摘要：我國經(jīng)濟(jì)增速開始放緩，直接影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動對居民個人住房抵押貸款風(fēng)險產(chǎn)生重要的影響。本文對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動下個人住房抵押貸款風(fēng)險增大進(jìn)行了探析。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)增速；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；波動；個人住房抵押貸款；風(fēng)險

目前全球經(jīng)濟(jì)依然呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢。7月初，國際貨幣基金組織將今明兩年全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期調(diào)整為3.1%和3.8%，分別較4月份預(yù)測調(diào)低0.2個百分點。加之近期市場對美國量化寬松退出預(yù)期強(qiáng)化，歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)出現(xiàn)局部反復(fù)，加大了全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性。從2007年開始，我國經(jīng)濟(jì)增速開始放緩，增速從當(dāng)年14.2%下降到今年二季度的7.5%。目前的經(jīng)濟(jì)增速是世界主要經(jīng)濟(jì)體中最快的。我國上半年經(jīng)濟(jì)增長7.6%，高于年初7.5%的全年預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)增速仍然保持在合理區(qū)間?？傮w上看，經(jīng)濟(jì)增長率、就業(yè)水平?jīng)]有滑出“下限”。中國經(jīng)濟(jì)增長正處在換擋階段。但是，經(jīng)濟(jì)增速的放緩，直接影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動對居民個人住房抵押貸款風(fēng)險產(chǎn)生重要的影響。個人住房抵押貸款風(fēng)險增大，主要有以下幾種：

一、個人住房抵押貸款期限較長，利率變化頻繁，導(dǎo)致利率風(fēng)險增大

目前，由于我國大多數(shù)居民個人收入單一，在住房抵押貸款市場中，住房消費者和銀行對利率水平及其變動都十分敏感：對消費者來說，如果利率較高，意味著住房信貸中的還本付息成本高，居民家庭收入水平一定時，就會降低對住房的信貸消費；相反的情形下，利率水平降低，則會提高居民對住房信貸的消費。而對銀行來說，如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都將導(dǎo)致銀行負(fù)債增加和貸款收入下降，直接影響銀行的經(jīng)營效益。因此，所謂利率風(fēng)險是指因金融市場利率的變化，使銀行陷入利率倒掛的風(fēng)險。住宅金融的期限往往較長，利率變化更頻繁、更大，利率風(fēng)險也就更大。

二、個人住房抵押貸款的長期性，使通貨膨脹風(fēng)險增大

我們知道，名義利率減去通貨膨脹率等于實際利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù)，這時銀行將面臨通貨膨脹風(fēng)險。固定利率下通貨膨脹風(fēng)險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮。如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風(fēng)險就更大。房地產(chǎn)金融的長期性決定了其通貨膨脹風(fēng)險也較大。

三、抵押貸款資金來源和運用結(jié)構(gòu)的矛盾，增大了支付風(fēng)險

大多數(shù)沒有固定工作的個人住房貸款的資金來源基本依賴于打工工資或經(jīng)營收入。一般打工工資或經(jīng)營收入具有短期性和隨意性的特點，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住房信貸數(shù)量大和期限長的要求，導(dǎo)致存貸資金不能在結(jié)構(gòu)、數(shù)量和時間上合理掛鉤，出現(xiàn)資金來源量小與使用量大、資金來源分散與投放集中、資金來源的短期性與使用的長期性的矛盾。用短期的資金發(fā)放長期的貸款，容易使銀行形成支付危機(jī)，從而給住房金融的進(jìn)一步發(fā)展背上巨大的包袱，隱含著巨大的金融風(fēng)險。

四、缺乏有效監(jiān)督，增大了違約風(fēng)險

借款人違約的風(fēng)險是由于借款人無力償還或不愿償還導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風(fēng)險。它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的。信用風(fēng)險又可分為企業(yè)信用風(fēng)險和個人信用風(fēng)險。在個人住房抵押貸款中，主要是指個人信用風(fēng)險。個人住房貸款的主要對象是廣大居民。導(dǎo)致居民個人收入變動的因素很多，銀行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與個人住房抵押貸款風(fēng)險很難對借款人的收入狀況進(jìn)行持續(xù)的有效監(jiān)督，特別是我國尚未建立個人財產(chǎn)申報制度和個人信用制度，金融機(jī)構(gòu)很難確定貸款人的還款能力，也很難對借款人資信的真實狀況做出準(zhǔn)確的判斷。因此，銀行發(fā)放個人住房抵押貸款必然要冒很大的信用風(fēng)險。

五、抵押物變現(xiàn)難度增大，增大了流動性風(fēng)險

房地產(chǎn)金融中的流動性風(fēng)險，一種是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動性不足；另一種是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險帶動的流動性風(fēng)險：由于房地產(chǎn)金融中大多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果抵押物難以處置，銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要就會形成流動性風(fēng)險。由于住房抵押貸款業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債不匹配的特性，加之我國的信用體系不健全，當(dāng)住房信貸業(yè)務(wù)量達(dá)到銀行資產(chǎn)總量的一定比例時，銀行的流動性風(fēng)險就會突現(xiàn)。

總之，我們要深入研究經(jīng)濟(jì)增速放緩對居民個人住房抵押貸款風(fēng)險產(chǎn)生的影響，降低個人住房抵押貸款風(fēng)險，保持整個金融業(yè)的穩(wěn)定運行。

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