摘要：2011年上海、重慶兩地率先實行對個人住房征收房產(chǎn)稅的試點工作提到了計稅依據(jù)的變更，提出應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按房產(chǎn)評估值征稅，計稅依據(jù)變更的實現(xiàn)成為房產(chǎn)稅改革成功與否的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；計稅依據(jù)變更

房產(chǎn)稅是我國早在1986 年就開始實施的一種財產(chǎn)稅，它以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收。2004年以來，我國政府面對居高不下的房價以及不太合理的地方財政稅收體系，一直都在努力以調(diào)節(jié)收入分配為核心，促進社會公平正義為原則，積極地探索一條正確的房產(chǎn)稅改革之路。2011年滬渝兩地率先實行對個人住房征收房產(chǎn)稅的試點工作，這次試點工作有較大差異，都提到了計稅依據(jù)的變更。就試點工作的效果來看，計稅依據(jù)沒有變更也是試點成效不如預(yù)期明顯的關(guān)鍵原因。12年8月湖北省制定的房產(chǎn)稅改革征收細則中重點涉及計稅依據(jù)由過去的房產(chǎn)原值變?yōu)槎ㄆ诘氖袌鲈u估價意味著中國房產(chǎn)稅改革進程進入一個新的階段。但近期媒體曝出湖南、湖北試點房產(chǎn)稅相關(guān)準備工作已暫停，加之重慶和上海出現(xiàn)房產(chǎn)稅征收難的現(xiàn)象，我們有必要進行一些階段性和因素性的探討。

一、 我國歷史上房產(chǎn)稅征收的計稅依據(jù)及其弊端

1.計稅依據(jù)

我國歷史上房產(chǎn)稅征收的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種。從價計征是指按照房產(chǎn)余值征稅，房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值作為房產(chǎn)稅繳納標(biāo)準?？鄢壤扇嗣裾诙惙ㄒ?guī)定減幅內(nèi)自行確定。財稅[2010]121號明確了房產(chǎn)原值包含地價以及為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等；從租計征是指按照房產(chǎn)租金收入計征為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

2.弊端

按照原值計征，雖然計稅依據(jù)穩(wěn)定計稅辦法簡便，但極不合理。這種計征的方式忽略了房產(chǎn)賬面價值隨折舊的提取而減少的客觀事實以及房產(chǎn)的各種升值因素。且由于房地產(chǎn)升值保值能力較強，目前我國房屋原值與其租金收入多數(shù)不成比例。房屋賬面價值反映房屋的歷史成本，通常變動不大，而房屋租金收入反映房屋的市場價格，變化較大，這種計征方式必將導(dǎo)致房產(chǎn)計稅價格和房產(chǎn)市場價格的嚴重脫離，明顯不利于合理調(diào)節(jié)收入分配，甚至?xí)鸬椒聪蜃饔?，更不能滿足促進社會公平正義的原則，直接對房產(chǎn)稅改革的健康發(fā)展形成了巨大的阻力。

二、我國房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀-試點城市的計稅依據(jù)變更情況

由于目前我國計稅依據(jù)改革仍然處于初級階段，歷史經(jīng)驗不足，配套設(shè)施不完善，存在很多未知的困難。2011年1月，上海市計稅依據(jù)變?yōu)閰⒄諔?yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格所確定的評估值，該評估值按規(guī)定周期進行重估。但也提出了試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫時按照應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

重慶市試點方案中提出以應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時，再以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。大部分應(yīng)稅住房用于出租的，按新出臺辦法的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。

湖北省房產(chǎn)稅改革征收細則正在制定中，與上海、重慶不同的是，計稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原值改為市場評估價。為了較好地展開房產(chǎn)稅改革試點工作，人才培訓(xùn)準備工作已在火熱地開展當(dāng)中，培訓(xùn)重點是針對房產(chǎn)價值評估應(yīng)用與操作方面，為計稅依據(jù)變更工作的進行提供有效的保障。

計稅依據(jù)變更在我國房產(chǎn)稅體制改革中的重要意義

①.優(yōu)秀的典范

美國房產(chǎn)稅以房產(chǎn)估價為計稅依據(jù)，評估體系完善。美國將房產(chǎn)的計稅估價與征管分開，評估由州級政府執(zhí)行，而征管由不同級機構(gòu)和單位負責(zé)執(zhí)行。美國還實行評估報告復(fù)審制度，致力于保證評估質(zhì)量和水平；在評估隊伍建設(shè)上結(jié)合土地管理、稅收征管等培養(yǎng)具有綜合素質(zhì)的人才。

澳門房屋稅的相關(guān)章程規(guī)定，出租的房屋以租金為計稅依據(jù)，未出租的房屋以估計租值為計稅依據(jù)。其計稅依據(jù)并非按照房屋的原值，而是按房屋的公允價格來計算的。對于那些沒有可參考租金衡量其當(dāng)前市場價值的房屋，則由專門的房屋估價常設(shè)委員會估定其收益進行課稅，并定期做調(diào)整。

②.我國一直在努力地開展房產(chǎn)稅改革試點工作，當(dāng)前已經(jīng)就征稅范圍，稅收政策，稅率等方面進行了較大的改革，但就全國開展的情況而言效果并不顯著。筆者認為其關(guān)鍵的困難點在于房產(chǎn)稅計稅依據(jù)變更仍未得到實現(xiàn)。

三、促進房產(chǎn)稅計稅依據(jù)變更實現(xiàn)的建議

1.培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)的價值評估專業(yè)人員

澳門共設(shè)置了六個房屋估價常設(shè)委員會。每一個委員會設(shè)正選及候補委員各三名，均從工務(wù)廳注冊的土木工程師、設(shè)計師、土木技師、建筑商、工程主任及業(yè)主中選出。美國的評估隊伍建設(shè)則選擇了大量綜合土地管理、稅收征管等培養(yǎng)出來的具有綜合素質(zhì)的人才。由于房地產(chǎn)價格取決于多方面因素，該評估工作對估價人員專業(yè)能力要求很高，因此對價值評估人員的教育培訓(xùn)以及選拔制度必須完善，實行嚴格的考核，健全房地產(chǎn)評估師職業(yè)資格審核機制，對估價人員的道德素質(zhì)和職業(yè)操守的要求同樣需要重視，選拔出高素質(zhì)的房地產(chǎn)價值評估專業(yè)人才從業(yè)。

2.設(shè)立專門的房產(chǎn)評估機構(gòu)

在我國征收房產(chǎn)稅，稅基評估是房產(chǎn)稅征收和管理不可缺少的因素，必須打造一流的具有良好職業(yè)道德、誠實守信的公正、公平的稅基評估機構(gòu)，獨立于稅務(wù)機關(guān)，國家還要制定切實可行的個人房產(chǎn)稅稅基評估方案和被各方接受的個人房產(chǎn)稅稅基評估方法。從而公正地評定出公允的房產(chǎn)稅征收稅基。

3.適當(dāng)完善和轉(zhuǎn)變政府職能，為房產(chǎn)評估提供健康環(huán)境.

在市場經(jīng)濟體制下，政府應(yīng)該制定規(guī)則、維護社會和市場秩序，建立和完善社會保障體系制度，防止市場失靈。而我國政府對自身職能定位由于國情所處階段會顯得有些模糊，在監(jiān)督的同時又有與民爭利之勢。房產(chǎn)稅改革需政府轉(zhuǎn)變職能，努力完善監(jiān)督機制，才能為房產(chǎn)評估工作的開展提供一個公開公平的社會背景，使評估工作能夠順利地進行。

4.確定規(guī)范的房屋價值評估方法和制度

①.我國可借鑒美國的分離評估模式以及評估報告復(fù)審制度，保證評估質(zhì)量、水平和過程中的公正性。

②.努力將評估機構(gòu)市場化，逐漸建成符合市場經(jīng)濟體制需要的評估機構(gòu)隊伍，防止單一化造成評估結(jié)果失實。加強對計算機軟件評估方法的利用，使評估方法公開、信息透明、保證評估的結(jié)果能重復(fù)驗證。

③.規(guī)范房屋價值估定方法，綜合各種影響現(xiàn)值確定的因素，把握房地產(chǎn)的造價、結(jié)構(gòu)、檔次、地理位置等各因素的分量，委托房產(chǎn)管理部門和專門的房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)來評估和確定現(xiàn)值。

④.為了節(jié)省成本，應(yīng)確定一個合理的房產(chǎn)價值評估的間隔期，我認為可以設(shè)定在1 ～ 3 年。

⑤.建立一個功能強大且覆蓋面龐大的科學(xué)評估系統(tǒng)。只有建立起一個功能龐大的評估系統(tǒng)，對市場數(shù)據(jù)進行及時監(jiān)控，準確評估，才能合理、公正地實施好房產(chǎn)稅的征收。（作者單位：重慶工商大學(xué)）

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