摘要：將房產(chǎn)共用的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅芯科浞謹(jǐn)偟脑瓌t，分析房屋的實(shí)際面積、樓層構(gòu)造和公用建筑面積的分?jǐn)偅芯吭诜謹(jǐn)傊兴捎玫脑O(shè)計(jì)模型和計(jì)算方法，并將其在實(shí)際房產(chǎn)測(cè)繪和管理中進(jìn)行運(yùn)用。一般而言，依據(jù)“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，同一棟建筑物的分?jǐn)偡绞揭膊灰粯?，因此需要建立有效的建筑面積分?jǐn)傄?guī)定，設(shè)立最合理的分?jǐn)偰Ｐ汀?/p>

關(guān)鍵字：房產(chǎn)測(cè)繪；公用面積；分?jǐn)偰Ｐ?/p>

對(duì)樓房的公用面積進(jìn)行分?jǐn)?，是在相關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪部門測(cè)量房屋后進(jìn)行的后續(xù)工作，也是處理房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)數(shù)據(jù)的重要步驟。一般而言，對(duì)公用面積進(jìn)行分?jǐn)?，主要依?jù)“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂钡囊?guī)則。同時(shí)，對(duì)公用面積進(jìn)行分?jǐn)傊饕腥缦路绞剑哼x擇合適的分?jǐn)偰Ｐ停唤y(tǒng)計(jì)分?jǐn)偯娣e和實(shí)際面積；對(duì)分?jǐn)傔M(jìn)行精確計(jì)算。本文就結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪管理對(duì)公用面積的分?jǐn)傔M(jìn)行研究。

一、房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)中的公用建筑面積

（一）公用建筑面積

公用建筑面積的定義是：在建筑物內(nèi)、在住戶門之外的所有公用部分的使用面積。公用建筑面積是由應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偤筒粦?yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟墓妹娣e構(gòu)成的。

本文中所指的公用建筑面積主要有以下幾類：樓梯間、變電室、公共門廳、地下室、電梯井、值班室等等。這里需要注意的是，如果某一建筑面積超過(guò)了套間和公用面積之間分隔墻的水平投影面積，那么該建筑面積也應(yīng)該算在公用面積內(nèi)。

（二）計(jì)算方法

（三）房產(chǎn)中對(duì)公用面積進(jìn)行分?jǐn)偟脑瓌t設(shè)計(jì)

房產(chǎn)的公用面積分?jǐn)偰Ｐ陀幸韵聝煞N：計(jì)算方式選擇、分?jǐn)偡椒ㄟx擇。

一棟建筑中的公用面積是所有住戶共同所有的，所以應(yīng)該將其平均地、合理地進(jìn)行分?jǐn)?，而分?jǐn)偰Ｐ偷淖饔镁褪菍⒚恳晃蛔舻墓妹娣e合理分配，將每一位住戶應(yīng)該分得的面積進(jìn)行計(jì)算。只有按照建筑物的實(shí)際結(jié)構(gòu)和公用面積的實(shí)際大小進(jìn)行分?jǐn)?，才能更好、更完善地將公用面積分給所有住戶。

二、分?jǐn)偰Ｐ偷臄?shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

在對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行設(shè)計(jì)和應(yīng)用時(shí)，應(yīng)該采用Access數(shù)據(jù)庫(kù)，因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪應(yīng)該具有方便性和實(shí)用性，還要注重其性價(jià)比。因此，在使用Access數(shù)據(jù)庫(kù)的時(shí)候，可用到如下幾種數(shù)據(jù)庫(kù)。

第一，Pub數(shù)據(jù)庫(kù)。該數(shù)據(jù)庫(kù)也稱公用建筑面積庫(kù)，也就是將公用建筑面積的類型、功能、位置等方面進(jìn)行統(tǒng)計(jì)綜合。

第二，Region數(shù)據(jù)庫(kù)。也稱功能區(qū)庫(kù)，也就是將建筑的功能區(qū)實(shí)際使用面積、功能區(qū)大小等數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)。

第三，Layer數(shù)據(jù)庫(kù)。也稱層庫(kù)，也就是樓層內(nèi)的綜合建筑面積、樓層的功能區(qū)和每層樓的公用建筑面積和樓層中的公用設(shè)施面積等的綜合數(shù)據(jù)庫(kù)。

第四，Suir數(shù)據(jù)庫(kù)。也稱套庫(kù)，就是對(duì)所有住戶房?jī)?nèi)的面積、分?jǐn)偟墓妹娣e以不同大小為基準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

第五，DivCacuTab數(shù)據(jù)庫(kù)。也稱分?jǐn)傆?jì)算數(shù)據(jù)庫(kù)。該數(shù)據(jù)庫(kù)主要是將分?jǐn)偟牟襟E、類型和每一住戶所分?jǐn)偟降墓妹娣e進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和總結(jié)，還能將每一個(gè)區(qū)間、每一層樓和每一套間所分?jǐn)偟拿娣e進(jìn)行統(tǒng)計(jì)總結(jié)。此數(shù)據(jù)庫(kù)能夠充分展現(xiàn)出分?jǐn)偟脑敿?xì)資料，住戶可以通過(guò)查看并了解本戶所分?jǐn)偟降墓媒ㄖ娣e大小和來(lái)源。

三、分?jǐn)偰Ｐ偷膶?shí)現(xiàn)

一般而言，對(duì)公用面積進(jìn)行分?jǐn)偳埃韧ㄟ^(guò)實(shí)地考察建筑物的使用功能和公用建筑面積后，在研究其分?jǐn)偡绞?。通過(guò)上述研究，本文總結(jié)了如下幾種方式：按文件或規(guī)定分?jǐn)偡椒?、整棟分?jǐn)偡绞健⑻组g分?jǐn)偟鹊取?/p>

（一）依據(jù)文件或規(guī)定的方法進(jìn)行分?jǐn)?/p>

如果某建筑物的權(quán)利人較多，那么這些權(quán)利人就應(yīng)該將建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，并依此達(dá)成共同協(xié)議，依照該規(guī)定實(shí)現(xiàn)實(shí)際意義上的分?jǐn)偂６捎梦募蛘咭?guī)定的方法進(jìn)行分?jǐn)偛⒉贿m用于該方法。

（二）整棟分?jǐn)偡绞?/p>

如果某些建筑物的公用面積是為整棟樓層而服務(wù)的，那么這棟建筑物的所有住戶都應(yīng)該有義務(wù)為公用面積承擔(dān)分?jǐn)?，也就是說(shuō)，如果一棟建筑物的公用面積是所有住戶共同使用的，那么就應(yīng)將其均分給這棟建筑物內(nèi)的所有住戶。由上述公式S1=K×S2可知，S1表示建筑物分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)住戶的公用面積，因此通過(guò)S2（建筑物的總建筑面積）與K（分?jǐn)傁禂?shù)）相乘結(jié)果即可得出。

（三）以功能區(qū)間為基準(zhǔn)的部分分?jǐn)?/p>

功能區(qū)間的劃分依據(jù)是該建筑物使用功能的不同，如果該建筑物的功能區(qū)大于兩個(gè)，那么在該功能區(qū)服務(wù)的公用建筑面積應(yīng)該在其中進(jìn)行分?jǐn)?，這時(shí)就不能對(duì)其進(jìn)行整棟建筑物的分?jǐn)偂Ｒ怨δ軈^(qū)間為基準(zhǔn)的分?jǐn)倯?yīng)該在相對(duì)固定的使用區(qū)間內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。由模型可知，公用建筑面積總和S3是由若干功能區(qū)面積相加得出的，S4是規(guī)劃出進(jìn)行分?jǐn)偟拿娣e，是由若干參加分?jǐn)偟墓δ軈^(qū)面積相加得出的。

（四）樓層間的分?jǐn)?/p>

某一建筑物內(nèi)為某一層用戶或某幾層用戶提供了公用面積，那么其分?jǐn)傊黧w就是該層或幾層用戶，即為該層住戶進(jìn)行公用建筑面積的分?jǐn)?。在上述模型中，樓層分?jǐn)偟墓妹娣e為在樓層間進(jìn)行分?jǐn)偟墓妹娣e之和，而進(jìn)行分?jǐn)偟拿娣e是樓層內(nèi)住戶的使用面積。

（五）套間分?jǐn)?/p>

如果某一建筑物為其中幾套住戶提供了公用面積，那么分?jǐn)偩陀蛇@幾套住戶承擔(dān)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，公用建筑面積分?jǐn)偰Ｐ偷淖钪匾卣魅缦拢旱谝?，分?jǐn)偟姆椒鞔_。當(dāng)相關(guān)人員采用模型對(duì)公用建筑進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，該系統(tǒng)能夠及時(shí)統(tǒng)計(jì)建筑物的相關(guān)信息，并選用最合適的分?jǐn)傤愋蛯?shí)現(xiàn)實(shí)際分?jǐn)偅粢材茌^快理解；第二，該分?jǐn)偰Ｐ秃?jiǎn)單易懂、結(jié)構(gòu)明朗且便于實(shí)現(xiàn)。

上述模型已經(jīng)在現(xiàn)實(shí)生活中廣泛推廣使用，經(jīng)過(guò)相應(yīng)的測(cè)試顯示，分?jǐn)偟慕Y(jié)果準(zhǔn)確、效果較好。也促使對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的計(jì)算和管理信息更加充實(shí)，房產(chǎn)權(quán)利人也能更深入地了解房屋的建設(shè)流程和面積的計(jì)算程序，結(jié)論也更加清晰；對(duì)房屋的產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)內(nèi)容同樣能做到更加規(guī)范、更加科學(xué)的管理和運(yùn)營(yíng)。

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