摘要：隨著新型城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展及我國人口老齡化持續(xù)快速加劇的大背景下，養(yǎng)老行業(yè)的地位已快速顯現(xiàn)。作為養(yǎng)老業(yè)承載主體的“老有養(yǎng)所”的養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來全新的商機。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；養(yǎng)老地產(chǎn)；人口老齡化；需求

一、人口老齡化引發(fā)社會問題，并制約新型城鎮(zhèn)化建設(shè)可持續(xù)發(fā)展

十二五規(guī)劃稱，中國人口老齡化進程將進一步加快，到2013年，全國60歲以上老年人達到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%。而國內(nèi)主要經(jīng)濟區(qū)的中心城市，如上海60歲以上老年人口更是高達25%。河南省于1998年進入老齡化社會，比全國還要早兩年，全省60歲以上老年人口達1300多萬，占人口總數(shù)的13.8%。河南省老齡化社會現(xiàn)象的總體特點是：基數(shù)大，比重高，生活困難和低收入的老人比較多，失能半失能的老人比較多，形成了“未富先老”、“未備先老”的雙重壓力。河南省的養(yǎng)老體制機制，特別是必備的養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的硬件建設(shè)還遠遠沒有跟上，養(yǎng)老已經(jīng)成為每個家庭乃至全社會亟待解決的不可回避的現(xiàn)實問題，對新型城鎮(zhèn)化的核心“人性城鎮(zhèn)化”及經(jīng)濟社會的和諧發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響，所以，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，對積極應(yīng)對人口老齡化、解決養(yǎng)老難題、保障和改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義和長遠的戰(zhàn)略意義。

二、政府層面對養(yǎng)老地產(chǎn)的新要求

加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，黨中央、國務(wù)院、省委、省政府已作了重大部署，2014年元旦前夕，習(xí)近平總書記到敬老院看望的時候，曾明確指出，我國老年人口增加很快，老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展還比較滯后，要推動養(yǎng)老事業(yè)多元化、多樣化發(fā)展。李克強總理在2014年5月14日國務(wù)院常務(wù)會議上要求繼續(xù)發(fā)展生活性的服務(wù)業(yè)，抓緊落實健康養(yǎng)老服務(wù)等方面的政策，不斷提高服務(wù)水平，使生活性、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)并進，為經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展打造新的引擎。國務(wù)院已于2013年9月13日發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2013]35號），強調(diào)以政府為主導(dǎo)，發(fā)揮社會力量作用，統(tǒng)籌發(fā)展居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老和其他多種形式的養(yǎng)老，實行普遍性服務(wù)和個性化服務(wù)相結(jié)合，充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體，營造平等參與、公開競爭的市場環(huán)境，滿足養(yǎng)老服務(wù)多樣化、多層次需求。要求符合標(biāo)準的日間照料中心、老年人活動中心等服務(wù)設(shè)施覆蓋所有城市社區(qū)，90%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和60%以上的農(nóng)村社區(qū)服務(wù)建立包括養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施和站點，全國社會養(yǎng)老床位數(shù)達到每千名老年人35-40張。2014年河南省人代會的《政府工作報告》明確指標(biāo)“積極應(yīng)對人口老齡化、完善社會養(yǎng)老服務(wù)體系，發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)”。2014年3月，河南省政府出臺了24號文件，進一步系統(tǒng)地明確了我省養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)、主要任務(wù)。國家對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的頂層設(shè)計及各級政府和部門的積極支持，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展指明了方向，拓展了空間，養(yǎng)老地產(chǎn)的春天已經(jīng)來臨。

三、區(qū)域經(jīng)濟對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的需求

在新型城鎮(zhèn)化深入推進的大背景下，城市功能的全面完善的是城鎮(zhèn)化健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的基石，而城市功能的完善就必然要包括養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。作為養(yǎng)老業(yè)主要承載主體的養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來全新的商機。區(qū)域經(jīng)濟對養(yǎng)老地產(chǎn)有了新的需求。主要包括三個方面：①養(yǎng)老產(chǎn)生發(fā)展的需求；②區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)化結(jié)構(gòu)的需求；③提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的需求。

對養(yǎng)老行業(yè)本身而言，其基本需求是養(yǎng)老行業(yè)要以時不我待和跨越式發(fā)展速度追趕人口老齡化加劇的速度，其間的投資空間是空前的、持續(xù)的。有關(guān)專家預(yù)測，當(dāng)前在我國，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨三大機遇，一個是環(huán)境優(yōu)，一個是需求大，一個是政策好。環(huán)境優(yōu)，各級黨委政府重視；需求大，我國老年人的基數(shù)大；政策好，從上到下各地都在出臺優(yōu)惠政策。以河南為例，預(yù)測到2020年，河南省老年人口將超過1700萬，這是一個龐大的人口階層。養(yǎng)老地產(chǎn)潛在市場規(guī)模將超過200億元。隨著獨生子女雙方4個甚至8個老人時代的到來，除了“貴族老年公寓”式養(yǎng)老群體外，養(yǎng)老對象的層級性、普遍性的拓展空間將越來越廣泛，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展路子會越走越寬，社會對其訴求將逾加強烈。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有良好的產(chǎn)業(yè)帶動作用，是區(qū)域經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、升級轉(zhuǎn)型的又一引擎。通過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠引領(lǐng)帶動與之相關(guān)聯(lián)的城建、服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂、金融保險、健康旅游、電子商務(wù)等一大批行業(yè)的快速發(fā)展。僅就養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，全國機構(gòu)養(yǎng)老、居家生活照料和護理等服務(wù)就能提供1000萬個以上的就業(yè)崗位。將會涌現(xiàn)出一批帶動力強的龍頭企業(yè)和大批富有創(chuàng)新活力的中小企業(yè)，形成一批養(yǎng)老服務(wù)集群。

新型城鎮(zhèn)化是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為載體的，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為城市居民提供更多的工作機會，從而實現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”，這才是城鎮(zhèn)化發(fā)展的終極目標(biāo)。養(yǎng)老業(yè)以及由養(yǎng)老業(yè)引領(lǐng)的泛地產(chǎn)行業(yè)，能夠整合聯(lián)動與之相關(guān)的10余種行業(yè)的發(fā)展價值，具備經(jīng)濟效益和社會效益的雙重價值，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的迫切需求，是以人為本的大政方針的具體落實。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的作用

養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展和完善，理所當(dāng)然地必須由養(yǎng)老機構(gòu)和設(shè)施作為支撐，養(yǎng)老機構(gòu)和設(shè)施的構(gòu)建理所當(dāng)然地必須融合在城鎮(zhèn)化進程中，養(yǎng)老與地產(chǎn)就會自然地結(jié)合地一起，這是市場發(fā)展的產(chǎn)物，也是互補互助的良性架構(gòu)。養(yǎng)老地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化開發(fā)中將扮演重要的角色，將積極促進土地市場的開發(fā)及區(qū)域價值的提升。

據(jù)國土資源部信息，從中央到地方，自上而下正在編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)計劃。新建養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)根據(jù)新型城鎮(zhèn)發(fā)展需求及城市規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)方式將覆蓋我國現(xiàn)行所有供地途徑。主要有以下幾種：一是非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地，后期轉(zhuǎn)為營利性的，可補交土地出讓金，協(xié)議補辦出讓手續(xù)。二是營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地將以出讓、租賃等有償方式供應(yīng)。三是盤活存量建設(shè)用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)的，對于營利性業(yè)主，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)；對于非營利性業(yè)主，可不增收土地價款。四是可直接利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。靈活多樣的供地方式，拓展了企業(yè)的自由選擇空間，激發(fā)了土地一、二級市場及集體建設(shè)用地市場的活力，進一步全方位多元化地顯化了城鎮(zhèn)化進程中土地價值。與此同時，隨之配套的道路、綠地、水電、醫(yī)療等城市公共基礎(chǔ)的開發(fā)也將進一步延伸，能夠形成政府、企業(yè)、市場多贏的局面。

五、結(jié)論

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更講求環(huán)境條件、規(guī)劃布局、人文內(nèi)涵、休閑功能及投資實力。隨著養(yǎng)老行業(yè)的快速發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)品將變得豐富而多元，同時也會帶動綜合服務(wù)配套工程的升級換代，在新型城鎮(zhèn)化軟硬件建設(shè)中將扮演越來越重要的角色。（作者單位：鄭州大學(xué)）

參考文獻：

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[2]《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2013]35號）