摘要：如何利用績效指標，加強對項目公司的管理和考核，已成為房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中需要不斷探索和應用的重要內(nèi)容。這里就績效指標中的KPI指標和CPI指標在房地產(chǎn)項目管理中的應用作一探索。

關鍵詞：KPI指標；CPI指；房地產(chǎn)項目管理

KPI（Key Performance Indicators）譯為關鍵績效指標，是指企業(yè)宏觀戰(zhàn)略目標決策經(jīng)過層層分解產(chǎn)生的可操作性的戰(zhàn)術(shù)目標，是宏觀戰(zhàn)略決策執(zhí)行效果的監(jiān)測指針。

CPI （Common Performance Indicator）譯為一般業(yè)績指標，指影響公司基礎管理的一些指標。體現(xiàn)對公司各層次的履行規(guī)定與職責的基礎管理要求。CPI是KPI得以實現(xiàn)的保障，也是考核依據(jù)。其表現(xiàn)形式為可評價的指標和要求。

一.指標來源：

通過KPI指標可以衡量企業(yè)戰(zhàn)略實施效果，其目的是通過戰(zhàn)術(shù)目標達成不斷增強企業(yè)的核心競爭力，持續(xù)取得高效益的目標。在具體的項目管理實踐中，KPI指標體系的來源在于根據(jù)企業(yè)或項目開發(fā)戰(zhàn)略，逐步分解與承接戰(zhàn)略要項以及項目進度和關鍵績效指標。CPI的來源是公司制度/流程和部門職能，是為了實現(xiàn)項目的預期目標，要求每個部門必須達到的一些基礎性的東西；是確定部門和個人的責任和績效標準指標。

二.績效指標制定的原則：

為了達到績效管理的目標，績效指標制定需符合SMART原則：

1 明確性（Specific）：是指績效考核要切中特定目標，不能籠統(tǒng)；

2 衡量性（Measurable）：是指績效指標是數(shù)量化或者行為化的，驗證這些績效指標的數(shù)據(jù)或者信息是可以獲得的；

3 可接受性（Attainable）：是指績效指標在付出努力的情況下是可以實現(xiàn)的；

4 實際性（Realistic）：是指實實在在的，可以證明和觀察；

5 時限性（Time-bound）：是指要注重完成績效指標的特定期限。

企業(yè)在提取KPI和CPI指標時，為了符合SMART原則，指標可以從時間、成本、數(shù)量和質(zhì)量四個維度進行提取。同時為了確保企業(yè)當前的戰(zhàn)略目標順利實現(xiàn)與保證未來組織實施的彈性，績效考核指標可以按以下思路進行選定：

1 基于企業(yè)的戰(zhàn)略目標和項目整體目標分解KPI指標：企業(yè)的遠景是什么，項目要建成怎么樣的項目，怎樣保證項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的緊密銜接？為實現(xiàn)這些目標，應當如何將目標變?yōu)楝F(xiàn)實？在項目實際運行中，就牽涉到考核問題，做到什么程度才是達到“好”的標準？這些標準就可以成為KPI的待選指標。

2 從項目現(xiàn)實運行中必須達到的各項基礎管理目標分解CPI指標：項目的業(yè)務流程是怎樣的？業(yè)務流程上的相關部門、崗位應當如何承擔起自己的任務？部門和崗位是否很好地完成了自己的任務？這些衡量的指標就構(gòu)成了CPI指標庫中的一部分。

三.指標的提取方法：

績效管理過程中，項目的KPI提取是績效管理的核心，項目的CPI提取是績效管理的基礎。與績效考核指標的來源相對應，項目的KPI和CPI指標提取的方法有：

1.橫向提取和分解KPI指標：主要是從項目開發(fā)的流程角度進行分解，分析項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)在整個項目中的作用和重要程度，用確定項目關鍵節(jié)點的形式對整體項目進行分解，確定項目公司應當在何時完成何種任務、承擔哪些責任？即PAST的KPI指標提取方法——工作流程分解法（Process Analysis System Technique）。

2.縱向提取和分解CPI指標：將項目開發(fā)過程中的一些基礎性工作分解落實到項目公司具體部門。對于這些具體目標，圍繞各部門職能定位從上到下進行目標分解，明確各部門具體應當承擔哪些責任？即FAST的CPI提取方法——組織功能分解法（Function Analysis System Technique）。

PAST工作流程分解法：工作流程分解法主要是從項目流程的角度對整個項目KPI指標進行分解。通過分析項目的流程，確定項目的各個關鍵節(jié)點和目標，如：開工、±0.00、竣工、銷售、成本、質(zhì)量、利潤 …… 。將各個關鍵節(jié)點和目標置于整個項目流程中去思考。它既是上一個節(jié)點的延續(xù)，同時又為下一個節(jié)點提供內(nèi)部支撐。通過PAST分解，我們最終得到的項目績效指標就有了一個明晰的主線，我們得到的項目績效指標是前后相關的、互相支撐的。

? 魚骨圖分析法：魚骨圖（Fish-bone）是一種經(jīng)典的問題分析方法，通過對項目流程的梳理，我們就可以準確地找到各個關鍵節(jié)點和目標在項目價值創(chuàng)造過程中所處的位置，發(fā)揮的作用，自然也就找到了項目公司的關鍵業(yè)績領域KRA（Key Result Area）。

關鍵結(jié)果領域是一組確保達成業(yè)務目標的、不可或缺的、必須取得滿意結(jié)果的領域。關鍵業(yè)績領域下又可以分解出若干個KPI指標，“流程-指標”分解法：其實是基于項目流程分析的一種指標分解方法。這種方法重點分析流程中不同節(jié)點間的關系?？冃е笜说倪x取依照時間、數(shù)量、質(zhì)量、成本四個維度，分別對每個關鍵節(jié)點的相關輸出（如竣工時間等）進行監(jiān)控，并從中抽取項目公司的績效指標。

FAST組織功能分解法：FAST法很像“目標-手段”方法，我們要達到項目開發(fā)的預期目標，應當采取什么方法？各個部門應當承擔什么樣的責任？它是一種從上到下，由高至低的分解方法。

根據(jù)項目開發(fā)的整體計劃，確定項目公司CPI指標的方法主要是基于價值樹的內(nèi)部導向法。內(nèi)部導向法的流程如下：

l 內(nèi)部流程導向法從項目開發(fā)戰(zhàn)略的制定開始。在這個階段，項目開發(fā)的總體目標已確定。

2緊接著是對項目公司內(nèi)部職能價值樹的分析。我們可以把項目公司想象成一棵樹，項目公司內(nèi)部的每個部門，每一個人都要在這棵價值樹上找到他的位置，都要能夠承擔起一塊責任。

3根據(jù)價值樹的分析，我們最終可以得到關鍵成功因素 （Critical Success Factor）。關鍵成功因素指明了驅(qū)動項目公司獲得績效的因素，按照CSF就可以得到CPI指標了。

4在確定CPI指標的同時，應當指明：1）這個CPI指標的落實部門是哪些？2）哪些CPI是重要指標，哪些是一般指標？

由PAST法分解得到KPI指標和由FAST法分解得到CPI指標的方法，可以將項目的不同節(jié)點和目標串成一條線（例如形象的魚骨圖法），同時也建立起來項目公司內(nèi)部流程監(jiān)控體系（例如價值樹的分析法）?？梢杂行У乇苊忭椖块_發(fā)過程的各個不同節(jié)點、目標和項目公司不同職能部門績效指標體系脫節(jié)，甚至是相互抵觸的現(xiàn)象。

可以說PAST和FAST兩種方法，前者解決了對項目開發(fā)戰(zhàn)略、項目總體目標支持力度不夠的問題，后者解決了部門績效指標之間相互打架的問題。利用兩種方法：由上至下以及橫向之間的績效指標分解，在項目開發(fā)過程中形成一張網(wǎng)，可以確切地將項目公司績效的所有信息都包含進去，并且指標之間的相互驅(qū)動關系顯著。當然，KPI指標和CPI指標的最終確定，還依賴于KPI指標和CPI指標的審核以及隨后實施過程中的更新。