摘要：房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，國內(nèi)各地房價(jià)持續(xù)上漲，政府出臺的相關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策失效，本文對政府的調(diào)控政策未能達(dá)到預(yù)期效果的原因進(jìn)行分析探究，并提出合理的政策建議。

關(guān)鍵字：政府調(diào)控 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)價(jià)格

一、政府房地產(chǎn)市場調(diào)控失效的現(xiàn)狀

近十年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫火熱，國內(nèi)各地房價(jià)持續(xù)上漲，很多的城鎮(zhèn)居民買不起房，不停地找著便宜適用的租房，不停地?fù)Q房，不停地搬家，顛沛流離，有了孩子之后，又要為小孩的上學(xué)教育考慮，狠狠心，咬咬牙，托關(guān)系，貸了款，買了房，又要為每年高高的貸款利息發(fā)愁，拼命地工作，拼命地掙錢，每天過著早起晚歸的日子，只為還房貸···中低收入的城鎮(zhèn)居民因?yàn)楦哳~的房價(jià)大半生似乎都在為了一套房子而奮斗。中國的城鎮(zhèn)居民因?yàn)榉績r(jià)問題生活得如此的辛苦，難道政府就沒有出臺相關(guān)政策改善民生問題嗎？答案是有的，只是所出臺的政策收效甚微，沒有遏制住房價(jià)的不斷上漲，房價(jià)的居高不下，已經(jīng)突破了民眾的心理預(yù)期，造成一種恐慌性需求，因而那些貸了款買了房的民眾又要為高高的房貸而憂心，不管是買了房還是沒買房的民眾都處于在一種高強(qiáng)度的壓力之下，民何以生？

政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的失效未能給房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫火爆降溫，也未能有效控制房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，直接嚴(yán)重影響了國際民生的發(fā)展。

二、政府調(diào)控政策及手段

在我國，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控十分頻繁，從來沒有哪個(gè)行業(yè)如房地產(chǎn)行業(yè)一樣受到政府如此的“青睞”，從2002年的“土地改革”，到2005年的“國八條”、2006年的“國六條”、再到2009年的“國四條”、2010年的“新國十條”、2011年的“新國八條”、2012年的“限購、限貸”、2013年的“國五條”等等，以及其他的大大小小關(guān)于房地產(chǎn)市場政策的出臺從不同的方面出發(fā)都是為了能夠遏制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。

從這些年出臺的政策可以看出，政府調(diào)控的措施主要可以歸納為貨幣政策、土地政策、財(cái)政政策以及直接調(diào)控政策。貨幣政策主要通過利率的升降影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)用以及購房者的按揭貸款成本，以及通過信貸控制，即法定存款準(zhǔn)備金再貼現(xiàn)和公開市場業(yè)務(wù)三種貨幣政策工具，控制商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款，進(jìn)而影響其貸款供給能力。財(cái)政政策主要是對房地產(chǎn)開發(fā)商征收土地增值稅企業(yè)所得稅營業(yè)稅等，增加開發(fā)成本，降低開發(fā)商的利潤，影響其開發(fā)積極性，進(jìn)而影響房地產(chǎn)供給；同時(shí)，對購房者征收印花稅契稅房產(chǎn)稅物業(yè)稅等，降低其購買力，進(jìn)而影響房地產(chǎn)需求。土地政策主要通過對土地供給量的控制來影響房地產(chǎn)市場。而對房地產(chǎn)市場最直接最嚴(yán)厲的調(diào)控措施當(dāng)屬限購令，限購令對于房價(jià)波動的影響是巨大的，它直接限制了家庭購買房屋的套數(shù)，限制了人們的購房需求，從而導(dǎo)致了住房價(jià)格的下降。

三、政府調(diào)控政策失效的原因分析

1.市場需求過度旺盛，房價(jià)持高不下

在我國房地產(chǎn)市場中，買房需求主要可以分為三種，一種是購房自住，這類人多為中低下收入者，他們往往購房困難。一種是購房他住，這類人買房子是為了出租，自己從中收取租金從而形成自己的部分收入，這類人多為中上收入者，他們購房較容易。還有一種是購房不住，這類人買房子是為了在房價(jià)上漲到一個(gè)很高水平的時(shí)候，將房子拋售出去，從中獲取買房的差價(jià)，類似一種穩(wěn)贏不賠的炒股，這類人購房容易。在我國，形成的現(xiàn)狀是大多數(shù)存在著剛性需求的人買不起房子，而很容易買房的人大多數(shù)是出于投資性需求。房子的高價(jià)售出并沒有減少市場上的買房需求，只是將買房需求愈演愈烈。

政府在各個(gè)時(shí)點(diǎn)出臺的政策措施在當(dāng)時(shí)考慮也不是全無合理性，只是房地產(chǎn)問題錯(cuò)綜復(fù)雜，積重難返，政府出臺相關(guān)政策的初衷是想讓房價(jià)降低，讓更多的人買得起房，可是最后的結(jié)果卻是更多的人買不起房，每次宣布調(diào)控政策出臺，政策里所要征收的稅負(fù)最后總是要購房者承擔(dān)，造成了人們的一種恐慌性需求，立即導(dǎo)致?lián)屬彿?、搶過戶，推動量價(jià)齊升，租金上漲；政策實(shí)施后，房價(jià)可以在新的較高價(jià)格平臺上穩(wěn)定一段時(shí)期，但隨后會再度形成上漲趨勢。

2.地方政府與中央政府目標(biāo)利益的不一致

①.地方政府對房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的調(diào)控效果不佳

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，目標(biāo)是追求利潤的最大化，對戶型、價(jià)位、銷售的環(huán)節(jié)擁有絕對的自主權(quán)，由于經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)出租房的利潤較低，房地產(chǎn)企業(yè)沒有義務(wù)為社會公眾中占很大比例的中低下收入者的住房負(fù)責(zé)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)所造的房子大部分都是商品房，目前在我國住房市場中，商品房與經(jīng)濟(jì)適用房和出租房的比例大于8：2，經(jīng)濟(jì)適用房是以微利出售給中低收入家庭、住房困難戶的普通住宅， 只售不租； 廉租房針對城鎮(zhèn)居民中最低收入者， 只租不售。目前， 我國這兩類人員占絕大多數(shù)， 而提供給他們的住房卻只占極少的比例。住房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。

雖然地方政府也應(yīng)該是造福人民的，然而部分地方政府他們對提供保障性住房以及參與房地產(chǎn)市場的調(diào)控似乎并沒有執(zhí)行力度，據(jù)統(tǒng)計(jì)，地價(jià)和政府征收的稅費(fèi)占到房地產(chǎn)價(jià)格的50%以上，而在商品房市場開發(fā)中可以獲取高額的利潤之下，部分地方政府的管理出現(xiàn)松懈，甚至是故意放水。這也住房結(jié)構(gòu)會如此嚴(yán)重失調(diào)的原因。

②.地方政府弱化房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

房地產(chǎn)市場是地方政府財(cái)政收入的主要來源，在很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)市場交納的稅收占地方政府財(cái)政收入的50%以上。而且近些年來，房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展快速帶動了GDP的發(fā)展，而一些地方政府的部分官員追求地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展就是以GDP增長率作為唯一指標(biāo)，因?yàn)镚DP象征著地方的發(fā)展情況，GDP高了，這地方政府的官員也是有利的。

中央政府希望房價(jià)降下來，但是對于部分地方政府來說，房價(jià)的“高燒不退”意味著他們的高額利潤，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的失效，地方政府將其弱化是其中的一個(gè)原因。

③.中央政府對地方政府的約束機(jī)制不夠

近年來，中央政府出臺相關(guān)政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場時(shí)，主要針對的對象都是買房者和購房者，對地方政府執(zhí)行的力度沒有做出要求，因此，部分地方政府因?yàn)樽约旱乃嚼龀龅囊恍╅g接導(dǎo)致不利于國計(jì)民生發(fā)展的事情不需要為此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。這是政策的漏洞，對地方政府的執(zhí)行力度沒有加以約束。

四、針對政府調(diào)控失效的政策建議

1.充分合理運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段。稅收是國家財(cái)政收入的主要來源，但是國家財(cái)政收入不能依賴房地產(chǎn)的稅收，一味的提高房地產(chǎn)的稅收是不合理的，這導(dǎo)致的結(jié)果是房價(jià)提高，中下收入的人們買不起房子。國家政府可以通過制定更為科學(xué)的房地產(chǎn)稅收政策來實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)供需平衡問題，讓更多的貧苦人民也擁有自己的房產(chǎn)。

2.抨擊投資性需求，對于剛需族的購房實(shí)行優(yōu)惠鼓勵(lì)。中國所建的房子是全世界最多最快的，但是卻還是有很多人沒有房子，原因是因?yàn)橛行┤耸掷镉袔滋追慨a(chǎn)，沒賣出去，沒租出去，空置著，房子沒有得到充分合理的利用。遏制投資性需求者購房，鼓勵(lì)剛需族買房很有必要。

3.推動地方政府落實(shí)調(diào)控政策。減少地方政府對房地產(chǎn)市場稅收的依賴，打斷地方政府與地方房地產(chǎn)市場之間的利益鏈，讓地方政府成為人民利益的服務(wù)者。對地方政府建立約束機(jī)制，監(jiān)督其調(diào)控政策執(zhí)行情況。另外，不能以GDP增長率作為地方發(fā)展情況的唯一指標(biāo)，應(yīng)從多方面考察。

參考文獻(xiàn)：

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