一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。當資產(chǎn)價格上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，這就是所謂的“泡沫經(jīng)濟”。而房地產(chǎn)“泡沫”則是指由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，主要特征有：房地產(chǎn)價格波動幅度較大、沒有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加等。

為什么會形成房地產(chǎn)“泡沫”，主要有三方面原因：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。在這樣的背景下，如果你在大街上隨便問一個買過房子的人，他們都會告訴你，買什么都不如買房子，不但能住，而且將來房子一定能升值，過幾年一轉(zhuǎn)手就能掙幾十萬元。當年的日本就出現(xiàn)過類似情況，當所有的人都在排隊搶樓時，當所有的人都把房子當作投資品而不是居住用途時，房產(chǎn)泡沫的“魔爪”便已經(jīng)開始牢牢駐扎在這個市場了。

二三線“癌癥城市”頻繁出現(xiàn)，各地“空城計”如同一場瘟疫在不斷蔓延。從南方貴陽、昆明到北方的濱海新區(qū)和營口，從東部小城溫州到中部鶴壁、十堰再到西部鄂爾多斯、神木，“麗都魅影”持續(xù)閃現(xiàn)。住宅竟然空置到這種程度，不得不讓人驚愕，深思！

而在一些城市，譬如首都北京，從以前沒錢沒房，到現(xiàn)在卻是有錢也搶不上房。有些開發(fā)商都莫名其妙地表示：“房價這么上漲，還是沒有抑制住購房者的狂熱，實在讓我們也有點捉摸不透了！” 盡管這么說，作為受益者，他們還是最快樂的。同時，盲目的推升土地價格，圈地攏地，間接地帶動房價無限制地上揚，使得房地產(chǎn)市場的氣泡越擠越大。

而作為只有外圍單薄一層的氣泡，要在其空泛的內(nèi)部做實，實在很難，所以世界上就沒有不會破碎的泡沫，只是看這個爆破點在哪而已?，F(xiàn)在，有關(guān)房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象，有人說已經(jīng)到了崩潰的前夕，現(xiàn)在已經(jīng)各種跡象盡顯了。

或許，目前中國房地產(chǎn)的現(xiàn)象不如有些觀點所說“已經(jīng)頻臨崩潰的邊緣”，但是，有些姿態(tài)依舊表明樓市很瘋狂。

當年的日本，伴隨經(jīng)濟和房地產(chǎn)開發(fā)，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰(zhàn)后初期猛漲了10000倍，泡沫相當嚴重，再加上后來5年時間中執(zhí)行的一系列錯誤政策，直接導致了日本的泡沫破裂。正如巴菲特有句名言所說：“當市場瘋狂時，多數(shù)人都是舞會中的灰姑娘，明知在舞池中多待一會，現(xiàn)出原形的機率就越高，但多數(shù)人還是舍不得錯過這場盛大舞會的高潮部分?！边@句話揭示了一個問題：這場舞會的時鐘根本就沒有指針，你不知道何時離場是正確的……當舞池中的火苗燃成了火焰，人們爭相擠向出口處時，這時最怕的就是一聲尖叫——尖叫之后必然是一片死寂。這是多么生動形象而又驚心動魄的警世鐘！

因此，作為管理者，一定要吸取教訓，預防房地產(chǎn)市場的過度投機，防止銀行業(yè)在房地產(chǎn)領域的信貸失控，強化土地資源管理，保持匯率穩(wěn)定，靈活運用利率等金融杠杠來避免房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。而作為開發(fā)商，也切忌助推土地價格，盲目圈地壟斷土地。作為購房者，更要切忌恐慌入市，一定要擦亮眼睛，審時度勢，掌控好自身的利益！