摘 要：近年來，農(nóng)村房屋買賣及糾紛頻繁出現(xiàn)。為保護(hù)作為農(nóng)民基本生活資料的房屋和土地，國家出臺了一系列的法律、法規(guī)，防止農(nóng)村基礎(chǔ)物質(zhì)資料的流失。但現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)民的房宅交易不斷沖破法律的防線，使農(nóng)民的權(quán)益受到損害。法理及現(xiàn)行法的規(guī)定對一起農(nóng)民房宅糾紛予以分析后，可厘清農(nóng)宅買賣中的相關(guān)法律問題，以期農(nóng)民利益得到保障。

關(guān)鍵詞：宅基地；善意取得；無權(quán)處分

中圖分類號：DF5.9 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）14-0261-02

案情簡介：原告宗某是某村村民，50歲，有兄弟3人，均已成家單過，宗某夫婦與年邁父母共同生活。宗某的父母有平房5間，庭院300米。2004年，宗某父母共同決定將房產(chǎn)贈(zèng)與宗某，并于2005年將房產(chǎn)更名于宗某名下。2007年，宗某父母相繼離世。2009年，宗某夫婦到縣城打工，并在縣城落戶，農(nóng)村房屋閑置。

被告韓某是城鎮(zhèn)居民，從事個(gè)體經(jīng)營。韓某見城郊土地房屋逐漸被國家征收，便開始大量購買城郊農(nóng)村土地和房屋，韓某曾向宗某表示要購買宗某的房屋，宗某沒有同意。2010年，宗某回老家，發(fā)現(xiàn)自己的房屋被自家的兩兄弟擅自賣給了韓某。宗某遂向法院提起訴訟，要求被告韓某返還房屋。韓某辯稱其購房時(shí)，不知宗某的兩兄弟對房屋沒有處分權(quán)，而自己又向韓某兩兄弟支付了相應(yīng)的價(jià)款，自己屬于善意取得。法院支持了被告韓某。此案件，是眾多農(nóng)村房宅流轉(zhuǎn)中的個(gè)案，但它折射出農(nóng)村房產(chǎn)、宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)性對現(xiàn)有法律制度的挑戰(zhàn)，以及司法不公對農(nóng)民利益的損害。

一、依據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定韓某作為城鎮(zhèn)居民不具有購買農(nóng)房資格

農(nóng)村房屋買賣，在法律上不存在障礙，如《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。從我國的《民法通則》、《合同法》分析，也不存在爭議。但在確定房屋買賣的買受人對象上存有歧義。

國務(wù)院辦公廳曾在1999年發(fā)文規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹临Y源部又于2004年頒發(fā)文件8，強(qiáng)調(diào)了該精神：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證.”

依據(jù)民法理論，為方便利用不動(dòng)產(chǎn)資源，房屋與土地轉(zhuǎn)讓時(shí)實(shí)施“房地一致”原則，而不應(yīng)該分割轉(zhuǎn)讓。如確實(shí)需要分割轉(zhuǎn)讓，則需要經(jīng)過嚴(yán)格的審批手續(xù)并依法辦理過戶登記。

基于以上分析，在現(xiàn)有的法律框架下，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買房宅受到較為嚴(yán)格的限制，因此，本案中的韓某因身份原因，不能成為農(nóng)村房屋及宅基地買賣契約的主體。

但有一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題不能否認(rèn)，由于農(nóng)村人口大量向城市流動(dòng)，農(nóng)村出現(xiàn)了大量的閑置房產(chǎn)，而城鎮(zhèn)居民或基于對田園生活的向往，或基于創(chuàng)業(yè)的需求，甚或于投機(jī)不當(dāng)利益的驅(qū)動(dòng)，使農(nóng)村房產(chǎn)和土地的交易暗流涌動(dòng)。而面對這樣的現(xiàn)實(shí)，法律沒有適時(shí)跟進(jìn)是一個(gè)遺憾。

二、宗某由農(nóng)村將戶口遷至縣城對受贈(zèng)農(nóng)村房產(chǎn)并無影響

《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！备鶕?jù)該規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，不得超量多占。而事實(shí)是，目前一戶擁有兩處以上宅基地的情況現(xiàn)實(shí)中普遍存在，其中相當(dāng)一部分是因贈(zèng)與或繼承而取得。根據(jù)宅基地使用權(quán)是基于農(nóng)民特定身份而享有的性質(zhì)，城鎮(zhèn)居民是無權(quán)享有宅基地使用權(quán)的。而現(xiàn)實(shí)生活中，城鎮(zhèn)居民因繼承、贈(zèng)與而受讓農(nóng)村房屋的情況也不在少數(shù)。這些房屋有的被長期閑置，沒有處理；也有的被城鎮(zhèn)居民翻建或年長后回去居住。對此，所在村集體往往不予過問，事實(shí)上變相取得了農(nóng)村房屋的宅基地使用權(quán)。

中國目前大多省市還實(shí)行著“二元化”城鄉(xiāng)戶籍管理制度，即還存在著農(nóng)村戶口和城鎮(zhèn)戶口的區(qū)別。那么，贈(zèng)與人可否將農(nóng)村房屋贈(zèng)與城鎮(zhèn)戶口的受贈(zèng)人？筆者認(rèn)為，法律并未對繼承人的城鄉(xiāng)身份進(jìn)行區(qū)分，只要是贈(zèng)與人合法建造的農(nóng)村房屋，無論受贈(zèng)人是農(nóng)村戶口還是城鎮(zhèn)戶口，也不論其是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員還是非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，受贈(zèng)人在符合法律規(guī)定的條件下都應(yīng)有權(quán)接受。

三、韓某受讓宗某房宅的行為不構(gòu)成善意取得

根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，承包地流轉(zhuǎn)中適用善意取得也應(yīng)同時(shí)具備以下三個(gè)條件：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

首先，受讓人取得承包地必須是善意的。

善意取得制度中的“善意”，是指受讓人不知轉(zhuǎn)讓人無所有權(quán)或處分權(quán)的事實(shí)。受讓人是否善意要考察其是否盡到審查注意義務(wù)。受讓人盡到了自己的審查注意義務(wù)，仍然對轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)或承包地存在權(quán)利瑕疵不知情的，其主觀上才是善意的。若應(yīng)知或明知出讓人無處分權(quán)而仍然通過交換而占有該不動(dòng)產(chǎn)的，則為惡意，惡意不能合法地取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。所以，善意是受讓人取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或主張其他權(quán)利的法律前提和道德上的立足點(diǎn)。一個(gè)明知轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)而仍受讓該財(cái)產(chǎn)的人，同違反所有人意志轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的人一樣，均屬于一種故意侵犯他人所有權(quán)的行為，不僅在法律上不能主張權(quán)利，還應(yīng)受到法律的制裁。一般情況下，受讓人應(yīng)當(dāng)可以通過查閱有關(guān)公示的材料而得知出讓人是否有權(quán)處分該土地。而被告韓某未盡審查注意義務(wù)，僅憑主觀想象和日常規(guī)律推斷而主張不知宗某無處分權(quán)不能作為善意的理由。

另外從善意取得的立法本意來看，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得主要針對的是錯(cuò)誤和有瑕疵的登記，受讓人信賴此登記而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，一般是和欺詐行為以及職能部門不負(fù)責(zé)有關(guān)。而本案并不存在登記錯(cuò)誤和登記有瑕疵。

四、宗某兩兄弟屬于無權(quán)處分權(quán)屬明確的他人房產(chǎn)

宗某兩個(gè)兄弟雖然與原告為兄弟關(guān)系，但該房宅屬于宗某所有，宗某兩個(gè)兄弟屬于無權(quán)處分行為。

[責(zé)任編輯 杜 鵑]