【摘 要】文章分析了房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造的關(guān)系，并由此探討我國中小城市在舊城改造過程中存在的矛盾與問題，通過對我國中小城市現(xiàn)階段舊城改造本質(zhì)內(nèi)涵的剖析，提出可持續(xù)發(fā)展的、符合中小城市地區(qū)現(xiàn)實(shí)情況的舊城改造道路。

【關(guān)鍵詞】中小城市；房地產(chǎn)開發(fā)；舊城改造

1.前言

城市的老舊城區(qū)，是以往城市規(guī)劃的結(jié)果，隨著人口規(guī)模的增大以及城市自身的發(fā)展等，舊城區(qū)與城市建設(shè)新規(guī)劃在一定程度上存在沖突，并且阻礙著城市發(fā)展，因此有必要對老舊城區(qū)進(jìn)行改造。而舊城改造這一工程又是十分復(fù)雜的，每個城市都有各自的特點(diǎn)，但是整體上舊城改造也面臨著一些普遍矛盾。隨著改革開放以來快速發(fā)展，我國中小城市的舊城區(qū)環(huán)境得到了很大改善，但是由于城市原有結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性以及所涉及問題量大面廣，一些積累起來的歷史問題可以說積重難返，并且在新水平上不斷演化，主要有以下幾個方面的表現(xiàn)：房屋破舊和住宅擁擠問題仍然存在，日益突出的土地配置低效率，公眾對基礎(chǔ)設(shè)施的需要與日俱增，但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)非常欠缺與滯后，受損的景觀特色和歷史風(fēng)貌增多等，與此同時，在中小城市轉(zhuǎn)變整體結(jié)構(gòu)的過程中，也出現(xiàn)了一些新問題。

2.中小城市舊城改造存在的主要問題

2.1房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致的環(huán)境惡化

房地產(chǎn)開發(fā)要想成為可能，就需要其出租或者出售所得的房產(chǎn)收入大于建造成本、土地出讓金、安置補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地征用等一系列費(fèi)用之和，地產(chǎn)開發(fā)商在這一利益機(jī)制的推動下，會超強(qiáng)度地參與到舊城改造工程中，由此獲得豐厚利潤。這種現(xiàn)象在我國中小城市舊城改造過程中非常普遍也非常嚴(yán)重，適當(dāng)增加建筑密度本無可厚非，但一味追求經(jīng)濟(jì)效益，而導(dǎo)致建筑密度、人口密度以及容積率過高的話，勢必會惡化城市環(huán)境。

2.2工廠遷移不當(dāng)導(dǎo)致生活不便與新的環(huán)境污染

土地的有償使用迫使那些不適合繼續(xù)留在中心城區(qū)的工廠遷出，從而達(dá)到改善環(huán)境的目的。工廠搬遷以后，那些有能力使用這些繁華地段的使用者就占據(jù)這些舊城，從而加快城市化的發(fā)展，使城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地使用更加合理。但是企業(yè)遷移并不一定就會起到預(yù)期的效果。首先，企業(yè)的遷移拉長了工人們從“舊城”居住地到新工作地點(diǎn)的距離，造成生活上諸多不便。其次，如果企業(yè)遷移到生態(tài)系統(tǒng)較為脆弱的郊區(qū)，會造成高度污染的嚴(yán)重后果，其危害程度會大大超過原本在城市地區(qū)造成的污染情況，對郊區(qū)居民的生活造成極差的影響。

2.3城改造中的房地產(chǎn)開發(fā)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)

現(xiàn)階段，我國中小城市的改造主要是對中心城區(qū)的二次開發(fā)，大都是零散不成規(guī)模的，原有的生活區(qū)也并未得到改善。不同的開發(fā)商甚至分割了稍大一些的廠區(qū)，各自為政，這與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的目的相距甚遠(yuǎn)。

2.4市歷史風(fēng)貌受損

在舊城改造過程中，中小城市的歷史保護(hù)意識不強(qiáng)，造成歷史風(fēng)貌受損嚴(yán)重，城市特色岌岌可危?？傆幸恍┤藞猿终J(rèn)為城市歷史文化的保護(hù)會妨礙現(xiàn)代城市建設(shè)與發(fā)展，急功近利要發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，而無視歷史文化遺產(chǎn)的傳承，對城市造成破壞性的損失。

2.5小城市中的“城中村”難題

“城中村”土地的開發(fā)成本高，同時比較利益低，工程量大，所需的建設(shè)周期也長，因此需要花費(fèi)巨大的精力與投入，正是因?yàn)橐陨戏N種原因，中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商本著利益最大化原則，極其不愿意選擇“城中村”來開發(fā)。而政府方面對城中村改造問題也十分為難。

3.我國中小城市舊城改造的本質(zhì)內(nèi)涵

舊城的改造就是為了根本改善現(xiàn)在城市中的生活、勞動和居住條件，而在整體或者局部的地區(qū)，按照一定的步驟改造老城區(qū)的整個生活環(huán)境。舊城改造隨著城市的不斷發(fā)展而不斷的進(jìn)行，因此是一個不間斷的過程。整個舊城的改造包括了改善城市的環(huán)境，通過各種措施來更新和調(diào)整城市的工業(yè)布局，凈化城市的水源和大氣，減少居民區(qū)的噪音污染，充分利用城市的開闊環(huán)境；改造城市的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，對城市的整體進(jìn)行一個合理的分析，按照分析結(jié)果對城市用地進(jìn)行分區(qū)，并且對道路建設(shè)進(jìn)行優(yōu)化，使其和整個城市更加協(xié)調(diào)；完善居民的居住條件，通過不斷的整合，把零散的街坊居住整合成大塊并且集中完整的居民區(qū)，并且大規(guī)模建造基礎(chǔ)設(shè)施以提高人民的生活水平；保護(hù)城市的文化特色，因此來增強(qiáng)居民的歸屬感，增強(qiáng)城市的優(yōu)勢。

4.走可持續(xù)發(fā)展的中小城市舊城改造之路

4.1堅持走舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合之路

舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)是一種互利互存的關(guān)系，舊城改造可以為房地產(chǎn)提供他們所需要的土地來促進(jìn)房地產(chǎn)公司的開發(fā)和發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)可以為舊城的改造提供充足的資金支持以促進(jìn)舊城的快速改造和發(fā)展。我們主要是以資金因素、需求因素、以及實(shí)力因素三個因素來實(shí)施舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的。首先是資金的因素。為了實(shí)現(xiàn)這樣的巨大投資，就必須要走土地綜合開發(fā)的道路，實(shí)現(xiàn)土地的置換，用土地來賺錢，以適應(yīng)市場的經(jīng)濟(jì)需求。再者是需求的因素，舊城改造，就需要解決原住居民的居住問題，因此房源的實(shí)際需求和潛在需求都很大，要想滿足這么大的房源需求，就必須要加快土地的開發(fā)工作。最后是實(shí)力的因素?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是簡單的建設(shè)住宅，而開始轉(zhuǎn)變成集住宅建設(shè)、道路修造、以及基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)于一體的綜合產(chǎn)業(yè)。

4.2提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)水平

首先就是統(tǒng)一規(guī)劃舊城改造項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對已經(jīng)認(rèn)定核準(zhǔn)的待改造區(qū)本著優(yōu)化結(jié)構(gòu)以及三個效益的原則進(jìn)行詳細(xì)的超前規(guī)劃，以便為開發(fā)單位提供良好的條件。此外還應(yīng)該把競爭機(jī)制引入到規(guī)劃設(shè)計的市場，以提高舊城改造項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃質(zhì)量。再者就是統(tǒng)一管理舊城改造項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對于符合規(guī)劃要求的舊城改造項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要實(shí)行統(tǒng)一的管理，以便把“非經(jīng)營性環(huán)境差價”集中到政府的手中，保證基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。三是嚴(yán)格約束土地的開發(fā)利用，防止違法占用農(nóng)民土地以及非法的交易現(xiàn)象的出現(xiàn)。最后就是收費(fèi)制度要集中進(jìn)行管理，規(guī)范好各種費(fèi)用的減免制度。對于項(xiàng)目中確實(shí)需要減免的費(fèi)用，必須要嚴(yán)格地檢查和論證，經(jīng)過相關(guān)單位的批準(zhǔn)后才能減免。但是對于必須要繳納的費(fèi)用，各個開發(fā)商必須要無條件的上繳，不得以任何理由拖欠。

4.3以優(yōu)惠政策來促進(jìn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)

現(xiàn)在城市中有很多的居民密集居住區(qū)，這些地方的拆遷成本非常的高，房地產(chǎn)行業(yè)基本失去了興趣，對于這種情況，政府就需要采取政策扶持、資金傾斜以及簡化招商工作的優(yōu)惠政策，來保證開發(fā)商有利可圖。其中資金問題一般都是制約舊城區(qū)改造的瓶頸問題，政府可以通過財政墊資以及讓銀行參與來解決資金欠缺問題。

4.4陽光拆遷，維護(hù)社會的穩(wěn)定

一切的發(fā)展都是以穩(wěn)定為前提的，因此在舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)中對于拆遷問題要妥善地處理，堅持以科學(xué)發(fā)展觀為主導(dǎo)，堅持市場化的思路，大力推行公平、公正、公開的陽光拆遷工作，合理安置和補(bǔ)償拆遷居民，形成以多輪驅(qū)動、陽光拆遷、扶困救助的改造模式。

4.5保護(hù)舊城區(qū)原有的歷史文化特色

首先就是對原來的舊城區(qū)進(jìn)行一個評估，對各個地段進(jìn)行分類開發(fā)定位；其次就是調(diào)整土地的利用布局，避免建筑物過分集中或者太高，影響城市的歷史文化；第三就是認(rèn)真研究交通道路的建設(shè)布局，采取合理的道路建設(shè)，既能解決城市發(fā)展的通行能力，也能給城市美化帶來幫助；最后就是改造后的建筑風(fēng)格以及顏色等要符合城市原來的歷史特色。

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