摘 要：本文采用泛珠三角9個省會城市的面板數(shù)據(jù)，研究經(jīng)濟適用房投資對商品住宅價格的影響。研究顯示：商品住宅價格存在時間滯后性，前期的住宅價格對當期住宅價格有顯著的正向影響；經(jīng)濟適用房的投資對商品住宅價格的彈性為正，無論是否考慮住宅價格的時間滯后性，對商品住宅價格均有抬升作用。

關鍵詞：經(jīng)濟適用房；商品住宅價格；動態(tài)面板模型

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）09-0082-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.09.19

經(jīng)濟適用房自誕生以來，便一直被賦予著雙重責任，既需要為那些無法從商品市場獲得住房的人群進行“托底”保障的責任；又負有調(diào)節(jié)市場房價的期望，即政府希望通過低價商品住房的推出對公開市場上的高價商品住房產(chǎn)生一定的替代，從而達到抑制房價的作用[1]。盡管經(jīng)濟適用房取得了很大的成就，解決了大量的中低收入家庭的住房困難，但爭議不斷，詬病良多，甚至有些地方也已停止投資經(jīng)濟適用房了①。那么經(jīng)濟適用房的投資通過怎樣的機制影響商品住宅價格，而投資經(jīng)濟適用房能否真正起到調(diào)節(jié)商品住宅價格的作用？如果能，那如何影響，影響的程度有多大？

一、文獻綜述

隨著保障性住房建設力度的加大，作為保障性住房主要內(nèi)容的經(jīng)濟適用房引起了國內(nèi)眾多學者的關注，焦點主要集中于經(jīng)濟適用房投資對商品住宅價格的影響效果。李勇和李濤（2005）認為經(jīng)濟適用房確實對瘋漲的房價起到了一定的抑制作用，對保障低收入者的住房利益做出了巨大貢獻[2]。王先柱和趙奉軍（2009）指出經(jīng)濟適用房分流了住房需求，商品房價格會降低[3]。王斌和高戈（2011）通過構建SAVR模型就住房保障對房價的動態(tài)沖擊效應進行檢驗，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房建設對房價上漲具有抑制作用，同時，房價上漲會促使“相機抉擇”的政府加大經(jīng)濟適用房投資力度[4]。但也有很多學者認為經(jīng)濟適用房投資不利于平抑房價上漲趨勢的觀點。茅于軾（2008）主張停止經(jīng)濟適用房建設，他認為以經(jīng)濟適用房為主的保障性住房，不僅沒有降低房價反而助長了房價的攀升[5]。陳杰和王文寧（2011）認為保障性住房要回歸保障低收入家庭的本質，就必須要與商品住房體系做實質切割，對其抑制房價不應有過高的期望。向思思（2009）提出雖然經(jīng)濟適用房能轉移一部分商品房的需求，但同時也會推動建設用地價格的上漲[6]。此外，還有些學者則提出經(jīng)濟適用房供給與房價的關系不確定，要分短期效應和長期效應。周文興和林新朗（2011）就認為，短期內(nèi)經(jīng)濟適用房的投資額會平抑房價上漲，但長期會助推房價上漲[7]。潘愛民和韓正龍（2012）也得出了類似結論[8]。吳銳和李躍亞（2011）通過使用2005—2010年的月度數(shù)據(jù)對我國房價增長速度與經(jīng)濟適用房之間的關系進行實證分析，認為短期內(nèi)經(jīng)濟適用房對房價上漲起著正向推動的作用，但經(jīng)濟適用房與房價增速不存在長期均衡關系和Granger因果關系[9]。

綜上所述，關于經(jīng)濟適用房的研究成果頗豐，為我們的分析提供了極具啟發(fā)性的參考。但是絕大部分研究中往往忽略了商品住宅價格的時間滯后效應，在此基礎上得出的結論很可能與實際情況有出入。同時，筆者發(fā)現(xiàn)已有的研究大都基于國家整體層面，很少有人研究某一區(qū)域或者單個城市的經(jīng)適房投資對商品住宅價格的影響。本文以涵蓋發(fā)達地區(qū)、次發(fā)達地區(qū)和欠發(fā)達地區(qū)的泛珠三角9個省會城市為例，通過構建動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型來研究經(jīng)濟適用房對商品住宅價格的影響。

二、經(jīng)濟適用房對商品住宅價格的影響機制

假設那些在市場上對商品住宅沒有購買能力的中低收入群體只對經(jīng)濟適用房有需求。商品住宅供應曲線S1、商品住宅需求曲線D1、經(jīng)濟適用房需求曲線D2和經(jīng)濟適用房供給曲線S2（見圖1）。在經(jīng)濟適用房推出初期，S1與D2無交點。對于中低收入的人來說，對價格的敏感度必定會高于高收入群體的，因此D2的斜率會比D1的斜率小。由于經(jīng)濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金，免征城市基礎設施配套費和商業(yè)網(wǎng)點建設費以及契稅，減半征收水電增容費等各種稅費等一系列的優(yōu)惠政策，因利益驅動，經(jīng)濟適用房供給曲線S2起點較S1 低，但斜率較S1更陡。

從需求來看，隨著經(jīng)濟適用房的投資增加，由于經(jīng)濟適用房天花板價格的存在，相當于商品房相對價格的上漲，使部分原本打算購買商品房人群的購房需求轉移到對經(jīng)濟適用房的需求，在其他房源供給量保持不變的條件下，經(jīng)濟適用房充當了商品房的替代品。同時，隨著經(jīng)濟適用房供應量增加和住房政策的不斷完善，符合條件的申購者會等待合適房源，而不符合條件的需求者也會對商品住宅產(chǎn)生降價的心理預期，且大都持有觀望態(tài)度。這些都會推動D1向左移動到D'1。從供給來看，一方面中國人多地少的基本國情決定了經(jīng)濟適用房和商品住宅的供應會是競爭關系。在總的住宅土地供應總量不變的前提下，經(jīng)濟適用房的供給增加，就必然會引致商品住宅的土地供應量相應減少，進而降低商品住房供應，使S1向左移動到S'1（見圖1）。D1和 S1同時向左移動，經(jīng)濟適用房對于商品住房價格的影響便取決于其對商品住房的影響主要體現(xiàn)在需求還是供給，在圖1上便表現(xiàn)為D1和 S1向左移動的幅度。如果主要體現(xiàn)在需求上，那經(jīng)濟適用房的投資會抑制商品住宅價格上漲，反之亦然。此外，考慮到房地產(chǎn)的不可移動性以及各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況、人口數(shù)量和金融市場的完善程度不同，經(jīng)適房對商品住宅價格的影響程度也會不同，即存在區(qū)域差異性。

三、基于動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型的實證分析

（一）變量的選取和數(shù)據(jù)來源

筆者采用2000—2011年各地住宅商品房平均銷售價格來衡量商品住宅價格，用FJ表示；用歷年的經(jīng)濟適用房投資額來度量經(jīng)濟適用房的供應能力，用JSF表示。數(shù)據(jù)均來自于2001—2012年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》、各城市的統(tǒng)計年鑒和各城市的統(tǒng)計公報。為消除物價因素的影響，各地的房價按照2000年為基期的商品零售價格指數(shù)（同比）進行平減。

（二）實證分析

1.模型的建立

根據(jù)經(jīng)濟學分析，房價預期會影響到房價變動。在房價上漲的預期下，居民普遍存在“晚買不如早買”的心理，會進一步拉動房價上漲；反之，在房價下降的預期下， 居民會持幣待購，這將進一步打壓房價。同時，商品住宅價格存在時間滯后性效應，當期的商品住宅價格會依賴于過去的房價水平。近幾年中國城市經(jīng)濟的蓬勃快速發(fā)展以及房價的居高不下，使居民忽視了房價的周期波動，認為房價會持續(xù)上漲。這種預期心理在很大程度上會造成居民購房需求的提前釋放，導致購房需求的上漲，由于短期內(nèi)供給難以改變，商品住宅價格將會繼續(xù)攀升?；诖?，本文引入了動態(tài)面板模型，力求更好地解釋經(jīng)濟適用房與商品住宅價格的關系。

lnFJit=1lnFJit-1+2lnJSFit+tst+i+it（1）

其中，i=1，2，…，9，分別表示9個省會城市；t=1，2，…，12代表所考察的各個年度；為不可觀察的地區(qū)（個體）效應，用于控制地區(qū)固定效應；it為隨機擾動項。由于房價受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響較大，于是模型中引入了時間虛擬變量tst（=t，st=1，否則為0），來反映特定年份對經(jīng)濟體中的所有個體產(chǎn)生的影響，即控制宏觀經(jīng)濟的影響。

2.實證結果分析

為了避免偽回歸，本文分別選擇相同根檢驗方法LLC檢驗和不同根檢驗方法Fish-ADF檢驗和IPS檢驗， 對模型中使用的數(shù)據(jù)進行檢驗。其結果表明各數(shù)據(jù)都不平穩(wěn)，但是經(jīng)過1階差分變換以后均為平穩(wěn)序列。通過使用Stata10.0對式（1）進行模型估計得到表2結果：

從靜態(tài)面板的固定效應和隨機效應估計結果來看，自變量系數(shù)估計的效果不太好（前者在5%的顯著性水平下顯著，后者在10%下顯著），而不論是差分GMM還是系統(tǒng)GMM，估計出來的參數(shù)均在1%顯著性水平下顯著，說明引入房價滯后項會使回歸估計更具有解釋能力。Sargan檢驗表明，差分GMM僅僅在1%的顯著性水平下才能接受原假設，即工具變量設置是合理的。系統(tǒng)GMM在1%、5%、10%的顯著性水平下都通過了檢驗，二者的AR（2）均表明一階差分后的殘差不存在二階自相關。

因此，本文擬選用系統(tǒng)GMM來解釋各個系數(shù)的經(jīng)濟涵義。商品住宅價格的一階滯后項對當期商品住宅價格的影響在1%水平顯著為正，彈性系數(shù)為0.8947，表明上一期商品住宅價格每增長1%，將導致當期商品住宅價格上漲0.9%左右。這說明高房價往往會刺激人們對房價進一步上升的預期，這種預期心理在很大程度上造成了居民購房需求的提前釋放，導致需求的上漲，由于短期內(nèi)供給難以改變，商品住宅價格便會上漲。經(jīng)濟適用房投資對商品住房價格的上升有正向促進地影響，且在1%水平下顯著，經(jīng)濟適用房投資額每增加1%，商品住宅價格便會提高0.035%。這表明盡管經(jīng)濟適用房會對商品住宅有一定的替代作用，但經(jīng)濟適用房的投資對商品住宅價格的影響主要體現(xiàn)在供給方向上。究其原因可以發(fā)現(xiàn)，近十多年來泛珠城市化發(fā)展迅猛和城市規(guī)模擴大導致了城市用地緊張的矛盾進一步加劇。如果建設經(jīng)濟適用房的土地來源于邊遠郊區(qū)，那么與商品住宅用地競爭尚不激烈。但這個假設在現(xiàn)實中因通勤交通成本很高，居民意見很大，棄購者很多而變得根本難以實現(xiàn)的。在這樣的事實下，增加經(jīng)濟適用房投資就必然意味著商品住宅價格的土地供應量相應減少，從而促進了商品住宅價格的上漲。

四、政策建議

一是各地政府應因地制宜地減少經(jīng)濟適用房的投資，把資源、資金集中運用到發(fā)展廉租房、公共租賃住房和貨幣化租賃補貼上。中國現(xiàn)階段經(jīng)濟還不夠發(fā)達，貧富差距又很大，政府應把大量寶貴的公共財政資源轉移到對最低收入和最困難住房人群的廉租房建設、公共租賃住房和貨幣化租賃補貼上，而不是照顧那些有能力有錢買經(jīng)濟適用房的人。

二是政府應盡快建立完善的房屋租賃市場，引導居民樹立正確的住房消費觀，鼓勵居民租賃住房。在發(fā)達國家也并不是人人能買得起房，如住房自有率最高的英國，居民住房自有率不過60%左右，其他大多數(shù)國家在40%至50%之間。政府要大力鼓勵居民租房住，這樣不僅可以減輕居民家庭生活消費壓力，而且也降低了對商品房的需求，進而有利于平抑商品房價格。

（責任編輯：李興發(fā)）

參考文獻：

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[5]茅于軾.大建限價房和經(jīng)濟適用房可能推高房價[J/OL].[2008-04-28]，http：//new.sina.com.cn/2008-04-28/014115

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[7]周文興，林新朗.經(jīng)濟適用房投資額與商品房價格的動態(tài)關系[J].技術經(jīng)濟，2011（1）.

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[10]莫凡.“泛珠三角”房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與態(tài)勢[J].沿海企業(yè)與科技，2009（8）.