摘要：房地產(chǎn)業(yè)通過快速發(fā)展，成為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是我國房地產(chǎn)業(yè)在會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)處理等方面，還有很多不成熟和不規(guī)范之處，本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售收入這一業(yè)務(wù)，從會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理方面結(jié)合實(shí)際進(jìn)行介紹、分析和探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；預(yù)售收入；財(cái)稅處理

引言

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入通常指的是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)達(dá)到預(yù)售條件的在建項(xiàng)目，在征詢主管部門同意并獲得預(yù)售許可證后同買受人簽署《商品房預(yù)售合同》，將在建商品房提前賣給買受人，同時(shí)獲取買受人定金或者房款的收入方式。

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財(cái)稅處理規(guī)定

（一）會(huì)計(jì)核算規(guī)定

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有著特別的規(guī)定，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售的過程中獲得的預(yù)售收入有悖于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中涉及收入確認(rèn)的規(guī)定，所以房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售其項(xiàng)目的過程中所獲得的款項(xiàng)，僅僅是預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款，這部分收入理應(yīng)劃入“預(yù)收賬款”來核算；只有當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并且驗(yàn)收合格后，進(jìn)行詳細(xì)的竣工決算，房地產(chǎn)企業(yè)才可以根據(jù)購銷合同中規(guī)定的內(nèi)容，將商品房轉(zhuǎn)交給買方，待所有手續(xù)辦妥后，方能確認(rèn)實(shí)現(xiàn)多少收入增加。

另外，針對(duì)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，確定預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費(fèi)，當(dāng)前尚未有更新的會(huì)計(jì)制度對(duì)這部分內(nèi)容進(jìn)行約束。

（二）稅收征管規(guī)定

依照現(xiàn)行的中華人民共和國稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行未完工的商品房的銷售過程中，所獲得的預(yù)售收入應(yīng)該分別依據(jù)以下規(guī)定進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi)的繳納：

1、土地增值稅：土地增值稅指的是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，向單位或者個(gè)人所征收的稅。

2、營業(yè)稅：營業(yè)稅指的是參照2009年頒布實(shí)施的《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中的規(guī)定，當(dāng)納稅人采用預(yù)收款方式，進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)該在收到預(yù)收款的當(dāng)天繳納稅費(fèi)。

3、企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅指的是參照2009年頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中的規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，應(yīng)該繳納預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中所產(chǎn)生的相應(yīng)稅費(fèi)。該辦法還明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、期間費(fèi)用、土地增值稅以及營業(yè)稅金等，應(yīng)該按照相關(guān)條例對(duì)當(dāng)期的稅費(fèi)進(jìn)行扣除。

從以上的稅收征管規(guī)定中不難發(fā)現(xiàn)，我國是按照“收付實(shí)現(xiàn)制”的方針，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入進(jìn)行稅費(fèi)收繳。另外，還需要通過事先征收涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售的相關(guān)稅費(fèi)，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)稅收的源頭進(jìn)行強(qiáng)有力的控制，以此來保證房地產(chǎn)稅收能夠準(zhǔn)時(shí)、保量上繳入庫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財(cái)稅處理現(xiàn)狀

（一）預(yù)售收入財(cái)稅處理現(xiàn)狀

1、如今，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作正在逐步走上規(guī)范化的道路，然而我們?nèi)圆荒芎鲆曇廊挥性S多房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段不按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來進(jìn)行預(yù)售收入和代收代繳款項(xiàng)的區(qū)分工作，直接導(dǎo)致了繳費(fèi)科目混亂，更有甚者不將預(yù)售收入進(jìn)行過賬處理，進(jìn)一步加劇了賬面混亂的情況。

2、在房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)常常根據(jù)“預(yù)收賬款”的貸方產(chǎn)生的金額作為當(dāng)期應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅的計(jì)算根據(jù)。

（二）預(yù)售收入相關(guān)稅費(fèi)財(cái)稅處理現(xiàn)狀

因?yàn)楝F(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度不能在短時(shí)間內(nèi)對(duì)預(yù)售收入產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行核算，導(dǎo)致了許多房地產(chǎn)企業(yè)在稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)的處理方法不同，間接造成了不能提供正確的會(huì)計(jì)信息。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)采取了許多措施來處理預(yù)售收入，主要可以分為以下兩種方式。

1、相關(guān)稅費(fèi)直接損益類。這種方式的主要特點(diǎn)是要先依照當(dāng)期預(yù)售收入對(duì)營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅以及教育費(fèi)附加等稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)提，將這些稅費(fèi)列進(jìn)“營業(yè)稅金及附加”，在月末總結(jié)時(shí)，進(jìn)行當(dāng)月收益的評(píng)估。在進(jìn)行當(dāng)期應(yīng)繳納的所得稅計(jì)算的過程中，不再另外對(duì)當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)進(jìn)行納稅調(diào)整。這種處理方式的缺點(diǎn)在于能夠?qū)⒉晃呛鲜杖氪_定條件的“預(yù)收賬款”以收入的方式對(duì)相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行結(jié)算，往往造成了損益和負(fù)債的虛增現(xiàn)象，而且會(huì)掐斷預(yù)售收入、營業(yè)收入與營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)之間的聯(lián)系。此外，這種處理方式也有悖于會(huì)計(jì)的配比原則。

2、這種方式的主要特點(diǎn)是要通過將單獨(dú)使用的預(yù)售收入需繳納的稅費(fèi)或者使用過渡性科目過程中產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)與企業(yè)的經(jīng)營收入掛鉤，以此來計(jì)算企業(yè)在當(dāng)前的經(jīng)營狀況。根據(jù)這種處理方式來計(jì)算企業(yè)當(dāng)月應(yīng)繳納的所得稅的過程中，需要對(duì)預(yù)售收入所需繳納的相關(guān)稅費(fèi)減去應(yīng)該納稅的所獲得的收入。利用這種方式來進(jìn)行所得稅費(fèi)計(jì)算時(shí)，如果通過增設(shè)相關(guān)資產(chǎn)類過渡性的科目來確認(rèn)預(yù)售收入所需繳納的稅費(fèi)的話，很可能會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)的虛增。另外，若是不根據(jù)任何過度科目通過“應(yīng)交稅費(fèi)”進(jìn)行賬目核算的話，那么極有可能會(huì)錯(cuò)誤的將企業(yè)按規(guī)定繳納的稅費(fèi)當(dāng)做是企業(yè)“多繳了的稅費(fèi)”，這樣會(huì)對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算造成影響。

通過對(duì)以上兩種相關(guān)稅費(fèi)的處理方式進(jìn)行詳細(xì)的分析和比較，不難發(fā)現(xiàn)，只有通過增設(shè)過渡科目來進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi)的結(jié)算的方式才是最科學(xué)合理的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財(cái)稅處理方法的相關(guān)建議

（一）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入會(huì)計(jì)核算

首先、根據(jù)國家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)售階段所征收的稅費(fèi)管理規(guī)定，判斷國家是否對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收預(yù)付款稅費(fèi)的依據(jù)是房地產(chǎn)企業(yè)是否取得了一定的、實(shí)質(zhì)性的“預(yù)售收入”。所以，如何對(duì)這筆“預(yù)售收入”進(jìn)行核實(shí)和確定，對(duì)于國家以及房地產(chǎn)企業(yè)都是至關(guān)重要的。通常來說，我們比較容易界定哪些稅費(fèi)是建立在基于合同、條例的基礎(chǔ)上，但是我們隊(duì)預(yù)付款項(xiàng)和“其他應(yīng)付款”，比如“保障金、誠意金、預(yù)存水電費(fèi)”等款項(xiàng)均定為較為模糊，這些都會(huì)影響我們正常判斷哪些屬于稅費(fèi)范疇。

其次、為了方便今后對(duì)預(yù)售收入所繳納的稅費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和檢查，也為了方便對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各段經(jīng)營時(shí)期所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在收到賬款的時(shí)候，不論是預(yù)售期內(nèi)產(chǎn)生的，抑或是在現(xiàn)房銷售的過程中產(chǎn)生的，都按照“預(yù)售賬款”進(jìn)行上賬。通過這種方式，能夠幫助我們更好的核對(duì)預(yù)付款、預(yù)售收入等收入，以此來判斷房地產(chǎn)企業(yè)在這段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營狀況，也就方便計(jì)算所需繳納的稅費(fèi)。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算公式

我們應(yīng)該結(jié)合實(shí)際工作的情況以及國家有關(guān)稅務(wù)征管的相關(guān)條例，做好對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售期應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)的整理，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行延伸，最終可以用于房地產(chǎn)企業(yè)銷售的各個(gè)階段。

計(jì)算本年累計(jì)應(yīng)繳納的稅費(fèi)應(yīng)該與當(dāng)前產(chǎn)生的利潤總成本、本年度預(yù)收賬款、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率等因素，通過一定的函數(shù)關(guān)系，緊密的結(jié)合在一起。

四、小結(jié)

上文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入的財(cái)稅處理方式做了詳細(xì)的介紹、分析和比較，在此基礎(chǔ)上，我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入確實(shí)十分復(fù)雜，需要我們慎重對(duì)待，不能有絲毫差錯(cuò)。只有更加客觀的、科學(xué)的對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入過程中產(chǎn)生的稅務(wù)情況，才能幫助我們更好的進(jìn)行企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，不會(huì)對(duì)企業(yè)的賬面統(tǒng)計(jì)造成困擾。（作者單位：青島藍(lán)海新港城置業(yè)有限公司）

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