【摘要】 本文主要研究了西南地區(qū)的重要交通樞紐成都東客運(yùn)站的建成對(duì)成都房地產(chǎn)價(jià)格的影響。研究表明成都東客運(yùn)站對(duì)成都房?jī)r(jià)有明顯的促進(jìn)作用，并且能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它不僅能促進(jìn)交通的便利，更能帶來一種長(zhǎng)久的、立體的經(jīng)濟(jì)效益，加速人流、物流、商流以及信息流的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)資金的正向流動(dòng)，并聯(lián)通其他各區(qū)域的商業(yè)圈。

【關(guān)鍵詞】交通樞紐 房地產(chǎn)價(jià)格 成都東客運(yùn)站

一、引言

成都，作為四川的省府城市，作為一個(gè)重要的交通樞紐點(diǎn)，在完善成都西、南、北三站之后，又于2008年12月29日迎來了另一現(xiàn)代化綜合交通樞紐——成都東客運(yùn)站的開工動(dòng)員大會(huì)，歷經(jīng)兩年多，2011年5月1日，眾人期待已久的成都東客運(yùn)站竣工，這個(gè)被稱為西南地區(qū)第一個(gè)集鐵路、地鐵、公交、出租、社會(huì)車輛和長(zhǎng)途客運(yùn)等不同交通工具為一體的現(xiàn)代化綜合交通樞紐，在2011年5月8日正式登上城市基礎(chǔ)交通設(shè)施的舞臺(tái)，促使成都形成東、南、西、北各有一個(gè)火車客運(yùn)站，以東站和北站為主、南站和西站為輔的“兩主兩輔”格局。作為綜合交通樞紐的成都東客運(yùn)站帶給成都東邊乃至整個(gè)成都怎樣的一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變？房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)對(duì)市場(chǎng)信息較為敏感的行業(yè)，將會(huì)受到什么影響呢？本文將對(duì)此進(jìn)行探討。

二、東客運(yùn)站的建成對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)的影響

無數(shù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，基礎(chǔ)交通設(shè)施的建設(shè)對(duì)于促進(jìn)周邊經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①加快周邊區(qū)域人員、物資和信息的流轉(zhuǎn)速度，降低其貿(mào)易成本，提高其貿(mào)易效率，擴(kuò)大原有的貿(mào)易市場(chǎng)或者重建新的貿(mào)易市場(chǎng)；②以基礎(chǔ)交通設(shè)施為起點(diǎn)，向周邊輻射，建設(shè)更為完善的基礎(chǔ)設(shè)施體系，以求從更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來擴(kuò)大其貿(mào)易規(guī)模，從而促進(jìn)周邊經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；③通過成本、收益等重要因素的變化引導(dǎo)資本的正向流動(dòng)以及工業(yè)的布局和企業(yè)的選址，促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大；④基礎(chǔ)交通設(shè)施本身也具有一定的需求拉動(dòng)效用。

成都東客運(yùn)站的投入使用有效地緩解了成都其他客運(yùn)站的客運(yùn)吞吐壓力，加快了成都的人流、物流以及信息流，使得來往成都更加的方便快捷，這是東站落成顯而易見的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，也是政府起初修建成都東客運(yùn)站的原因之一。另一個(gè)顯著的優(yōu)點(diǎn)則是成都東客運(yùn)站的落成對(duì)于周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定的推動(dòng)作用它將提升成都鐵路樞紐在全國(guó)路網(wǎng)中的地位，使四川鐵路更加深入地融入國(guó)家快速鐵路網(wǎng)，對(duì)于我省加快建成西部綜合交通樞紐，加快建設(shè)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地具有十分重要的意義。

三、東站落成對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

國(guó)外有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證研究更側(cè)重于微觀環(huán)節(jié)，廣泛運(yùn)用Hedonic價(jià)格法分析各具體因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。Oates（1969）運(yùn)用Hedonie價(jià)格法研究學(xué)校的影響，Su Han Chen et a1.（1998）在加州Orange County研究公園綠地對(duì)公寓價(jià)格的影響，Zan Yang （2001）分析了北京市交通條件對(duì)房?jī)r(jià)的影響。此外，William（1990）指出在住房買賣市場(chǎng)中，空置時(shí)間對(duì)價(jià)格有重要影響，James等人（1997）研究了寫字樓出租市場(chǎng)租金變化與空置率的關(guān)系等。進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，研究者們開始綜合考慮各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素，住宅價(jià)格指數(shù)、可支配收入、人口、住宅市場(chǎng)空置率、失業(yè)率及建筑成本等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響， 這一類研究中比較典型的有Case和Shiller（1990），Poterba（1991），Clapp和Giaccot（1994），Potepan（1996），Malpezzi（1999），Quigley（1999），Seko（2003）。這些研究都是基于城市級(jí)數(shù)據(jù)開展的，并且其研究結(jié)果表明，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的波動(dòng)可以解并預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不符合有效市場(chǎng)假說。成都東客運(yùn)站的落成對(duì)于成都來說是一個(gè)極具意義的大事件，那么成都的房地產(chǎn)行業(yè)又會(huì)隨之產(chǎn)生怎樣的變動(dòng)呢？?jī)r(jià)格作為一個(gè)十分容易量化的變量，東客運(yùn)站的落成，又會(huì)使成都各區(qū)域的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一個(gè)怎樣的轉(zhuǎn)變呢？

我們通過網(wǎng)絡(luò)、房產(chǎn)中介以及實(shí)地走訪的方式搜集了成都東南西北四個(gè)區(qū)域共計(jì)193個(gè)樓盤從2008年到2012年6月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，其中重點(diǎn)落在成都東邊。

首先，通過這些數(shù)據(jù)，我們都可以十分明顯的看到成都東站的落成對(duì)于整個(gè)成都的房?jī)r(jià)都有一定幅度的提升，下面我們從幾個(gè)重要的時(shí)點(diǎn)來看一下成都東站落成對(duì)于成都房?jī)r(jià)的影響（見表1）。

注：總體漲幅是指房?jī)r(jià)在2008年到2012年6月整體的漲幅情況；開工前的漲幅是指2008年整年的漲幅情況（成都東客運(yùn)站于2008年12月開工建設(shè)）；投入使用前后是指2011年一季度到2011年二季度的漲幅情況（成都東客運(yùn)站于2011年5月正式投入運(yùn)營(yíng)）；投入使用后是指2011年二季度到2012年二季度的漲幅情況。

由上述數(shù)據(jù)，我們可以看到2008年間成都的房?jī)r(jià)整體呈負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，其中成都東部和南部區(qū)域的房?jī)r(jià)跌幅最為明顯，均達(dá)到了10%以上的跌幅。而從2008年到2012年6月三年半的時(shí)間成都的房?jī)r(jià)整體卻上漲了約32.4%，東部區(qū)域引領(lǐng)了漲幅的高峰，增幅達(dá)到了約41%。2008年是特殊的一年，四川經(jīng)歷了重大的災(zāi)難——汶川地震，東客運(yùn)站于2008年12月28日開工，2008到2009年房?jī)r(jià)明顯的從跌轉(zhuǎn)漲，我們不能不說東客運(yùn)站帶給成都房?jī)r(jià)巨大的推動(dòng)力，同時(shí)在東客運(yùn)站修建的時(shí)期中，各種房?jī)r(jià)調(diào)控政策出臺(tái)，在房?jī)r(jià)調(diào)控博弈進(jìn)入深水區(qū)的關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)不俗，尤其是東客運(yùn)站附近的需求旺盛，這些數(shù)據(jù)和現(xiàn)象也從側(cè)面反應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)區(qū)域未來的信心。人們對(duì)于區(qū)域未來發(fā)展的好的預(yù)期也是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)其他方面良好發(fā)展的一個(gè)促進(jìn)因素。

從另一個(gè)方面來說，無論是總體漲幅，還是投入使用前后的漲幅情況，我們都可以清晰的看到東部區(qū)域的房?jī)r(jià)增幅居高不下，作為人們口中的“東部平民區(qū)”，從跌幅前列到漲幅前列的華麗轉(zhuǎn)變，我們可以說東客運(yùn)站的修建對(duì)其的促進(jìn)作用功不可沒。

發(fā)達(dá)的交通資源對(duì)于房?jī)r(jià)的促進(jìn)既有直接作用，又有間接影響。直接的作用即為交通的便利帶給民眾的強(qiáng)大吸引力，而間接的影響在于發(fā)達(dá)的交通資源帶來的區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益的增加。英國(guó)著名城市規(guī)劃師布魯克認(rèn)為，國(guó)際大都市發(fā)展到一定程度都會(huì)產(chǎn)生“都市圈”，“都市圈”的成型一般具備兩個(gè)條件：一是被眾多成熟的商業(yè)圈所圍合；二是擁有發(fā)達(dá)的交通資源。那么當(dāng)成都東部區(qū)域擁有了東客運(yùn)站這一集鐵路、地鐵、公交、出租、社會(huì)車輛和長(zhǎng)途客運(yùn)等不同交通工具為一體的現(xiàn)代化綜合交通樞紐后，是不是也就寓意著城東商業(yè)圈的即將建立呢？事實(shí)上，政府的用意即在于此，因?yàn)檎跂|客運(yùn)站落成之后對(duì)于城東的規(guī)劃以及所采取的一系列后續(xù)措施都是最好的佐證。

正如我們所擔(dān)心的那樣，東客運(yùn)站在帶給我們方便快捷之余，也不可避免的帶來了周邊人流嘈雜以及列車運(yùn)行產(chǎn)生的噪音和熱效應(yīng)污染。因此無論從大的區(qū)域的整體房?jī)r(jià)來說，還是從具體的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來說，我們都可以看到一個(gè)很有趣，但又不難解釋的現(xiàn)象，那就是以東客運(yùn)站為中心點(diǎn)，向外輻射，房?jī)r(jià)的增幅由外圓到內(nèi)圓越來越大，而到距離其極近的位置時(shí)增幅又會(huì)存在一定的降低。這是不是驗(yàn)證了專家的那句“不遠(yuǎn)不近的距離，旺中帶靜才是增值黃金樓盤”？當(dāng)然，我們不能排除存在群體中也存在一些不一樣的個(gè)體。

比較上述四個(gè)重要時(shí)點(diǎn)的漲幅情況，我們不難看出在整個(gè)時(shí)點(diǎn)中，成都東客運(yùn)站開建到完工過程中漲幅最為明顯，其他時(shí)點(diǎn)仍存在房?jī)r(jià)下跌的狀況，單從成東區(qū)域來說，雖然總體漲幅較大，但是在整個(gè)時(shí)點(diǎn)上開工前和使用后都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)普遍下跌的情況，這個(gè)現(xiàn)象也從側(cè)面反應(yīng)了成都東客運(yùn)站帶給人們對(duì)于未來良好的心理預(yù)期，從而促進(jìn)其房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)，而投入使用后漲幅存在一定的弱化，一方面是因?yàn)榇藭r(shí)的供給較之前已有大幅的增加，另一方面是市場(chǎng)對(duì)于此類事件的一個(gè)自我消化以及政府調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)。但是，我們不得不承認(rèn)，成都東客運(yùn)站的落成，使得城東的房地產(chǎn)儼然成為價(jià)值股。

四、對(duì)東客運(yùn)站落成后期建設(shè)的建議

我們不能否認(rèn)東客運(yùn)站對(duì)于房?jī)r(jià)的直接影響效果，從成都市政府以及成華區(qū)相關(guān)政府部門的發(fā)言稿以及相關(guān)的新聞報(bào)道中，我們也不難看出，政府有意發(fā)展城東的美好愿望及決心，這對(duì)于發(fā)展城東來說無疑是一個(gè)利好的消息。然而東客站要發(fā)展成為多元交通方式的綜合樞紐，成為城市的交通中心，不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些問題，現(xiàn)就其目前出現(xiàn)的問題提出一些建議。

1、資源浪費(fèi)。32個(gè)售票窗口僅開放3個(gè)，擁有1200個(gè)座位的候車大廳內(nèi)旅客不足20人，33個(gè)發(fā)車位僅使用3個(gè)，綜合功能利用率不足10%。資源的浪費(fèi)一個(gè)原因來自于大部分的交通仍然依賴于北站等城區(qū)的重要交通點(diǎn)，在這種情況下，我們依賴于政府的調(diào)節(jié)，整合整個(gè)市區(qū)的交通資源，整合東站內(nèi)部的各資源，合理配置，科學(xué)管理，優(yōu)化布局，政府可以選擇性的將市區(qū)的部分交通樞紐整合向外遷移，同時(shí)政府還可以配合出臺(tái)一些優(yōu)惠政策以幫助東客運(yùn)站的順理成長(zhǎng)。

2、交通運(yùn)輸必然會(huì)帶來大量的人流及商流，與此同時(shí)，也為城東帶來了人群活動(dòng)噪音，交通噪音甚至于工業(yè)生產(chǎn)噪音，噪音污染極有可能成為困擾城東商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要因素。關(guān)于降低噪音，從東站的角度來說，可以加強(qiáng)其交通管制，從聲音傳播的角度來說，可以采用綠化帶或者聲屏障來達(dá)到降噪的效果，這是比較有效，比較具有實(shí)際操作意義的方法，從選擇城東發(fā)展的群眾或公司來說，可以在選取居住區(qū)或辦公地的時(shí)候，有針對(duì)性的選擇防噪能力高的住宅，可綜合考慮建筑物防噪間距、朝向選擇及平面布置等。

3、改變固有的客站建設(shè)模式。東客運(yùn)站落成之后，相應(yīng)的配套實(shí)施接踵而來，而客運(yùn)站的建成蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，因此面對(duì)巨大的投入，除了國(guó)家的政策補(bǔ)貼之外，我們可以選擇以商養(yǎng)站，即運(yùn)用站內(nèi)站外的有效資源構(gòu)建商業(yè)機(jī)遇，如站內(nèi)的廣告牌，站外的有利地勢(shì)等，將獲得的商業(yè)收入投入客運(yùn)站的建設(shè)及改善客運(yùn)站的環(huán)境水平，加快我國(guó)的鐵路事業(yè)建設(shè)進(jìn)程。

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