【摘要】伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。房產(chǎn)測(cè)繪是指通過測(cè)繪和調(diào)查得到房屋及其用地的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量以及利用現(xiàn)狀等有關(guān)信息，以文字、數(shù)據(jù)級(jí)圖形表示出來。房產(chǎn)測(cè)繪的主要目的是通過采集和表述房屋用地的有關(guān)信息，為房地產(chǎn)管理尤其是房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理提供準(zhǔn)確可靠的成果資料，同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、征稅以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；平面控制測(cè)量；房屋調(diào)查；房產(chǎn)面積測(cè)算；房屋面積分?jǐn)?/p>

近幾十年來，由于計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)、和空間技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用，以電磁波、航空、衛(wèi)星等新技術(shù)的出現(xiàn)，給傳統(tǒng)的測(cè)量帶來了革命性的變革，尤其是房產(chǎn)測(cè)繪。從傳統(tǒng)的皮尺丈量到如今的紅外線測(cè)距儀及全站儀的使用是測(cè)量數(shù)據(jù)更為精確。房產(chǎn)測(cè)繪獲得的表述房屋及房屋用地的有關(guān)信息，是房產(chǎn)管理工作必要的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)。準(zhǔn)確而完整的房產(chǎn)測(cè)繪成果是審查、確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍和保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)。它關(guān)注的是民生問題。因此，房產(chǎn)測(cè)繪是房產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)。是今后測(cè)量工作的重要組成部分。房產(chǎn)測(cè)繪的基本內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房屋調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)面積測(cè)算、房產(chǎn)圖繪制、變更測(cè)量、成果資料的檢查和驗(yàn)收等。本文主要著重對(duì)房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房屋調(diào)查、房產(chǎn)面積測(cè)算及房產(chǎn)測(cè)量成果的內(nèi)容進(jìn)行探討。

1 平面控制測(cè)量

房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的布設(shè)和其他控制網(wǎng)一樣，也應(yīng)遵循從整體到局部、從高級(jí)到低級(jí)、分級(jí)布網(wǎng)的原則，也可越級(jí)布網(wǎng)。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等平面控制點(diǎn)和一、二、三級(jí)平面控制點(diǎn)。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)均應(yīng)埋設(shè)固定標(biāo)志。建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在100米左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在200米左右。房產(chǎn)平面控制測(cè)量可選用三角測(cè)量、三邊測(cè)量、導(dǎo)線測(cè)量、GPS測(cè)量等方法。隨著網(wǎng)絡(luò)RTK技術(shù)的發(fā)展，其點(diǎn)位精度也能滿足房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的精度要求。當(dāng)前。GPS定位技術(shù)和導(dǎo)線測(cè)量仍是房產(chǎn)測(cè)量主要的控制方法。

2 房屋調(diào)查

房屋房屋用地文件齊全有效、周邊權(quán)屬簡(jiǎn)單清晰。房屋調(diào)查的內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。

3 房產(chǎn)面積測(cè)算

房產(chǎn)面積的大小直接決定房屋的總價(jià)，廣大購房者對(duì)房屋面積非常關(guān)注，特別對(duì)同一房屋在預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)前后面積差異更為關(guān)心，了解房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容，精度要求及數(shù)據(jù)處理，合理理解預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)，對(duì)整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪起著非常重要的實(shí)際意義。

3.1 房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容。面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算，分為房屋面積和用地面積兩類。其中，房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有公用建筑面積等的測(cè)算。3.1.1 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。3.1.2 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。3.1.3房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。3.1.4 房屋的共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

3.2 面積測(cè)算的要求及精度。3.2.1 按要求，各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01平方米。3.2.2 測(cè)量精度，房產(chǎn)面積精度分為三級(jí)，各級(jí)面積限差和中誤差不超過下表的計(jì)算結(jié)果（見表1）。

3.3 房產(chǎn)面積測(cè)算中的預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積。3.3.1 房屋預(yù)測(cè)面積是指商品房在預(yù)售中，由開發(fā)部門委托，房產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位按照規(guī)劃核準(zhǔn)的施工平面圖上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，對(duì)尚未竣工的房屋進(jìn)行的房屋面積測(cè)算。3.3.2 房屋實(shí)測(cè)面積是指房屋竣工后，由開發(fā)部門委托，房產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、計(jì)算而獲得的房屋建筑面積。通常情況下，房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積會(huì)有差異。房產(chǎn)開發(fā)在建設(shè)施工過程中由于多種原因，可能對(duì)建筑設(shè)計(jì)有所變更，這就造成了預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異的主要原因。其次人為因素、技術(shù)水平等原因，由于不少房產(chǎn)測(cè)繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)單一，素質(zhì)層次不齊，對(duì)規(guī)范，政策、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識(shí)淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測(cè)記錄和數(shù)據(jù)失誤，計(jì)算過程誤差等原因都會(huì)造成面積不同。而且，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)有些是有兩家不同測(cè)繪機(jī)構(gòu)來完成的，這就更會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y(cè)繪結(jié)果，因此，我個(gè)人認(rèn)為解決上述問題需，一、要加大宣傳力度，讓人們?cè)谫彿繒r(shí)了解，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)會(huì)有差異，面積差異較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知購房者。二、要不斷提高房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，要求房產(chǎn)測(cè)量人員要有高度的責(zé)任心，過硬的專業(yè)技術(shù)水平、一絲不茍的工作態(tài)度和綜合素質(zhì)，從技術(shù)上加以保證。

4 房產(chǎn)圖繪制

在房產(chǎn)測(cè)繪中的圖件有房地產(chǎn)分幅平面圖、房地產(chǎn)分丘平面圖和分層分戶平面圖三種，在進(jìn)行繪制時(shí)可根據(jù)要求分別繪制，各歸所用。

5 房產(chǎn)的數(shù)據(jù)處理

房產(chǎn)的數(shù)據(jù)處理在此我著重談?wù)劰灿泄灿妹娣e的分?jǐn)?，不同的建筑形式，其分?jǐn)偡绞揭膊煌?。作為一名房產(chǎn)測(cè)繪者我們必須有能力對(duì)不同的建筑形式進(jìn)行具體問題具體分析，進(jìn)而確定其分?jǐn)偡绞健＠?，?dú)棟別墅一棟就是一套，一般不需要分?jǐn)?；雙拼建筑可以考慮從分隔墻的中線進(jìn)行分割，也可不進(jìn)行分?jǐn)?；?lián)排建筑考慮到兩邊兩戶的山墻是外墻，宜對(duì)1/2外墻進(jìn)行全樓分?jǐn)?；?duì)于普通住宅樓，應(yīng)測(cè)量個(gè)套套內(nèi)建筑面積和全樓的共有共用建筑面積，然后根據(jù)共有共用建筑面積分?jǐn)偣竭M(jìn)行計(jì)算，一般全樓各套為同一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)；對(duì)于多功能綜合樓，就得按照誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t依功能多級(jí)分?jǐn)?。按照?guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1- 2000）的規(guī)定，采取由上而下的分?jǐn)偰Ｊ?。第一步，將整幢的共有共用建筑面積，分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)；第二步，各功能區(qū)再把攤得的整幢的共有共用面積和各功能區(qū)自身的共有共用建筑面積加在一起，分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)的各層；第三步，各層再把攤得的功能區(qū)的共有共用面積和各層自身的共有共用建筑面積加在一起，分?jǐn)偟礁鲗拥母魈住?/p>

6 房產(chǎn)測(cè)繪成果

房產(chǎn)測(cè)量成果包括使用過的地形圖、控制點(diǎn)成果以及測(cè)量完的控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、房屋建筑面積匯總表（各類面積：各功能區(qū)面積、分層面積，共有共用建筑面積、分戶面積）、房產(chǎn)平面圖、附件及備注等和相應(yīng)的技術(shù)設(shè)計(jì)書、技術(shù)總結(jié)、協(xié)議書等資料。

7 結(jié)論

總之，房產(chǎn)測(cè)繪是嚴(yán)謹(jǐn)專業(yè)的測(cè)繪，它與其他測(cè)繪相比既有相同性又有獨(dú)特性，它關(guān)系到百姓的切身利益。因此要求每一個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪工作者都要公平、公正對(duì)之。要努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)、恪守職業(yè)道德，合理合法的生產(chǎn)合格的房產(chǎn)測(cè)繪成果，才能促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的健康發(fā)展。