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        影響房地產(chǎn)造價與房地產(chǎn)投資的重要因素評析

        2013-12-31 00:00:00李麗瑚
        房地產(chǎn)導(dǎo)刊 2013年8期

        【摘 要】:隨著社會的快速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般大力的建設(shè),當(dāng)前的房價已經(jīng)極大超出了公民的購買力,因此,降低房價,讓百姓能夠住得起房是社會安定很重要的因素。為了使公民能住上房,需要房地產(chǎn)開發(fā)商控制好總投資,根據(jù)工程的造價來控制成本。本文從房地產(chǎn)造價和房地產(chǎn)總投資考慮,分析影響這兩個方面的因素,從而控制好房價,讓百姓買得起房。

        【關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn);造價;總投資

        隨著建筑行業(yè)的大力發(fā)展,房價的居高不下一直讓百姓望房興嘆。這種現(xiàn)有的房價模式導(dǎo)致了許多不利于國家健康發(fā)展的因素,例如房地產(chǎn)的炒作、商品房的空置率、社會資金的不斷涌入等,使現(xiàn)有的供大于求。為了防止這種現(xiàn)象大面積的發(fā)生,國家出臺的一些也政策遏制房價的過快上漲,但這其中最好控制房價的還是房地產(chǎn)公司。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司,不僅考慮利潤的同時,也要考慮購房者的購買力,這樣可以迅速占領(lǐng)市場,加速資金回報率和投資收益率,促進了資金的流通,防止因房價過高而導(dǎo)致死盤、爛盤等現(xiàn)象。從科學(xué)的發(fā)展觀來看,需要建立建造標(biāo)準(zhǔn),嚴格控制成本,保障民生的同時,并或得穩(wěn)健的利潤。根據(jù)這種方式可以更好的開拓市場,有利于企業(yè)資金流通,降低成本,增強企業(yè)的競爭力。

        1影響房地產(chǎn)造價的因素

        隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,投資者往往為了追求更大的利潤需要降低工程的造價,所以降低投資費用、按期或提前交工都是相當(dāng)重要的。為了更好的控制房價的過高或快速增長,首先必須了解影響房地產(chǎn)建造價格的因素。一般房地產(chǎn)的造價成本由以下3個方面構(gòu)成。

        1.1房地產(chǎn)建筑項目的土地成本

        地段的不同,使房地產(chǎn)的價格也不一樣。處于市區(qū)良好的地段,這樣的地段可以保障良好的銷售率。盡管這樣,拆遷是必不可少的,所以,需要一定的資金來安置拆遷戶,而且開發(fā)的房地產(chǎn)有一部分是用來給公共事業(yè)的,還有保障足夠的綠化面積,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司商品房的出產(chǎn)率,也提高了土體的使用成本。

        1.2房地產(chǎn)項目樓房的設(shè)計和項目規(guī)劃

        為了防止在建筑施工過程中造成不必要的浪費,需要科學(xué)的設(shè)計房地產(chǎn)項目和規(guī)劃,這樣可以降低成本,也可以帶來效益,為了防止對后期施工和銷售產(chǎn)生影響,前期的設(shè)計利用價值工程原理是必不可少的。

        1.3建筑施工及安裝成本

        在建筑工程中,這一部分的成本一般為總工程成本的40%,隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展,建材的價格也不斷上升,這就導(dǎo)致了這一部分的成本也在不斷上漲,也使其他的方面也逐漸漲價,例如采購、儲存,保管,材料的選擇,施工設(shè)備的選擇,施工隊伍的選擇等許多方面。如果按工程價值原理,在控制好房價的同時,需要保障建筑的質(zhì)量。

        1.4房地產(chǎn)項目運作完成期間的費用

        在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,項目的資金投入都是比較大的,在運行期間,資金會被大量的占用,所以,如果建筑施工的時間過長,會對成本和造價產(chǎn)生一定的影響。例如,房地產(chǎn)商在購買一塊地皮后,需要向銀行抵押貸款,如果施工中的時間過長,房地產(chǎn)商對銀行就會支付更多的利息;如果建筑施工的周期短,房地產(chǎn)商就可以調(diào)用資金,周轉(zhuǎn)的次數(shù)就會很多,這樣產(chǎn)生的收益是很客觀的,當(dāng)由于物價的過快上漲,資金也會隨著時間的推遲導(dǎo)致了錢的價值不斷貶值,這樣就會加大建筑商的資金投入,使投入的成本過高。所以,在建筑工程中,施工的周期在很大程度上影響了房地產(chǎn)成本的投入,也使項目的實際成本過高。

        2控制房地產(chǎn)造價的對策

        2.1房地產(chǎn)項目計劃規(guī)劃階段的造價控制

        為了使項目在施工安裝、項目完成周期和經(jīng)濟效果等方面能夠更好的完成,需要在施工前規(guī)劃房地產(chǎn)項目,這樣可以在施工過程中全面實行計劃的安排,在技術(shù)和經(jīng)濟下出色的完成建筑施工。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃是施工過程的指導(dǎo)和施工進程實施的方向,在控制工程造價上有很大的優(yōu)勢。在房地產(chǎn)規(guī)劃中,需要咨詢有豐富經(jīng)驗的工程造價師,讓其在房地產(chǎn)建筑施工前參與項目的管理與設(shè)計,這樣可以減少不必要的資金浪費,提高工程的投資效益,是工程的造價更合理;另外,可以根據(jù)價值工程原理來驗證設(shè)計的方案是否符合實際的需求,在房屋的功能上、房屋安全等方面考慮,從而找出更優(yōu)的方案;在設(shè)計的方案中,需要限定一定的條件,確定設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、原則的合理性。例如根據(jù)一些外在的環(huán)境來控制建成后的經(jīng)濟效力,水文、地質(zhì)對工程造價的影響,地形、地面高度等方面對工程造價也有一定的影響;還可以根據(jù)地貌進行靈活多變的設(shè)計手法,充分利用原有的地形地貌,減少挖、填土石方量,在此基礎(chǔ)上來降低工程造價。

        2.2在房地產(chǎn)項目施工階段控制造價

        在建筑施工中,建筑的進程是按項目的規(guī)劃來進行的,但計劃只是大體的總綱,在實際操作中,項目實施階段即項目的實體階段,是從計劃到實際的具體化轉(zhuǎn)變,施工沿著設(shè)計的思路,這是資金大量使用的階段。從以前的施工過程來看,在具體施工時,資源節(jié)約的概率一般都較低,施工人員大都對建筑施工節(jié)約的意識較弱,這樣就會造成大量的浪費,所以,嚴格控制資源的使用是相當(dāng)迫切的。在建筑施工中,需要聘請專業(yè)的施工團隊,這樣就可以進行系統(tǒng)性管理,根據(jù)合同來施工,杜絕不必要的浪費,減小可以控制的部分,把項目的造價意識深深的植入每一個施工者腦中,讓他們覺得每一份資源都要合理利用。為了在這個方面能有所提高,需要技術(shù)人員有相當(dāng)強的經(jīng)濟概念和觀念,培養(yǎng)他們認真負責(zé)的態(tài)度,嚴格執(zhí)行工期規(guī)定的時間,使節(jié)約意識能讓每一位施工人員牢記。另一方面,根據(jù)計劃嚴格執(zhí)行,防止因計劃的大范圍變動而造成一些不必要的浪費,所以,需要提高設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)和人員施工的標(biāo)準(zhǔn);一般在工程中計劃發(fā)生改變,要及時認真的處理,在變更的地方標(biāo)示出變動的地方。還可以通過現(xiàn)場簽證來管理工程的進度,在施工過程中,需要工程技術(shù)人員和經(jīng)濟管理人員工作上能夠相互配合,做到每天、每段時間簽證,可以確保工程的進度,達到計劃量化的要求。

        2.3在房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算階段控制造價

        在控制造價的過程中,竣工階段是控制造價的最后一個階段,是需要按工程進度、施工合同、施工監(jiān)理等根據(jù)工程的價款來結(jié)算的。一般在工程結(jié)算階段,需要按合同的細則來確定工程的驗收工作,通過考慮工程的質(zhì)量、建材采購價格、工作人員工資等方面來確定合同;在結(jié)算前,查看工程的施工記錄和驗收記錄,對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證方面進行嚴格的審核結(jié)算工作,工程的手續(xù)要確保完整,工程的施工量與竣工圖的標(biāo)準(zhǔn)是一致的,這樣才能完成工程的結(jié)算;對于投標(biāo)過程中的所報的單價和簽證價格,需要嚴格的按標(biāo)準(zhǔn)審查,防止出現(xiàn)高套單價;在結(jié)算時,根據(jù)合同和條款進行計費,嚴格計取各項費用;在結(jié)算的最后階段,嚴格審查、復(fù)核,避免出現(xiàn)各項的計算誤差。

        根據(jù)以上綜述,為了使工程實現(xiàn)造價的預(yù)期效果,需要合理的建立一個系統(tǒng)的、全面的動態(tài)管理過程,根據(jù)科學(xué)、系統(tǒng)的管理對工程的每一個階段進行控制。

        3結(jié)束語

        在建筑工程中,工程造價對房地產(chǎn)投資起決定性的作用,保證工程的質(zhì)量和總投資需要合理控制工程造價,這樣才能做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,才能更好的促進市場健康的發(fā)展,從而形成一個統(tǒng)一規(guī)范、競爭有序的市場,并達到使百姓能住上房,還能促進社會的和諧發(fā)展。

        參考文獻:

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