摘要：作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直受到各大企業(yè)和社會(huì)大眾的強(qiáng)烈關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)因涉及到廣大群體的生產(chǎn)生活，已經(jīng)成為一個(gè)關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)生活的重要行業(yè)，在以公有制為主體的中國(guó)，房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的住房都具有一定的產(chǎn)品公共性，所以房地產(chǎn)行業(yè)離不開(kāi)政府的宏觀調(diào)控。但是我國(guó)當(dāng)前的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)稅費(fèi)制度存在著很大的缺陷，導(dǎo)致住房產(chǎn)品的嚴(yán)重市場(chǎng)化。為了改變當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的胡亂競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)重新走向正確的發(fā)展道路，房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的改革迫在眉睫，唯有建立一個(gè)更科學(xué)的稅費(fèi)制度，才能保證居民的正常生產(chǎn)生活。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅費(fèi)制度；問(wèn)題與分析

中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，房地產(chǎn)行業(yè)占有其絕大部分的份額，因此，作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)行業(yè)必定會(huì)摻雜著濃厚的市場(chǎng)化性質(zhì)。但是，如今的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律和企業(yè)管理者唯利是圖本性的雙重刺激下，已經(jīng)走上了一條畸形發(fā)展的道路，與房地產(chǎn)原有的公有制性質(zhì)背道而馳。如果再任由房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的錯(cuò)誤帶領(lǐng)下畸形發(fā)展，將嚴(yán)重影響國(guó)民生計(jì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的全面失控。我國(guó)作為共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的社會(huì)主義國(guó)家，國(guó)家應(yīng)該適時(shí)的站出來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行相關(guān)的宏觀調(diào)控。針對(duì)這一實(shí)際情況，近幾年來(lái)，黨中央國(guó)務(wù)院切實(shí)發(fā)布了一系列控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展的政策，例如：為困難居民提供免費(fèi)住房或廉價(jià)租房，進(jìn)行適度的政府定價(jià)等等。

政府具有提供社會(huì)保障的職能，改善住房的品種結(jié)構(gòu)、科學(xué)的配置土地資源、提供土地的利用效率，為保障性住房建設(shè)用地和商品房建設(shè)用地尋找平衡點(diǎn)本就是其應(yīng)有之義，更何況是在現(xiàn)今這個(gè)貧富差距越來(lái)越大，房?jī)r(jià)卻高居不下的社會(huì)。既然在公有制土地上建設(shè)住房是屬于財(cái)政問(wèn)題，那么政府就需要進(jìn)行公共政策干預(yù)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的稅費(fèi)制度缺陷

1.稅收支出和干預(yù)不科學(xué)

我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)事業(yè)處于一個(gè)極度畸形的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，大量的土地被征用，保障性住房建設(shè)用地與商品房建設(shè)用地的比例嚴(yán)重失衡，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年我國(guó)保障性住房、商品房和棚改房用地供地的計(jì)劃比率為：13.34%、61.09%、25.57%。從數(shù)據(jù)中可以很明確的發(fā)現(xiàn)保障性住房的用地比率還不及商品房用地的20%，商品房的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中低產(chǎn)居民的支付范疇，有位韓姓作家曾說(shuō)過(guò)，一個(gè)上海的普通工人，想在郊區(qū)小鎮(zhèn)上買一棟房子需要不吃不喝的工作25年。面對(duì)這種情況，我國(guó)公共財(cái)政顯得相當(dāng)無(wú)力，政府幾乎無(wú)力為居民提供保障性住房，財(cái)政干預(yù)更是形同虛設(shè)，房地產(chǎn)的商品化勢(shì)不可擋。還有資料顯示“2009年我國(guó)財(cái)政用于保障性住房的支出為913億元”，而1989年有一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：“中國(guó)政府官員一年的吃喝費(fèi)用大約為1000億元”，在不計(jì)算貨幣貶值的情況下，十年后的保障性住房支出竟然還不及十年前政府官員的吃喝支出。我國(guó)的住房保障體系是以公積金的形式為主，但在實(shí)際操作上，幾乎沒(méi)有公共住宅，住房保障制度形同虛設(shè)。

2.稅收項(xiàng)目繁雜，調(diào)整受限

整體上來(lái)說(shuō)，我國(guó)的稅收制度和政策其實(shí)相當(dāng)完善，其門類應(yīng)有盡有，劃分無(wú)比細(xì)致。但惟獨(dú)在房地產(chǎn)這個(gè)重頭行業(yè)上，稅收制度顯得拖泥帶水，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)擁有驚人的高額利潤(rùn)，所以其收費(fèi)項(xiàng)目更是顯得錙銖必較，從開(kāi)發(fā)到房屋交易的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要交納的一般稅負(fù)為10%-15%，營(yíng)業(yè)稅再加5%，土地使用稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅等為 10%，共計(jì)30%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)商和政府之間相輔相成，于是商品房的價(jià)格隨之直線上升，消費(fèi)者淪為“房奴”實(shí)為必然趨勢(shì)。

3.住房消費(fèi)調(diào)節(jié)不到位

正如上文所說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度包括個(gè)人所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅等八種特定稅以及交易費(fèi)、登記費(fèi)、征地補(bǔ)償安置費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、人防費(fèi)、估價(jià)費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)等等數(shù)種費(fèi)用，在房?jī)r(jià)日益上漲、中低層居民幾乎無(wú)力購(gòu)房的大環(huán)境下，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的高額經(jīng)濟(jì)效益，高層居民即將無(wú)力購(gòu)房的情況也相去不遠(yuǎn)。

二、對(duì)于房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的建設(shè)思考

國(guó)家的基礎(chǔ)是人民，高層人民始終只占少數(shù)，所以衡量一個(gè)國(guó)家內(nèi)部是否和諧的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該放在其中低層人民的身上，解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題歸根結(jié)底就是解決中低層人群的住房問(wèn)題。

1.加大對(duì)保障性住房的投入

鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展趨勢(shì)而言，我們首先要做的就是調(diào)整商品房和公共住房的分配問(wèn)題，既然房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的直接推動(dòng)力，那么廣大的人民群眾就應(yīng)該成為其受益者，政府按照中低收入家庭的社會(huì)比重，進(jìn)行公共財(cái)政的直接投資，加速基本住房的覆蓋速度是解決稅費(fèi)問(wèn)題的重中之重。

2.改革稅收制度，降低生產(chǎn)成本

在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，取消耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等是有效節(jié)省開(kāi)發(fā)成本的最有力調(diào)整，再配合相應(yīng)的市場(chǎng)交易和產(chǎn)權(quán)限制減少不必要的費(fèi)用，從“稅費(fèi)”整體上降低生產(chǎn)成本。

3.從交易環(huán)節(jié)入手，進(jìn)行稅費(fèi)制度改革

這項(xiàng)改革需從兩方面著手：（1）適度降低對(duì)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的稅費(fèi)征收。（2）參照購(gòu)房者的具體情況進(jìn)行相應(yīng)的免稅和補(bǔ)貼。只有從這兩個(gè)方面同時(shí)下手，才是降低生產(chǎn)成本的根本之道，單純的從一個(gè)方面入手，不僅不能解決問(wèn)題，還會(huì)導(dǎo)致矛盾的更深層激化。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐杰夫：我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的建設(shè)研究[J].中國(guó)外資（下半月），2011（10）.

[2]孫士起：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的思考[J].投資與創(chuàng)業(yè)，2012（6）.

[3]王 穎：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研究[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2013（7）.

[4]姬建朝：我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析[J].中國(guó)外資（上半月），2012（4）.