[摘要]：在房地產(chǎn)市場如此火熱的背景下，保障性住房政策的出臺(tái)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。本文重點(diǎn)研究2013年“國五條”中保障性住房政策對房地產(chǎn)市場的影響。

隨著房價(jià)的一路飆升，國家為抑制房價(jià)上漲，減輕群眾住房負(fù)擔(dān)，出臺(tái)一系列保障性住房政策。在國家最近公布的四萬億投資計(jì)劃中，明確提出要加快建設(shè)保障性安居工程。保障性住房政策的出臺(tái)以及由此帶來的保障性住房大量入市，必然會(huì)對房地市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

一、2013年“國五條”中保障性住房政策內(nèi)容和實(shí)施現(xiàn)狀

1、2013年“國五條”中保障性住房政策

2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了五項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控具體政策措施，即“國五條”。其中關(guān)于加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)這一措施具體是：

全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌，從城鎮(zhèn)化發(fā)展和改善居民住房條件等實(shí)際需要出發(fā)，把保障性安居工程建設(shè)和城市發(fā)展充分結(jié)合起來，在城市總體規(guī)劃和土地利用、住房建設(shè)等規(guī)劃中統(tǒng)籌安排保障性安居工程項(xiàng)目。要把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)、建筑材料關(guān)和竣工驗(yàn)收關(guān)，落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任，確保工程質(zhì)量安全。要合理安排布局，改進(jìn)戶型設(shè)計(jì)，方便保障對象的工作和生活。要加大配套基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，做到配套設(shè)施與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用，確?？⒐ろ?xiàng)目及早投入使用。

加強(qiáng)分配管理。要繼續(xù)探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機(jī)制，完善保障性住房申請家庭經(jīng)濟(jì)狀況審核機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設(shè)、分配和退出的信息公開力度。嚴(yán)肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規(guī)行為。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。要加?qiáng)小區(qū)運(yùn)營管理，完善社區(qū)公共服務(wù)，優(yōu)化居住環(huán)境。

其創(chuàng)新處在從國家方面提出保障房“完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出機(jī)制”，“外來務(wù)工人員納入保障范圍”兩條。其目的在于完善住房保障體系運(yùn)行機(jī)制。體現(xiàn)了國務(wù)院最新提出的“新型城鎮(zhèn)化”的重要組成部分，“將外來農(nóng)民工轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝凇保晟谱》勘Ｕ象w系，有效的緩解保障房空置房。

2、2013年保障性住房政策實(shí)施現(xiàn)狀

上海市確定2013年保障房建設(shè)總目標(biāo)。14日，上海市2013年住房保障工作會(huì)議確定了2013年全市新開工和籌措10.5萬套，基本建成10萬套（戶）的總體目標(biāo)。上海市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組與全市17個(gè)區(qū)（縣）政府簽訂了2013年住房保障工作“目標(biāo)責(zé)任書”，明確了今年“四位一體”住房保障體系推進(jìn)指標(biāo)與具體目標(biāo)任務(wù)。

北京將完善保障房政策體系及健全后期管理機(jī)制。22日，北京市住建委發(fā)布《2013-2015年調(diào)查研究工作規(guī)劃》。規(guī)劃指出，今年年底前，要完成吸引民間資本參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營相關(guān)政策研究和保障性住房分配管理制度研究；2014年年底前，要完成保障性住房政府回購機(jī)制問題研究和保障性住房信用管理問題研究；2015年年底前，要完成保障性住房用地定向儲(chǔ)備制度研究和建立住房保障工作評(píng)價(jià)考核體系。

“十二五”邁入后半程，保障性住房建設(shè)目標(biāo)也已完成過半，在今后的一段時(shí)間內(nèi)，保持平穩(wěn)的建設(shè)速度，加快建成房屋的供應(yīng)入市，以及完善保障房政策體系以及健全保障性住房建設(shè)、審核、分配及后期管理機(jī)制將成為主要工作。

二、保障性住房政策對房地產(chǎn)市場影響分析

1、加速建設(shè)和完善住房保障體系

住房保障體系發(fā)展的過程中經(jīng)歷了探索階段（1994-1997）、初步實(shí)施階段（1998-2002）、推廣完善階段（2003-2007）、和擴(kuò)大保障性住房覆蓋階段（2008年至今）。探索階段是為響應(yīng)黨的十四屆三中全會(huì)精神，1994年7月，國務(wù)院出臺(tái)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，要求“建立以中低收入家庭為對象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系”，使保障性住房體系在中國有了初期的探索。初步實(shí)施階段在1998年亞洲金融風(fēng)暴中，首次提要建立多層次的住房保障體系，針對不同家庭收入供給不同保障住房，使中國在金融風(fēng)暴中經(jīng)受住了嚴(yán)峻考驗(yàn)。推廣完善階段是隨著住房體制的進(jìn)一步改革和深化，以及房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)育，為改善民生政府將保障性住房建設(shè)納入各地級(jí)政府公共服務(wù)的職責(zé)范圍之內(nèi)，各級(jí)地方政府把保障性住房建設(shè)作為政府工作的重中之重，保障性住房建設(shè)由此進(jìn)入推廣完善階段。擴(kuò)大保障性住房覆蓋面階段是在商品房價(jià)格一路高歌猛進(jìn)的背景下，需要保障的人群越來越多。在此背景下，中央出臺(tái)政策擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍，時(shí)至今日保障性住房也處于擴(kuò)大保障性住房覆蓋階段。

2013年政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)保障性住房資金落實(shí)以及嚴(yán)格審查購買保障性住房的資格。保障性住房政策已經(jīng)從建到管，將保障性住房工作重心逐步轉(zhuǎn)移，使得在做大蛋糕的同時(shí)能夠分好蛋糕，讓人民群眾切實(shí)享受到保障性住房政策的利益。更加促進(jìn)保障性住房體系的完善，不僅在保證保障性住房的數(shù)量，更要保證其分配，加速建設(shè)和完善住房保障體系。

2、保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系

從經(jīng)濟(jì)適用住房看，經(jīng)濟(jì)適用房擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可直接出租或按規(guī)定條件出售，其購買者也是普通商品房需求群體的一部分，直接影響到商品房市場的供求關(guān)系。因此，政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。

從廉租住房看，地方政府投資為核心，中央財(cái)政補(bǔ)助，大部分是要向低保家庭或最低收入家庭出租。如政府大規(guī)模新建廉租住房，也會(huì)一定程度減少商品房市場需求。

從公共租賃住房看，政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求，進(jìn)而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。3、保障性住房大量入市會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

保障房數(shù)量之多、力度之大，必然會(huì)占據(jù)一定的商品房市場空間，從根本上改變供求關(guān)系，迫使房價(jià)下降。保障性住房尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的大量入市必將會(huì)抑制和拉低整體商品房價(jià)格，在房產(chǎn)供給階段加大供給，緩解供需矛盾，使供滿足求，降低房地產(chǎn)價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳酉宜.保障性住房政策對房地產(chǎn)市場影響研究[J].經(jīng)濟(jì)從橫，2009，4：32-33

作者簡介：

1、武琳（1989-）女，漢族，陜西渭南人，長安大學(xué)地球科學(xué)與資源學(xué)院，農(nóng)業(yè)資源利用專業(yè)，2012級(jí)碩士研究生。

2、閆志鵬（1988-）男，漢族，陜西渭南人，長安大學(xué)地球科學(xué)與資源學(xué)院，農(nóng)業(yè)資源利用專業(yè)，2012級(jí)碩士研究生。