摘要：經(jīng)濟適用房作為我國解決中低收入家庭住房問題的措施之一，其既具有社會保障性，又具有普通房地產(chǎn)開放的資金密集性。然而，我國經(jīng)濟適用房供應融資渠道、工具單一，單純依靠當前的融資方式是很難滿足其巨大的資金需求；作為一種融資方式，資產(chǎn)證券化代表著項目融資的未來發(fā)展方向，將其引入經(jīng)濟適用房建設的融資過程。

關鍵字：經(jīng)濟適用房；資產(chǎn)證券化；SPV

0 引言

經(jīng)濟適用房制度是以解決我國城市中低收入家庭住房困難為主要目的的保障性住房制度之一，是一種具有保障性質(zhì)的政策性住房，由于其經(jīng)濟性與適用性的特點得到了中低層收入家庭的青睞，因此經(jīng)濟適用房建設速度的快慢、質(zhì)量的優(yōu)劣、管理是否科學都會對中低收入家庭的切實利益產(chǎn)生直接影響。

2012年6月國家發(fā)展改革委辦公廳在下發(fā)的文件中也明確提出為如期完成“十二五”規(guī)劃綱要提出的建設3600萬套保障性住房的任務，要充分發(fā)揮企業(yè)債券融資對保障性住房建設的支持作用，引導更多社會資金參與保障性住房建設。

1 資產(chǎn)證券化及其運作流程

資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動性但能產(chǎn)生可預見的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對其風險與收益進行重組，以原始資產(chǎn)為擔保，創(chuàng)設可以在金融市場上銷售和流通的證券。完成一次資產(chǎn)證券化交易通常需要以下幾個步驟：1）確定證券化資產(chǎn)，組建資產(chǎn)池。資產(chǎn)證券化交易的發(fā)起人，即原始權(quán)益人根據(jù)自身的融資需要，確定用于證券化融資的資產(chǎn)，資產(chǎn)應能夠按照某種特質(zhì)構(gòu)造成為一個資產(chǎn)組合。2）設立特殊目的機構(gòu)（special purpose vehicle，SPV），組建SPV的目的是為了最大限度的降低發(fā)行人的破產(chǎn)風險對證券化的影響，即實現(xiàn)被證券化資產(chǎn)與原始權(quán)益人其他資產(chǎn)之間的“風險隔離”。3）資產(chǎn)的真實出售。證券化資產(chǎn)從原始權(quán)益人向SPV的轉(zhuǎn)移是證券化運作流程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)會涉及到很多法律、稅收和會計處理問題。4） 信用評級機構(gòu)對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進行信用評級。資產(chǎn)支持證券的評級為投資者提供選擇的依據(jù)，信用評級由專門的評級機構(gòu)應發(fā)起人或投資銀行的請求進行，評級考慮因素不包括利率變動導致的市場風險，而主要考慮基礎資產(chǎn)的信用風險。5）證券發(fā)售。信用評級完成并公布結(jié)果后，SPV將經(jīng)過信用評級的證券交給證券承銷商進行承銷，可以采取公開發(fā)售或私募的方式來進行。6）SPV向發(fā)起人支付購買價款。SPV從證券承銷商那里獲得發(fā)行現(xiàn)金收入，然后按事先約定的價格向發(fā)起人支付購買證券化資產(chǎn)的價款，此時要優(yōu)先向其聘請的各專業(yè)機構(gòu)支付相關費用。7）管理資產(chǎn)池。在證券化產(chǎn)品發(fā)行完畢至到期償付投資者本息這段時間內(nèi)，SPV需要聘請專門的服務商對資產(chǎn)池進行相應的管理。服務商可以是獨立的第三方，也可以是原發(fā)起人。

2 經(jīng)濟適用房資產(chǎn)證券化的可行性

經(jīng)濟適用房項目運用資產(chǎn)證券化融資的可行性，關鍵取決于是否具備實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的基本交易條件。從目前的實際情況分析，我國已經(jīng)初步具備了實行資產(chǎn)證券化融資的以下一些必要條件。因此，在經(jīng)濟適用房項目資產(chǎn)證券化融資已基本可行。

2.1穩(wěn)定的現(xiàn)金收入

盡管資產(chǎn)證券化對象是基礎資產(chǎn)，但實質(zhì)上基于其預期的現(xiàn)金流，即意味著能夠作為被證券化的資產(chǎn)必須具有能產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預期的現(xiàn)金流特性。經(jīng)濟適用房項目能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流、市場需求旺盛、收益較為穩(wěn)定，而商品房房價總體穩(wěn)步增長的同時也帶動經(jīng)濟適用房房價的不斷上漲從而其利潤成長性好。

2.2 物質(zhì)、資金基礎

從宏觀角度分析，資產(chǎn)證券化有利于減輕政府和銀行在經(jīng)濟適用房建設融資方面的壓力，有利于我國經(jīng)濟適用房建設大量吸收社會資金，有利于城市經(jīng)濟適用房在建存量資產(chǎn)的利用和實現(xiàn)經(jīng)濟適用房建設可持續(xù)發(fā)展；而同時，在住房剛性需求增長和社會保障體系建設進程加速下。

2.3 初步具備了相應的法律環(huán)境

2005年3月以來，在證券化的模式選擇、法律障礙突破以及稅費規(guī)范等方面制訂了相應的政策法規(guī)：2005年4月20日中國人民銀行和銀監(jiān)會共同發(fā)布《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》；建設部2005年5月16日發(fā)布《關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關問題的試行通知》；財政部2005年5月16日發(fā)布《信貸資產(chǎn)證券化試點會計處理規(guī)定》；中國人民銀行2005年6月13日和15日分別發(fā)布《資產(chǎn)支持證券信息披露規(guī)則》。

3 經(jīng)濟適用資產(chǎn)證券化運作思路

假設某開發(fā)商有在建經(jīng)濟使用房建設項目3個，其中1個已預售完畢，2個未到達預售條件。現(xiàn)計劃在建設已預售完項目二期工程。在進行傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房融資后，擬建項目資金仍存在巨大的缺口。經(jīng)過比選和測算以后，該公司發(fā)現(xiàn)如果將2個未達預售條件的在建項目資產(chǎn)進行整理，組建資產(chǎn)池，把銷售收入作為還款源來進行資產(chǎn)證券化運作就可以彌補資金缺口。具體過程如下：

首先，由開發(fā)商作為發(fā)起人，發(fā)起確立基礎資產(chǎn)并將其委托給某一信托公司，由信托公司組建一家專業(yè)公司并將經(jīng)過整理的在建項目資產(chǎn)以出售的方式授予該專業(yè)公司。其標的物為未經(jīng)預售項目的收益權(quán)，即建設項目的銷售收入。

其次，由該專業(yè)公司委托設立信托業(yè)務，以所購買到的資產(chǎn)為依托設計資產(chǎn)支付證券。SPV可采用各種內(nèi)部和外部信用提高形式改善發(fā)行條件，吸引投資者，并通過證券承銷商向投資者銷售資產(chǎn)支持證券，同時還可向投資銀行申請在全國銀行間債券市場發(fā)行證券，。

最后，專業(yè)公司委托資產(chǎn)管理公司或開發(fā)商為受托管理人管理證券化的資產(chǎn)，受托管理人用資產(chǎn)的現(xiàn)金流支付資產(chǎn)支持證券投資者的本息。在到期后向投資者還本付息，資產(chǎn)所有權(quán)及資產(chǎn)收入流仍屬于開發(fā)商。

4 結(jié)語

經(jīng)濟適用房資產(chǎn)證券化雖然能夠有效地拓展經(jīng)濟適用房建設資金來源從而促進其發(fā)展，但是其高風險性也是不容忽視的。由于資產(chǎn)證券化過程中涉及眾多投資和認購主體，實施過程具有一定的復雜性，一旦某個環(huán)節(jié)發(fā)生問題，就可能影響整個金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。要發(fā)揮特殊目的信托的積極作用，需注意如下幾點：一是強化中介機構(gòu)服務，加強信息披露和募集資金用途監(jiān)管，切實防范風險；二是應由監(jiān)管當局鼓勵和支持推動商業(yè)銀行在現(xiàn)行法制架構(gòu)中嘗試新的不良資產(chǎn)處置方法；三是應制定專門的資產(chǎn)證券化法規(guī)進行管理。

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