【摘 要】中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議，于2013年11月9日至12日在北京舉行，其中房價(jià)問題再次成為百姓關(guān)注熱點(diǎn)。會前，“深八條”、“京七條”、“ 滬七條”、“三房合一”這些政策性鋪墊向我們傳達(dá)著國家對房地產(chǎn)調(diào)控的決心；會中，以權(quán)利平等、放開準(zhǔn)入、公平分享為重點(diǎn)的土地制度改革中，“允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺”這一政策亮點(diǎn)信號，讓百姓再次對房價(jià)回歸理性產(chǎn)生憧憬?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”的問題學(xué)術(shù)界和經(jīng)濟(jì)界討論已久，而馬克思在《資本論》中對地租理論的闡述有利于我們更好的理解這個(gè)問題，有極其重要的研究價(jià)值和意義。

【關(guān)鍵詞】馬克思地租理論；農(nóng)轉(zhuǎn)非；房地產(chǎn)；十八屆三中全會

0 引言

十八屆三中全會已經(jīng)閉幕，而它開啟的全面深化改革新篇章卻剛剛開始。房價(jià)問題作為國民最關(guān)注的民生問題赫然排列在了三中全會關(guān)注榜的首位，專家們在從各個(gè)方面解讀政策導(dǎo)向，而我們認(rèn)為最引人矚目的應(yīng)該是“允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺”這一政策亮點(diǎn)信號，它讓國民再次對房價(jià)回歸理性產(chǎn)生憧憬。在馬克思的地租理論中，一級地租、二級地租等因素導(dǎo)致的土地價(jià)格問題是導(dǎo)致房價(jià)不合理的元兇。之前多種措施均宣告對房價(jià)的調(diào)控失敗，一定程度上與沒有將手術(shù)刀動到“土地”層面有關(guān)。十八屆三中全會深化土地改革的措施中，終于開始在農(nóng)村土地上展開改革。本文從馬克思的地租理論著眼，展開對農(nóng)村集體土地平等進(jìn)入建筑用地的討論。

1 馬克思地租視域下農(nóng)轉(zhuǎn)建問題分析

《馬克思地租理論視域下的拆遷利益探析》一文中，整理了馬克思散見于《資本論》中關(guān)于地租理論的闡述，并提煉出了其關(guān)于土地租金不公平的根源的描述。這對中國深化土地改革是極有參考意義的：

首先，馬克思認(rèn)為土地的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是地租產(chǎn)生的前提條件。而土地的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離時(shí)，地租勢必產(chǎn)生。所有類型的地租必須以土地所有權(quán)的存在為前提，將農(nóng)村集體土地按照政府低價(jià)收購，高價(jià)賣與開發(fā)商的做法顯然違背了市場規(guī)律。而這也是中國土地矛盾的起源點(diǎn)，在每年上百起的暴力拆遷中，將農(nóng)村集體土地所有權(quán)剝離就是矛盾的爆發(fā)點(diǎn)。為此，“383”方案具體提出了涉及八大領(lǐng)域的三大改革突破口：放開準(zhǔn)入，引入外部投資者，加強(qiáng)競爭；深化社會保障體制改革，設(shè)立“國民基礎(chǔ)社會保障包”和深化土地制度改革，集體土地入市交易三方面，正如國研中心闡述，在保有環(huán)節(jié)，應(yīng)率先對集體建設(shè)用地、儲備土地和囤積土地加強(qiáng)管理，引入合理化機(jī)制。而馬克思的地租理論無疑是農(nóng)村集體用地“合理化”的最好注腳。

其次，馬克思認(rèn)為級差地租是地租初次分配不合理的根源所在。馬克思將級差地租區(qū)分為“由土地豐度和土地的位置”決定的級差地租I；由農(nóng)業(yè)雇傭工人的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生差異的級差地租Ⅱ。中國現(xiàn)在的國情和《資本論》中所描述的19世紀(jì)的情況已經(jīng)有所不同。限制地租的土地肥沃程度因素已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如土地的地理位置重要，而且中國勞動雇傭工人的低工酬也讓開發(fā)商可以將重點(diǎn)放在土地的地理位置上。所以，土地被征用時(shí)的初次分配成為了開發(fā)商要搶奪的陣地，此前農(nóng)村集體土地并沒有自由出讓權(quán)。中國農(nóng)村集體用地的流轉(zhuǎn)一般都經(jīng)歷著真正所有者（農(nóng)村集體）到行政機(jī)構(gòu)再到開發(fā)商的過程，這不單單是多了行政機(jī)構(gòu)一層分配環(huán)節(jié)，更重要的是地方行政機(jī)構(gòu)已經(jīng)將地方財(cái)政收入命懸一線到了這個(gè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。這樣的巨額利潤空間支撐著中國GDP的華麗數(shù)字，更使得農(nóng)村集體土地出讓成為“權(quán)力尋租”的肥沃陣地。原本屬于農(nóng)村集體的初次分配被政府無償占有，國強(qiáng)民不富的格局導(dǎo)致了國民對房價(jià)的抱怨，另一方面由于權(quán)力尋租的空間巨大，既得利益集團(tuán)又不愿意放棄這種分配方式，農(nóng)民的利益有所損失的后果就是基尼系數(shù)的不斷增大。更不要說馬克思指出的最差土地在其所處的時(shí)間、空間維度中，都會有其超額利潤產(chǎn)生，而飛速的發(fā)展（中國城市化進(jìn)程）會導(dǎo)致地租虛高化因素和投機(jī)熱錢的市場因素。

2 中國土地制度改革進(jìn)程中農(nóng)轉(zhuǎn)建問題探析

在“383”方案提出后，十八屆三中全會報(bào)告文中指出農(nóng)村集體土地可平等入市。方案提出，以權(quán)利平等、放開準(zhǔn)入、公平分享為重點(diǎn)，深化土地制度改革。構(gòu)建平等進(jìn)入、公平交易的土地市場，即在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價(jià)體系，同時(shí)提出要解決“小產(chǎn)權(quán)房”這一遺留問題。在農(nóng)轉(zhuǎn)建的過程中，我們勢必要走摸著石頭過河的老路，但在探索的過程中，我們可以提前謀劃，規(guī)避一些可以避免問題：

首先，農(nóng)村集體土地平等入市需要時(shí)機(jī)。在國家要允許農(nóng)村集體土地平等入市的消息放出后，有一部分專家認(rèn)為以農(nóng)村集體土地入市為中心的政策實(shí)施起來必然困難重重。亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存認(rèn)為土改尤其是農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)入市內(nèi)容起碼需要十幾二十年才能行得通。他的理由是農(nóng)村集體用地入市必須先有城市規(guī)劃，且征地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等成本之高，讓農(nóng)轉(zhuǎn)建土地短時(shí)間內(nèi)也不可能變成市場上所需的住宅用地等。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至用了“兩個(gè)絕不會”表述：“在權(quán)利尋租的土壤沒有徹底干涸之前，農(nóng)轉(zhuǎn)建都只能作為一顆夢想之花蘊(yùn)育”，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，但同時(shí)也受限于上層建筑。經(jīng)濟(jì)的模式綁架了政策，政策卻又想獨(dú)自松綁，這一矛盾讓中國的農(nóng)轉(zhuǎn)建政策實(shí)施注定不會是一馬平川。

其次，農(nóng)轉(zhuǎn)建的稅賦規(guī)定需要合理規(guī)劃。農(nóng)村集體土地入市的第一步一定涉及到稅收形式的問題，現(xiàn)階段由政府代管的過程是不涉及這一問題的。但一旦農(nóng)村集體土地這一特殊土地形式流入市場，以何種方式對其征收稅賦就會成為第一問題。如果稅賦過重，那么無異于宣告了此項(xiàng)改革的失??；如果稅賦過低，那么又會出現(xiàn)暴發(fā)農(nóng)戶的管理和社會不穩(wěn)定因素增多等問題。按照馬克思的地租理論，在土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的時(shí)候，只有合理的地租才能使社會健康發(fā)展。他的“度”對我們也有所啟發(fā)，如果是農(nóng)村集體土地流入市場，擁有地租收益的，我們可以仿照房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定對收益征收一定比例從租收益的稅賦；如果是一次性流入市場，則可以建立農(nóng)村集體土地出售專項(xiàng)基金，幫助獲得利益的農(nóng)戶理財(cái)和投資，防止他們的過度揮霍而給社會帶來的不穩(wěn)定因素。

最后，農(nóng)轉(zhuǎn)建實(shí)施后帶來的產(chǎn)權(quán)問題。我國現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。而農(nóng)轉(zhuǎn)建用地產(chǎn)權(quán)的是按照哪種標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行？《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。且《物權(quán)法》沒有提及續(xù)期后的費(fèi)用及相關(guān)問題，對商業(yè)和綜合建設(shè)用地如何處理，能否自動續(xù)期也沒有具體規(guī)定，這也給農(nóng)轉(zhuǎn)建后續(xù)問題帶來了一定困擾。

站在馬克思地租理論的思路上，為深化土地改革提出的農(nóng)村集體用地平等入市無疑是解決房價(jià)畸高的合理對策。雖然本決策從提出到實(shí)踐還有一個(gè)相當(dāng)長的過程，但不可否認(rèn)它思路上的合理性和實(shí)踐上的可操作性，思路決定出路，從地租視角入手提出農(nóng)村集體土地平等入市無疑是解決房價(jià)畸高的一條正確思路。（下轉(zhuǎn)第269頁）

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[責(zé)任編輯：曹明明]