5.心理因素對房地產(chǎn)價格的影響。經(jīng)過多年的實踐分析，出售者和買房者在實際進(jìn)行房地產(chǎn)交易時，心理因素也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。例如：購買者或出售者的心態(tài)，消費(fèi)者的個人興趣愛好，當(dāng)時的社會時尚風(fēng)氣等心理偏好都將影響房地產(chǎn)價格的變化。

五、結(jié)語

總之，影響房地產(chǎn)價格的因素還有很多，如：自然環(huán)境、地理位置、交通運(yùn)輸、周邊的醫(yī)療衛(wèi)生條件的配套設(shè)施建設(shè)等都是影響房地產(chǎn)價格變化的因素，各種因素的交織構(gòu)成了房地產(chǎn)的價格。政府部門必須根據(jù)具體情況及時對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

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