摘 要：基地住宅始建于二十世紀70年代，距今已有40多年的歷史，在當時的歷史條件下，基地住宅為緩解職工居住困難，保持隊伍穩(wěn)定，支持企業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但與此同時，基地住宅普遍具有環(huán)境條件差、抗震設防標準低、住宅戶型小、缺少配套設施等缺點，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，基地住宅與現(xiàn)代住宅的差距越來越大。因此，本文在此基礎上，分析了基地舊房改造的原因，并對如何在改造過程中實行精細化管理提出了相關的措施與建議。

關鍵詞：基地舊房；改造原因；精細化管理

中圖分類號：TQ639 文獻標識碼：A 文章編號：1671-3362（2013）10-0151-01

當前，隨著經(jīng)濟的發(fā)展與居民生活水平的不斷提高，傳統(tǒng)基地住宅的缺點不斷凸顯出來，已經(jīng)不適應現(xiàn)代城市的建設，職工普遍希望能夠改善原有的居住環(huán)境，使生活質(zhì)量與生活水平得到提高。中共十八大召開以后，新一屆領導班子對基地職工居住環(huán)境十分重視，從廣大職工的切身利益出發(fā)，堅持整體規(guī)劃、市場運作與分期實施的原則，加快改善基地職工的居住環(huán)境。

1基地舊房改造的主要原因分析

1.1危舊房存在三大安全隱患，危及居民生命安全

首先，基地有很多76年之前建設的住宅樓，基本都是采取傳統(tǒng)的磚混式結(jié)構(gòu)，由于距今已經(jīng)近40年，不可避免地存在諸如燃氣線路安裝、暖氣管道與電力線路、給排水管線等老化問題，致使老區(qū)住宅樓存在安全隱患，勢必給居民的生命、財產(chǎn)帶來潛在威脅。其次，由于當時基地住宅建筑未考慮私家車的車位安排，導致私家車大量?？吭诘缆穬蛇叄又f房區(qū)建筑密度較大，使得人車分流十分混亂，造成消防通道不能暢通。另外，大多數(shù)的基地住宅在建設過程中，沒有考慮到防震因素，因此在抗震方面達不到國家的安全標準，存在一定的隱患。最后，舊房區(qū)老年人口比重較高，當發(fā)生安全事故時，往往較難逃生，人身安全無從保障。因此，由于基地住宅存在著消防隱患、地震隱患與安全隱患，對住宅區(qū)的居民生命、財產(chǎn)安全造成了嚴重的威脅，只有加快進行舊房改造，消除潛在隱患，才能夠保障居民生命財產(chǎn)安全。

1.2危舊房環(huán)境條件落后，與城市新貌形成了很大反差

當前，城市建設與過去相比發(fā)生了重大的變化，在強調(diào)城市居住功能與經(jīng)濟功能的同時，城市的環(huán)境保護功能與文化帶動功能也逐步受到社會的重視，因此，城市內(nèi)各建筑也應隨之產(chǎn)生改變，而基地舊房由于歷史的原因，缺少相關的基礎配套設施，環(huán)境條件也較差，不符合現(xiàn)代化城市的建設要求，因此迫切需要進行改造，以適應社會發(fā)展的需要。

1.3為員工謀福利，改善員工居住環(huán)境

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，基地職工的生活水平也隨之提高，住宅區(qū)老舊的環(huán)境，不合理的布局，綠地、休閑場所等配套設施的缺少已然不能滿足員工的居住需求，另外，員工希望居住地周圍有著更好的教育氛圍，更高的醫(yī)療條件與更便利的交通環(huán)境，與此同時，企業(yè)強調(diào)“發(fā)展依靠員工，發(fā)展為了員工，發(fā)展成果由員工共享”。因此從這一角度出發(fā)，對基地舊房進行改造，可以為基地員工謀取更多福利，為員工居住條件的提高提供方便，保證他們早日住上配套設施完善的現(xiàn)代化住宅樓。

2基地舊房改造精細化管理實施的具體策略與建議

2.1實施精細化的設計

在進行基地舊房改造的過程中，著重改善中低收入員工的住房條件，以小戶型住房為重點規(guī)劃方向，提供簡裝房與舒適型住房，實施精細化的設計，在設計的過程中，兼顧到“美觀、經(jīng)濟、適用與堅固”。

具體而言，基地住宅改造的“美觀”是指在設計過程中，一方面從當?shù)芈毠さ膶徝酪蟪霭l(fā)，尊重當?shù)氐娘L俗習慣，考慮到原有住宅的特點，另一方面建筑材料應遵循就近、方便的原則，必須避免經(jīng)驗主義，將原有的基地住宅徹底推倒重建?！敖?jīng)濟”是指在保證改造質(zhì)量的基礎上，盡量達到經(jīng)濟實用，不僅對于國家相關政策進行充分的理解，而且也要利用社會的力量。例如吉林市幸福小區(qū)的改造，資金由住戶、集體與國家共同出資完成?！斑m用”是指基地住宅在改造設計時既充分吸收發(fā)達國家與城市的改造經(jīng)驗與技術(shù)條件，同時又充分考慮到基地舊房自身的特點，充分調(diào)動職工的積極性，讓職工參與到設計中?！皥怨獭笔侵冈谠O計之前必須對基地舊房進行嚴格的安全鑒定，根據(jù)鑒定的結(jié)果考慮改造的可行性與改造效果，這是精細化設計的重點與根本要求。

2.2采用精細化施工管理策略

精細化施工主要包括現(xiàn)場管理與改造技術(shù)兩個方面。對于現(xiàn)場管理而言，由于基地舊房的改造持續(xù)時間較長，因此會在施工現(xiàn)場堆積較多施工材料，如果不及時進行規(guī)范與管理，不僅容易產(chǎn)生環(huán)境污染，而且阻塞交通，對居民的生活產(chǎn)生影響，加強現(xiàn)場管理，及時清理不必要的廢料與垃圾，可以體現(xiàn)出施工改造方負責與認真的態(tài)度，還符合現(xiàn)代化城市對于生態(tài)環(huán)境保護的要求。對于改造技術(shù)而言，基地舊房在管理策略上可以充分吸收發(fā)達國家對于基地舊房的改造經(jīng)驗與改造技術(shù)，并注重當?shù)氐膶嶋H情況，進行本土化的創(chuàng)新，從而彌補不同地區(qū)之間舊房改造的差距。例如，在舊房建筑填充體方面，瑞典采取的是可拆裝的自由組間，荷蘭實行馬圖拉填充體系，而舊房改造的先驅(qū)日本則定時、定期對舊房設備進行升級與更新，采取的是提升功能作戰(zhàn)計劃，因此，我國基地舊房改造可以充分融合這幾個國家的成功經(jīng)驗，在施工過程中充分發(fā)揮再生體的作用。

2.3注重后期使用維護的精細化管理

基地舊房在拆遷改造之后，日常精心維護和使用尤為重要，不僅關系到其使用壽命的長短，更是能否保障住戶人身安全的關鍵，因此對于工程管理方和房屋住戶來說，都承擔著不可推卸的責任和義務。住戶入住過程中，要按照規(guī)范進行日常使用，堅決杜絕違背技術(shù)要求的事情，不能在舊房改造之后就認為不存在問題了，要定期檢查、防患于未然。另外，要在日常生活中密切留意改造房屋所出現(xiàn)的細小問題，如暖氣管道漏水、墻壁出現(xiàn)裂紋、電路故障等。

3總結(jié)

在我國，公眾擁有極大的住房需求，根據(jù)個人經(jīng)濟能力存在的差異，他們的住房需求也千差萬別。針對我國目前存在的嚴峻住房形勢和各層次人群強烈的購房需求，政府陸續(xù)出臺政策，一方面鼓勵經(jīng)濟適用房和廉價房的工程建設，另一方面嚴把舊住宅改造關卡，同時竭力遏制破壞環(huán)境、資源浪費現(xiàn)象?？梢哉f，基地舊房精細化改造符合我國當前國情，并有利于國內(nèi)改造技術(shù)發(fā)展，十分值得推廣。

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