摘 要：我國房地產(chǎn)市場亟須進行宏觀調(diào)控。不同的貨幣政策工具對房地產(chǎn)價格有不同的影響。以2006—2011年的月度數(shù)據(jù)為樣本，通過單位根檢驗、協(xié)整檢驗，得出結(jié)論：提高實際利率會在一定程度上降低房價，而提高廣義貨幣供應(yīng)量也能在一定程度上降低房價。并從理論上論證結(jié)論的合理性，最后提出相關(guān)政策建議，望對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控有指導(dǎo)性意義。

關(guān)鍵詞：貨幣政策工具；房底站價格；政策建議

中圖分類號：F822.2；F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）14-0172-02

引言

近年來，中國的房地產(chǎn)市場總是處于風口浪尖，房價波動頻繁、投資過熱等問題層出不窮。為了使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，房價趨于穩(wěn)定，我國也出臺了各種相應(yīng)的調(diào)控政策，其中貨幣政策調(diào)整尤為頻繁。我國的貨幣供應(yīng)量從1998年至2009年增加了幾乎近6倍，這我們可能無法真切地感受到，但我們卻能真切感受到房價的急速攀升，想到房價與貨幣供應(yīng)量之間應(yīng)該存在著一定的關(guān)系。而在2008年下半年國際金融危機之后，我國的經(jīng)濟由持續(xù)升溫轉(zhuǎn)為逐漸放緩，物價也逐步下降，我國的貨幣政策則實現(xiàn)了由“緊”到“松”的轉(zhuǎn)變，在房地產(chǎn)市場的調(diào)控也采取了適度寬松的貨幣政策，其中貨幣供應(yīng)量和利率是主要的政策工具。貨幣政策是否有效，貨幣政策工具能否對房價產(chǎn)生影響，本文將對這一問題進行深入分析。

一、文獻回顧

弗里德曼（M.Friedman）和許瓦茨（Schwartz）（1963） 通過對美國近百年經(jīng)濟數(shù)據(jù)的研究得出了在貨幣，產(chǎn)出和價格關(guān)系方面的相關(guān)結(jié)論：在經(jīng)濟繁榮之前，貨幣供應(yīng)量明顯增加，在經(jīng)濟衰退之前，貨幣供應(yīng)量明顯下降，在經(jīng)濟繁榮之后，價格急劇上升，經(jīng)濟衰退之后，價格就急速下跌。貨幣供給量與價格水平之間的這一關(guān)系也在后人的研究中得到了論證。

美國經(jīng)濟學(xué)家、耶魯大學(xué)教授歐文·費雪在其1911年出版的《貨幣的購買力》一書中，提出了交易方程式：MV=PT。 該式也可以表示成P=MV/T。在這一方程式中我們就可以看出貨幣供應(yīng)量與價格水平存在著相關(guān)關(guān)系。Iacoviello（2005）運用VAR模型，選取利率、產(chǎn)出、通貨膨脹和房地產(chǎn)價格，以1974—2003年的數(shù)據(jù)為樣本，研究了貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響。在研究過程中，發(fā)現(xiàn)這個影響是顯著的。

我國學(xué)者也對貨幣政策是否影響房地產(chǎn)價格進行了研究。張莉（2010）通過實證分析得出結(jié)論：我國利率政策能夠負向影響房價，并且緊縮的利率政策對房價的影響大于擴張的利率政策對房價的影響。高波（2009）構(gòu)建了VAR自回歸模型，通過協(xié)整檢驗和脈沖響應(yīng)函數(shù)分析，研究發(fā)現(xiàn)貨幣供給量的增加刺激房地產(chǎn)投資和商品銷售額的增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上漲，提高利率對抑制商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場的貸款供給效果則不明顯。成豫婷、耿強（2011）以2006年初至2009年末我國貨幣政策變化頻繁為背景，通過協(xié)整分析、脈沖響應(yīng)函數(shù)的檢驗，分析得出廣義貨幣供給量對房價的影響最大，房地產(chǎn)業(yè)個人消費貸款對房價的影響業(yè)很顯著，而利率的調(diào)整則難以影響房價，且顯著的政策調(diào)整也存在著時滯的問題。這些研究成果具有重要的理論和現(xiàn)實意義。本文在前人研究的基礎(chǔ)上探討貨幣政策與房地產(chǎn)價格的關(guān)系，選擇更為全面的變量進行研究。

二、 計量分析

（一）數(shù)據(jù)選取和模型設(shè)定

本文選取2006—2011年的月度時間序列數(shù)據(jù)，貨幣政策工具選擇廣義貨幣供應(yīng)量（m2），實際利率水平（r），這一數(shù)值是在央行公布的5年期以上貸款利率的基礎(chǔ)上，除以各期的CPI得出實際利率水平。房地產(chǎn)價格選擇商品房平均銷售價格（hp）來表示，由于房價還會受房地產(chǎn)供給與需求的影響，因此還考慮變量商品房竣工面積（sups）、商品房開發(fā)投資額（inv）、商品房銷售面積（dems）。數(shù)據(jù)來自國研網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，中國人民銀行網(wǎng)站，中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，并對得到的原始數(shù)據(jù)進行相關(guān)處理。本文將模型設(shè)定為多元線性函數(shù)，hp=F（m2，r，inv，，dems，sups）。

（二） 單位根檢驗

在EVIEWS軟件6.0中用ADF方法來檢驗各時間序列數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，對每個變量都取對數(shù)。用ADF方法檢驗得到，在5%的顯著性水平下，商品房平均銷售價格（hp），實際利率（R），商品房銷售面積（dems），商品房開發(fā)投資完成額（inv）是一階差分平穩(wěn)的，而商品房竣工面積（sups）是二階差分平穩(wěn)的。因此商品房竣工面積（sups）不能與其他變量共同做協(xié)整性檢驗，因此商品房竣工面積（sups）不作為變量考慮。

（三） 協(xié)整性檢驗

在hp，m2，r，inv，dems都是一階單整的基礎(chǔ)上，運用恩格爾—格蘭杰兩步法進一步檢驗它們之間是否存在協(xié)整關(guān)系。首先進行回歸，為了避免出現(xiàn)自相關(guān)性，在回歸的時候加入ar（1）進行迭代。

lHp=5.810140-0.067087lm2-0.031021lr-0.005561linv-

0.008053ldems+0.927922ar（1）

（4.571552） （-12.669647） （8.360609） （-0.265747）

（-0.944296）（20.24585）

得到回歸方程后，對回歸殘差進行單位根檢驗。利用ADF檢驗方程，得出檢驗結(jié)果，ADF統(tǒng)計值的p值為0.0000，統(tǒng)計值為-11.84865，小于在5%的顯著性水平下的臨界值-2.923780，拒絕原假設(shè)，所以回歸殘差是一個平穩(wěn)的時間序列。因此，這幾個變量之間具有協(xié)整關(guān)系，即幾個非平穩(wěn)序列之間存在著長期穩(wěn)定關(guān)系。計量結(jié)果顯示，實際利率對房價的影響相對之下比較顯著，達到0.031021，且是負向影響房價，貨幣供應(yīng)量對房價的影響也是負向的，達到0.067087，這與以前一些學(xué)者的研究成果有所不同。而商品房銷售面積（dems）以及商品房投資開發(fā)額（inv）對房價的影響則不夠顯著。

剔除不顯著的變量商品房銷售面積（dems）以及商品房投資開發(fā)完成額（inv），重新進行回歸，得到回歸方程如下：

lhp=5.592490-0.066503lm2-0.023329lr+0.924351ar（1）

（5.053261） （-7.889021） （-12.276398） （19.69945）

再對回歸方程的殘差序列進行單位根檢驗，進行ADF檢驗，得到ADF統(tǒng)計值是-5.354520，p值是0.0000，小于在5%的顯著性水平下的臨界值-1.946161，拒絕存在單位根的原假設(shè)，因此回歸殘差是一個平穩(wěn)的時間序列，變量之間具有協(xié)整關(guān)系，存在著長期穩(wěn)定關(guān)系。當實際利率提高1%時，房價就會下降0.023329%，當貨幣供應(yīng)量增加1%時，房價下跌0.066503%。

三、理論分析

利率政策是貨幣政策實施的重要手段之一。利率政策通過影響房地產(chǎn)需求進而影響房地產(chǎn)價格。從需求方面看，現(xiàn)在人們購房往往都需要向銀行進行貸款，在未來的時間內(nèi)分次付清房款，所以利率的變動會影響購房者的購房成本。對自住消費性購房者而言，利率上升，意味著將來還貸數(shù)額的增長，買房者就會改變自己的消費需求，如改變住房面積、區(qū)位、檔次等。對投資性買房者而言，利率提高會增加其融資成本，使投機需求受到限制，但只要投機利潤依然存在，投機需求仍有可能會上升。從供給方面看，投資是由利率和資本的邊際效率決定的，利率提高，投資減少，資本邊際效率提高，投資增加。貸款利率的提高，房地產(chǎn)開發(fā)商要承擔更多的還貸成本，資本的供給價格上漲，資本的邊際效率下降，房地產(chǎn)投資就會受到抑制，房地產(chǎn)供給減少，如果需求不變，房地產(chǎn)的價格就會出現(xiàn)上漲。

廣義貨幣供應(yīng)量的變化會引起流通中的貨幣數(shù)量的變化。廣義貨幣供應(yīng)量的增加導(dǎo)致通貨膨脹，貨幣貶值，資產(chǎn)組合、企業(yè)經(jīng)營成本、持幣成本和貨幣市場改變，從而資產(chǎn)價格上漲。對于房價而言，當廣義貨幣供應(yīng)量上升導(dǎo)致通貨膨脹時，由于房地產(chǎn)是一種很強的抗通貨膨脹的資產(chǎn)，在房地產(chǎn)的供給不變情況下，房價也就會相應(yīng)上漲。廣義貨幣供應(yīng)量的多少受到多方面因素的影響，包括貸款量，真實利率，現(xiàn)金等。另外，還有國際資本。當一國經(jīng)濟處于上升階段時，作為極易吸引資本進入的房地產(chǎn)行業(yè)，就會吸引大量國際資本的進入，既導(dǎo)致房價的上漲，也導(dǎo)致流通中資本的增加。還有，股市資金也是構(gòu)成廣義貨幣供應(yīng)量的一部分。在股市的升值時期，人們將從股市獲得的財富投資于房地產(chǎn)業(yè)，從而促成房地產(chǎn)價格的上漲；而在股市的蕭條時期，人們?yōu)榱耸故种械馁Y金保值，也會將資金投入到具有一定保值增值作用的房地產(chǎn)業(yè)，最終也促進房地產(chǎn)價格的上漲。

四、政策建議

利率政策對房地產(chǎn)價格有負向作用，但由于房地產(chǎn)價格本身的復(fù)雜性以及利率政策的單一性，應(yīng)將利率政策與其他多種政策配合調(diào)整房地產(chǎn)市場，如房地產(chǎn)價格管制、金融監(jiān)管、稅收制度設(shè)計，等等。加快利率市場化的改革，建立有效監(jiān)管體制，降低利率市場化的風險。同時，房地產(chǎn)市場存在著投機行為，對房價上漲的預(yù)期會進一步助長投機行為，從而使利率政策失去其應(yīng)有的效果，因此，要積極打擊房地產(chǎn)市場的投資行為。貨幣政策工具對房價調(diào)控是有效的，應(yīng)綜合利用存款準備金率，再貼現(xiàn)，公開市場操作等貨幣政策工具，拓寬投資渠道，使貨幣不僅僅局限于房市與股市，將貨幣投資與其他實體經(jīng)濟，以防出現(xiàn)房市和股市的泡沫。在用貨幣政策對房價實施調(diào)控時，更要注意政策的效果也存在著一定的時滯。

參考文獻：

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[8] Friedman，M.，Schwartz，A.J.，Money and BusinessCycles，Review ofEconomics and Statistics，1963a，45，（2）.

[責任編輯 柯 黎]