【摘 要】土地問題并不是人與物之間所產(chǎn)生的矛盾，而是人與人之間的社會(huì)關(guān)系問題。房地產(chǎn)作為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，其開發(fā)建設(shè)所需要的土地資源是城市發(fā)展的根本，同時(shí)也是城市規(guī)劃建設(shè)中的一項(xiàng)主要內(nèi)容。城市發(fā)展需要房地產(chǎn)行業(yè)作推動(dòng)力，而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展則需要城市土地作建設(shè)基礎(chǔ)，鑒于此，本篇文章站在土地供給制度的角度，深入探討和分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，并論證了土地供給和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，最后提出了幾點(diǎn)關(guān)于改善土地供給制度的淺薄意見，供相關(guān)人員參考。

【關(guān)鍵詞】土地供給；房地產(chǎn)；壟斷經(jīng)營(yíng)；城市發(fā)展；改進(jìn)建議

房地產(chǎn)作為促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)從宏觀層面來(lái)說(shuō)是社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力，而從微觀層面來(lái)說(shuō)，則是房地產(chǎn)開發(fā)商所在地區(qū)的地方政府財(cái)政的主要收入來(lái)源。從目前我國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)走向來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的政策調(diào)控因時(shí)滯而受阻，宏觀整頓與調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，所以國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)依然保持著持續(xù)高升的態(tài)勢(shì)。然而房地產(chǎn)開發(fā)商所銷售的房屋產(chǎn)品都是在土地資源上開發(fā)建設(shè)出來(lái)的，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，國(guó)內(nèi)的土地資源供應(yīng)量便越大，長(zhǎng)此以往，必將造成一系列的土地供應(yīng)難題。因此，當(dāng)前，如何在合理的土地供應(yīng)制度下開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城市發(fā)展是相關(guān)部門人員必須要重視和考慮的首要問題。

1 我國(guó)土地供給制度所存在的問題

對(duì)于土地資源的配置和供應(yīng)，我國(guó)政府制定了一套相關(guān)的土地資源供應(yīng)制度，以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的，然而這套供應(yīng)制度在具體實(shí)施過(guò)程中存在著一定的弊端。就 我國(guó)目前的城市土地管理制度來(lái)說(shuō)，全國(guó)各大城市的土地資源管理大多采用土地征用制度和土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。下面就這兩種制度存在的問題加以分析。

1.1土地征用補(bǔ)償?shù)姆绞絾我?、范圍狹窄

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，貨幣是最具流動(dòng)性的資產(chǎn)，得到金錢補(bǔ)償?shù)娜丝梢詫?duì)這一財(cái)產(chǎn)進(jìn)行靈活運(yùn)用，因此，我國(guó)土地征用主要采取貨幣安置的方式。這種方式雖簡(jiǎn)便易操作，但對(duì)失地農(nóng)民來(lái)說(shuō)，除了拿到有限的補(bǔ)償費(fèi)之外，既失去了賴以生存的土地，又沒有了原本所從事的農(nóng)業(yè)工作和比較穩(wěn)定的收入來(lái)源，還被排斥在我國(guó)現(xiàn)今的城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系之外，一旦補(bǔ)償費(fèi)用完，他們的生活就更加沒有保障。

1.2 耕地占用失控，危害糧食安全

近年來(lái)，隨著城市化的推進(jìn)，城市用地的增加，政府征地賣地的行為使得我國(guó)耕地面積大幅減少。耕地面積不斷減少，國(guó)家糧食供應(yīng)問題便出現(xiàn)困難。而隨著我國(guó)人口數(shù)量的不斷增加，人們對(duì)糧食的需求將越來(lái)越大，如果現(xiàn)在不及時(shí)遏止耕地面積減少問題，我國(guó)糧食安全問題必將成為威脅我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及人民生活質(zhì)量的重要因素。因此，我國(guó)現(xiàn)行的土地征用或土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度在實(shí)際實(shí)施時(shí)，還要充分考慮到國(guó)家的糧食生產(chǎn)和供應(yīng)問題。

1.3開發(fā)商違法占地、囤地現(xiàn)象嚴(yán)重

近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的囤地現(xiàn)象日益嚴(yán)重，主要?dú)w咎于土地供應(yīng)量的減少，土地價(jià)格的快速上升。土地資源的緊缺為投機(jī)者創(chuàng)造機(jī)會(huì)，土地價(jià)格的快速上漲使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠從持有土 地中獲得收益，從而為囤積土地帶來(lái)動(dòng)力，使得很多地方有大量囤積土地存在。一部分開發(fā)商求地若渴，一部分開發(fā)商圈地不讓，造成土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，必然推動(dòng)地價(jià)的快速上漲。

2 關(guān)于我國(guó)土地壟斷制度的悖論

從以上分析中，可看出當(dāng)前我國(guó)土地資源供應(yīng)制度在實(shí)際應(yīng)用和實(shí)施時(shí)，是存在著一定不足的。我國(guó)在土地資源供應(yīng)上，除了存在人與人之間的關(guān)系沖突之外，在土地壟斷制度上也存在以下一些悖論：

2.1 效率和公平的悖論。在我國(guó)土地資源供應(yīng)中，由于土地供應(yīng)制度的影響，交易雙方在進(jìn)行討價(jià)還價(jià)時(shí)，政府往往會(huì)采取行政手段來(lái)對(duì)雙方的交易進(jìn)行干預(yù)，且這種干預(yù)具有極高的效率。在政府的干預(yù)之下，土地產(chǎn)權(quán)的交易可快速完成，但是，因政府干預(yù)而完成的交易是有可能缺乏一定公平性的，這種交易大多建立在一方受損的基礎(chǔ)上。土地的供應(yīng)和配置存在不公平性，這便是政府在配置土地資源時(shí)，因?yàn)檫^(guò)分強(qiáng)調(diào)行政效率，快速拆地而給農(nóng)民造成利益受損的一個(gè)重要原因。

2.2 政府干預(yù)和政府失靈的悖論。政府干預(yù)可能會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民利益受損，這僅僅只是土地壟斷制度實(shí)施時(shí)所表現(xiàn)出來(lái)的輕微癥狀，嚴(yán)重時(shí)候則更有可能發(fā)生政府失靈。所謂政府失靈，是指政府在市場(chǎng)中失去其職能能作用。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)有其自身的市場(chǎng)機(jī)制，但其市場(chǎng)機(jī)制存在一定的局限性，當(dāng)市場(chǎng)機(jī)制失靈的時(shí)候，就需要借助政府的行政手段來(lái)對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)行實(shí)施干預(yù)。但在政府實(shí)施干預(yù)的過(guò)程中，由于其他各種因素的影響，政府干預(yù)又會(huì)造成政府失靈，從而形成政府干預(yù)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)兩者之間的關(guān)系的悖論。

2.3 共利益的悖論。政府壟斷制度的目標(biāo)是公共利益，然而對(duì)公共利益界定并非易事。房地產(chǎn)開發(fā)顯然屬于私人利益而非公共利益，但如果政府將其土地出讓所得用于公共支出，政府征地拆遷行為到底是公共利益還是非公共利益就難以界定。

3完善土地供應(yīng)制度的建議

地方政府既是土地產(chǎn)權(quán)的所有者，又是土地產(chǎn)權(quán)的代理者，既是市場(chǎng)的直接參與者，又是市場(chǎng)的規(guī)制者，同時(shí)地方政府又是中央政府的規(guī)制對(duì)象。地方政府既要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)土地收益最大化，又要兼顧社會(huì)福利和社會(huì)公平，同時(shí)又要保證國(guó)家土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這決定了政府行為非常復(fù)雜。大多數(shù)的專家強(qiáng)調(diào)政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，防止土地收益的流失，但通過(guò)本文的分析，土地壟斷制度確實(shí)有其有利的一面，但同時(shí)也有其消極的一面，這要取決于政府行為。由于國(guó)有壟斷制度造成土地產(chǎn)權(quán)不清楚，每個(gè)地方政府會(huì)采取投機(jī)行為，把土地收益全部用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，將土地供給產(chǎn)生的正的外部性留在本地區(qū)內(nèi)，而將土地供給產(chǎn)生的負(fù)的外部性推給中央政府和其他城市政府，實(shí)現(xiàn)本城市本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和個(gè)人政治晉升目標(biāo)。

理想狀態(tài)的土地供給是建立在產(chǎn)權(quán)界定清楚、制度公平基礎(chǔ)之上，交易雙方通過(guò)討價(jià)還價(jià)達(dá)到帕累托最優(yōu)。政府介入供需雙方的討價(jià)還價(jià)，通過(guò)政府機(jī)制來(lái)配置土地資源，是建立在政府的絕對(duì)理性基礎(chǔ)之上的，土地壟斷制度下政府如果能夠做到“絕對(duì)理性”也可以達(dá)到帕累托最優(yōu)。但是萬(wàn)能的政府是不存在的，政府壟斷并干預(yù)土地供給，存在政府失靈，政府失靈的存在降低了土地資源的配置效率。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，城市的發(fā)展依賴于土地資源的合理供應(yīng)，而房地產(chǎn)作為土地資源的主要消耗產(chǎn)業(yè)，當(dāng)其產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)于快速，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)有出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的勢(shì)頭時(shí)，就需要國(guó)家政府出面，制定并出臺(tái)相關(guān)的可調(diào)控政策，通過(guò)政府機(jī)制來(lái)合理配置和供應(yīng)土地資源。但是，政府調(diào)控并不等于政府壟斷，房地產(chǎn)壟斷經(jīng)營(yíng)模式目前在我國(guó)的運(yùn)行還尚不可行。如果政府對(duì)土地資源實(shí)施壟斷制度，有可能會(huì)產(chǎn)生土地產(chǎn)權(quán)不明晰、責(zé)任不清楚等負(fù)面影響，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，本文認(rèn)為：我國(guó)土地供應(yīng)最理想的狀態(tài)是在土地產(chǎn)權(quán)界定清楚、供應(yīng)制度合理公平的基礎(chǔ)上，輔以政府機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)土地資源的合理供應(yīng)和配置，并盡量避免政府壟斷經(jīng)營(yíng)。

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