摘要：隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使我國的許多新興產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了極好的發(fā)展機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的主要經(jīng)濟(jì)支柱，其發(fā)展不僅促進(jìn)了我國的國民經(jīng)濟(jì)整體水平的提高，而且對(duì)我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展起到了越來越重要的作用。然而，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，因此就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)公司的內(nèi)部控制，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制所存在的問題出發(fā)，對(duì)其進(jìn)行簡單的分析并為此提供了具體的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 內(nèi)部控制； 解決措施

一.前言

社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使我國的房地業(yè)已成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要經(jīng)濟(jì)支柱，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是逐漸融入了我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，這也就要求我國的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制時(shí)也要符合現(xiàn)代企業(yè)管理的要求。然而，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制時(shí)不可避免的存在著一些問題，而這些問題不僅影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，同樣也對(duì)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定發(fā)展也有著很大的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)要通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制來控制開發(fā)成本以及降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)獲得穩(wěn)定的發(fā)展。

二.內(nèi)部控制中出現(xiàn)的問題

（1）制度建設(shè)不完善

目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)所執(zhí)行的內(nèi)部控制制度都存在一些問題，如會(huì)計(jì)的核算、資金的管理等，而這些問題會(huì)影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有序進(jìn)行，使得企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的評(píng)估、土地的招投標(biāo)、開發(fā)成本的控制、資金的預(yù)算管理以及施工質(zhì)量的監(jiān)督時(shí)控制能力下降，影響了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行正常的工作運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2）內(nèi)部監(jiān)督不到位

大部分的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部監(jiān)督時(shí)都是依賴內(nèi)部審計(jì)部門的工作進(jìn)行的，然而，很多企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門沒有獨(dú)立性，無法與企業(yè)的財(cái)務(wù)部門實(shí)行職責(zé)分離，企業(yè)的內(nèi)審工作人員往往同時(shí)又是財(cái)務(wù)人員，因此就會(huì)導(dǎo)致內(nèi)部監(jiān)督的工作僅僅局限于基礎(chǔ)性的賬目審查，而且還會(huì)使得審計(jì)工作受到各方面的限制，不能充分發(fā)揮其在內(nèi)部稽查與評(píng)價(jià)工作時(shí)的作用，不能有效的監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理工作。

（3）資金管理不合理

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，因此對(duì)于資金的有效管理十分重要，然而，很多的房地產(chǎn)企業(yè)尤其是大型房地產(chǎn)集團(tuán)沒有設(shè)立專門進(jìn)行資金管理的部門，所以這些企業(yè)的資金就不能進(jìn)行統(tǒng)一有效的管理，例如在項(xiàng)目開發(fā)的初期一般會(huì)將拍到的土地抵押給銀行，向銀行貸款以獲得流動(dòng)資金，但是由于沒有合理管理整個(gè)集團(tuán)的資金，往往就會(huì)忽視子公司的閑置資金，導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的資源浪費(fèi)，增加了企業(yè)的資金成本，降低了企業(yè)的資金利用效率。

（4）資產(chǎn)購置控制不嚴(yán)格

許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)的購置都沒有嚴(yán)格管理，因此對(duì)資產(chǎn)購置的內(nèi)部控制存在一定的漏洞，尤其是部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有資產(chǎn)購置計(jì)劃與預(yù)算，企業(yè)在對(duì)外采購資產(chǎn)時(shí)沒有進(jìn)行統(tǒng)一的管理、規(guī)范性的操作，使得企業(yè)在資產(chǎn)限額采購與資產(chǎn)采購目錄清單管理中的內(nèi)部控制存在著風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于暗箱操作、盲目采購以及重復(fù)購置等現(xiàn)象的不重視，就會(huì)使公司采購成本增加以及違規(guī)購置資產(chǎn)現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，進(jìn)一步加大了有效進(jìn)行內(nèi)部控制的難度。

（5）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)烈

對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制時(shí)的基礎(chǔ)性工作，并在企業(yè)日常經(jīng)營管理中發(fā)揮著越來越重要的作用，然而部分房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)查新房產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)信息時(shí)，并沒有進(jìn)行詳細(xì)充分的調(diào)查，沒有進(jìn)行新項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，沒有考慮到如何保證項(xiàng)目開發(fā)所需的資金，只是簡單的估算了進(jìn)行該項(xiàng)目的成本費(fèi)用以及可獲得的最大利潤，匆匆忙忙的就開展了項(xiàng)目的招投標(biāo)工作以及施工開發(fā)，往往就會(huì)造成開工容易但收工難的現(xiàn)象發(fā)生。因此，我們可以看到部分房地產(chǎn)企業(yè)著重考慮的是外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)卻沒有考慮到企業(yè)內(nèi)部控制不合理所引起的風(fēng)險(xiǎn)，這樣就會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營管理與內(nèi)部控制的有效性，降低企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

三.應(yīng)對(duì)內(nèi)部控制問題的對(duì)策

（1）完善內(nèi)部控制的制度建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制的時(shí)候，之所以會(huì)存在著這么多的問題的主要原因就是公司沒有建立完善的內(nèi)部控制制度，因此相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)就需要本著規(guī)范透明的原則，建立一個(gè)公平公正公開的內(nèi)部控制制度，如重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的決策、項(xiàng)目進(jìn)度的控制、項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)督、項(xiàng)目安全的保證以及項(xiàng)目開發(fā)成本的控制等一系列制度，并且能夠根據(jù)實(shí)際的企業(yè)運(yùn)行情況做出判斷，為企業(yè)內(nèi)部能夠進(jìn)行有效的管理提供引導(dǎo)，同時(shí)能夠保證了房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)公司經(jīng)營權(quán)以及財(cái)務(wù)權(quán)的絕對(duì)控制。

（2）加強(qiáng)內(nèi)部控制的監(jiān)督

加強(qiáng)內(nèi)部控制的監(jiān)督工作，就要重視日常的監(jiān)督檢查工作，使其成為制度化與規(guī)范化的工作，要保證企業(yè)能夠有效的運(yùn)行內(nèi)部控制機(jī)制，能夠有效的監(jiān)督檢查內(nèi)部控制機(jī)制的運(yùn)行效率；要重視企業(yè)開展的各項(xiàng)專項(xiàng)監(jiān)督檢查工作，其中最主要的就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的房屋質(zhì)量以及安全施工進(jìn)行監(jiān)督與檢查，如果房地產(chǎn)發(fā)生施工或房屋質(zhì)量上的安全事故，那么將會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)上的巨大損失，并且還會(huì)給社會(huì)造成嚴(yán)重的負(fù)面影響；要積極糾正在檢查監(jiān)督內(nèi)部控制過程當(dāng)中所發(fā)現(xiàn)的問題與缺陷，改變以往的官僚主義的做法，追究相關(guān)責(zé)任人和責(zé)任單位的過失，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的作用；要合理安排企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的工作人員的職責(zé)，使其能夠獨(dú)立工作，有效的進(jìn)行企業(yè)的內(nèi)部控制與監(jiān)督；要能夠降低發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性，同時(shí)通過向董事會(huì)或者監(jiān)事會(huì)的直接報(bào)告，對(duì)公司的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行更為有效的監(jiān)督，減少內(nèi)部控制制定或執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題與缺陷，提高企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的運(yùn)行效率。

（3）完善企業(yè)的資金管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資的時(shí)候金額一般比較大，所以其投資風(fēng)險(xiǎn)都比較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行有效的管理，要善于觀察并分析公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，尤其是企業(yè)現(xiàn)金的凈流量，完善企業(yè)的資金管理，切實(shí)有效的提高企業(yè)的資金利用率，例如，當(dāng)企業(yè)的利潤在不斷的上升而實(shí)際的現(xiàn)金流量卻在不斷的減少時(shí)，這就說明該企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營效益在不斷地下降，該企業(yè)所公示出來的利潤是虛假的，那么企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層則需要對(duì)此現(xiàn)象重視，要采取恰當(dāng)?shù)拇胧?，?duì)現(xiàn)金的凈流量進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，充分考慮所有的風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生危機(jī)的可能性，更準(zhǔn)確的反映公司的財(cái)務(wù)狀況。

（4）完善土地以及項(xiàng)目施工的招投標(biāo)管理

房地產(chǎn)企業(yè)要完善招投標(biāo)工作的系統(tǒng)化建設(shè)，對(duì)招投標(biāo)的管理工作進(jìn)行全方面的規(guī)劃，保證企業(yè)能夠順利的實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的目標(biāo)。因此要加強(qiáng)對(duì)公司土地資源的管理，選擇最合適的方式進(jìn)行管理以便進(jìn)行日后向公司提供經(jīng)營所需的土地資源又同時(shí)合理保證企業(yè)日常經(jīng)營所需現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)離不開對(duì)項(xiàng)目的施工方的整合，對(duì)項(xiàng)目的施工承包商以及施工材料供應(yīng)商進(jìn)行強(qiáng)有力的管理，可以最大化的降低房地產(chǎn)企業(yè)用來進(jìn)行施工的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)企業(yè)里要成立專門的招投標(biāo)的管理部門，專門負(fù)責(zé)相關(guān)的招投標(biāo)管理，對(duì)其進(jìn)行有效的管理和監(jiān)控，進(jìn)行集中化的招投標(biāo)，減少公司的成本支出；不僅如此，在面對(duì)不同的金額與類型的產(chǎn)品招標(biāo)時(shí)，要制定不同的招投標(biāo)的流程，要最大化的發(fā)揮該管理部門的作用，同時(shí)促進(jìn)內(nèi)部控制機(jī)制對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)督。

（5）提高房地產(chǎn)企業(yè)員工的素質(zhì)

隨著現(xiàn)代化技術(shù)以及信息化社會(huì)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征也發(fā)生了巨大的變化，其對(duì)人理解適應(yīng)能力以及綜合素質(zhì)的要求也越來越高，從根本上來講，人是決定房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的主要因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)其對(duì)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)教育，僅僅只是一名會(huì)做賬的會(huì)計(jì)人員已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要，相關(guān)的房地產(chǎn)工作人員必須主動(dòng)的擴(kuò)大自身的知識(shí)面，提高自身的知識(shí)水平。正如部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的招投標(biāo)時(shí)，對(duì)于對(duì)方負(fù)責(zé)人員的選擇十分的重視并以此作為是否中標(biāo)的條件之一，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇會(huì)計(jì)人員的時(shí)候也應(yīng)當(dāng)如此，因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)所考慮的不僅僅是工程的造價(jià)以及公司成本的支出，更多的還要涉及到工程的設(shè)計(jì)和施工管理以及成本控制等，這些都決定了現(xiàn)代化的企業(yè)必須擁有一支高素質(zhì)的工作人員的隊(duì)伍，使公司的內(nèi)部控制能夠更為有效的運(yùn)行。

（6）提高信息化水平

信息化控制是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的一個(gè)重要輔助工具，通過現(xiàn)代化的信息技術(shù)，絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)⒐緝?nèi)部的各個(gè)部門進(jìn)行管理和控制的軟件集成一個(gè)巨大的統(tǒng)一體，將公司內(nèi)部的有效信息進(jìn)行資源上的共享，不僅可以在第一時(shí)間內(nèi)了解房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，而且還能夠?qū)⑵髽I(yè)的部門與部門之間的信息進(jìn)行查詢、分析和監(jiān)督，更加方便了解對(duì)于內(nèi)部出現(xiàn)偏差錯(cuò)誤的信息并進(jìn)行及時(shí)有效的調(diào)整，最大程度上保證了企業(yè)能夠進(jìn)行有效的內(nèi)部控制。

四.結(jié)語

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，當(dāng)其進(jìn)行有效內(nèi)部控制時(shí)，能夠發(fā)揮出比其他企業(yè)更為良好的控制效果，因此，能否進(jìn)行有效的公司內(nèi)部控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響是十分巨大的，內(nèi)部控制能力的高低不僅會(huì)提高企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力以及減少發(fā)生失誤的可能性，而且還會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理能力以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力；因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部控制，及時(shí)解決在內(nèi)部控制過程中所發(fā)現(xiàn)的各種問題，并在第一時(shí)間內(nèi)解決相應(yīng)的問題，為企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間。（作者單位：上海九百股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1]趙艷霞.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制淺析.管理觀察[J].2011（20）

[2]孫霽輝 陽秋林.我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題與對(duì)策.價(jià)值工程[J].2010，29（23）

[3]陳莉.淺析施工企業(yè)工程項(xiàng)目成本管理.中國經(jīng)貿(mào)[J].2013（4）

[4]張娟.淺談房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制.現(xiàn)代商業(yè)[J].2011（15）