摘要：全面預(yù)算管理是企業(yè)實(shí)行戰(zhàn)略管理的重要內(nèi)容，對于房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)管理、績效考核、風(fēng)險控制、資金管理等方面都有十分重要的作用。本文通過分析目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)狀，分析問題存在的成因，進(jìn)而提出在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的思路。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理；房地產(chǎn)；戰(zhàn)略；管理

全面預(yù)算管理作為將企業(yè)成本、資金、銷售等所有關(guān)鍵問題融合到一個體系內(nèi)的管理方法，正成為企業(yè)實(shí)行戰(zhàn)略管理的一個重點(diǎn)領(lǐng)域。近年來，國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)在全面預(yù)算管理的應(yīng)用上進(jìn)行了積極探索，并取得了一定的成效。但是，從總體上來看，房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算管理的認(rèn)識上，還有著諸多誤區(qū)，理解較為片面，實(shí)踐上由于缺乏可供參考的經(jīng)驗(yàn)，存在著許多實(shí)務(wù)操作方面的問題，全面預(yù)算管理的作用并未得到有效發(fā)揮。有鑒于此，筆者謹(jǐn)就房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)實(shí)施全面預(yù)算管理有關(guān)問題，談一些個人的認(rèn)識和思考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性和重要性

（一）有助于把握戰(zhàn)略目標(biāo)管理，實(shí)現(xiàn)長期規(guī)劃和短期計(jì)劃有機(jī)統(tǒng)一

全面預(yù)算管理是從全局高度來貫徹和執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營計(jì)劃，通過實(shí)施全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預(yù)算指標(biāo)建立了有效的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃與短期計(jì)劃的有機(jī)統(tǒng)一。

（二）有助于推進(jìn)企業(yè)績效考核的科學(xué)化和制度化

全面預(yù)算管理指標(biāo)是考核評價企業(yè)及其職能部門、員工工作績效的最佳標(biāo)準(zhǔn)。通過預(yù)算的考評獎懲體系，評價部門及員工的績效，有利于提高績效考核的客觀性公正性，使企業(yè)績效考核依據(jù)科學(xué)化、規(guī)范化、制度化。

（三）有助于提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力

房地產(chǎn)行業(yè)外部競爭的激烈性和調(diào)控政策的不確定性，需要通過全面預(yù)算管理提前做好風(fēng)險評估及準(zhǔn)備。通過全面預(yù)算管理，設(shè)定風(fēng)險預(yù)警點(diǎn)，特別是資金預(yù)警點(diǎn)，做好風(fēng)險防范管理，建立風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，從而提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。

（四）有助于強(qiáng)化事前事中控制與成本監(jiān)控。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，成本、銷售等指標(biāo)的事前事中控制尤為重要。全面預(yù)算管理是一個以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的管理控制系統(tǒng)，并涵蓋了經(jīng)營活動的方方面面，在執(zhí)行過程中，通過分析和反饋，可以實(shí)時掌握預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)度和結(jié)果，及時調(diào)整和應(yīng)對，以保證企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的如期實(shí)現(xiàn)。

（五）有助于加強(qiáng)公司內(nèi)部信息溝通，使全體成員目標(biāo)與活動一致。

全面預(yù)算管理將企業(yè)各方面和各部門的工作納入一個統(tǒng)一、有序的預(yù)算體系中，使得企業(yè)內(nèi)部目標(biāo)統(tǒng)一、步調(diào)一致，有利于企業(yè)整體長期目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過全面預(yù)算管理把握全局，及時了解信息，為項(xiàng)目決策提供真實(shí)、全面、科學(xué)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)狀及其存在的問題

（一）概念混淆，預(yù)算管理混同于年度經(jīng)營計(jì)劃

一些房地產(chǎn)企業(yè)名義上實(shí)行全面預(yù)算管理，實(shí)質(zhì)上更多的是編制年度計(jì)劃，做為當(dāng)年度企業(yè)安排年度、季度、月度生產(chǎn)經(jīng)營活動的依據(jù)，用年度經(jīng)營計(jì)劃替代全面預(yù)算管理，從而造成企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃脫節(jié)。

（二）缺乏配合，預(yù)算管理成為財(cái)務(wù)部門的獨(dú)舞

一些房地產(chǎn)企業(yè)一提到預(yù)算，就認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門的事，在實(shí)際工作中，經(jīng)常會出現(xiàn)財(cái)務(wù)部門唱獨(dú)角戲，缺乏一個強(qiáng)力部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，其他部門能推則推，不予配合，導(dǎo)致預(yù)算編制質(zhì)量達(dá)不到要求，起不到效果。同時，由于財(cái)務(wù)部門專業(yè)的限制，對于成本、工程、銷售等數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確審核，預(yù)算浮于表面，編制進(jìn)度緩慢，數(shù)據(jù)粗糙。

（三）生搬硬套，預(yù)算管理浮于表面，無法與行業(yè)特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合

由于房地產(chǎn)特有的業(yè)務(wù)屬性和行業(yè)特征，通用型預(yù)算管理系統(tǒng)往往很難有效和房地產(chǎn)行業(yè)深度結(jié)合，更無法觸及房企動態(tài)成本、銷售總額以及各項(xiàng)費(fèi)用的針對性管控，由于預(yù)算沒有對業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)和融合，從而預(yù)算管理被員工在實(shí)際執(zhí)行中舍棄一邊，預(yù)算管理無法落地。

（四）主觀臆斷，預(yù)算目標(biāo)嚴(yán)重脫離實(shí)際

全面預(yù)算是在企業(yè)戰(zhàn)略的指引下，企業(yè)年度預(yù)算目標(biāo)是依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略而制訂的。有的房地產(chǎn)企業(yè)盲目追求“高、快、強(qiáng)”，制訂的預(yù)算目標(biāo)過高，制定缺乏科學(xué)性，多以領(lǐng)導(dǎo)的意圖為指引，造成指標(biāo)過高或過低，脫離實(shí)際。從而造成預(yù)算目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，無法達(dá)到編制全面預(yù)算的真正目的。

（五）聯(lián)動不足，過分強(qiáng)調(diào)個別指標(biāo)

有的房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置預(yù)算指標(biāo)時側(cè)重于銷售指標(biāo)和現(xiàn)金流量、費(fèi)用指標(biāo)，不重視成本、產(chǎn)值等指標(biāo)，盲目追求銷售量，造成銷售定價與成本脫節(jié)。由于房地產(chǎn)行業(yè)政策變化快，銷售形勢變化造成銷售指標(biāo)與年初計(jì)劃有較大差異時，卻沒有及時調(diào)整其他指標(biāo)，從而給經(jīng)營帶來較大風(fēng)險或失去發(fā)展機(jī)會。

（六）忽視分析，預(yù)算指標(biāo)調(diào)整隨意

當(dāng)內(nèi)外部環(huán)境向著劣勢方向變化、影響預(yù)算的執(zhí)行時，很多房地產(chǎn)企業(yè)在年中會調(diào)整預(yù)算指標(biāo)，很多公司調(diào)整的思路是確保調(diào)整后本年度指標(biāo)能完成，卻忽視了對未完成預(yù)算原因的分析。在預(yù)算調(diào)整時采取一刀切，沒有深入分析是否在執(zhí)行預(yù)算中存在問題。調(diào)整后，從表面上來看，年度預(yù)算目標(biāo)都完成了，但是卻失去了實(shí)施預(yù)算管理的真正目的。

三、在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)施全面預(yù)算管理的思路

（一）以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向

戰(zhàn)略目標(biāo)是全面預(yù)算管理的終極目標(biāo)，全面預(yù)算管理必須圍繞著戰(zhàn)略規(guī)劃，在戰(zhàn)略規(guī)劃的指引下，建立全面預(yù)算管理的指標(biāo)體系。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理，首先要明確本企業(yè)的發(fā)展定位，樹立戰(zhàn)略目標(biāo)與戰(zhàn)略規(guī)劃，并以此為導(dǎo)向制定全面預(yù)算管理的方案，建立全面預(yù)算管理指標(biāo)體系，并采取措施落實(shí)具體的工作目標(biāo)。

（二）以健全的全面預(yù)算管理組織體系為保障

全面預(yù)算管理組織體系是實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的保障，建議設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，如運(yùn)營中心，負(fù)責(zé)全面預(yù)算管理的組織實(shí)施。運(yùn)營中心作為全面預(yù)算管理的中心，對于預(yù)算執(zhí)行中存在的問題有權(quán)進(jìn)行檢查糾正，關(guān)注各指標(biāo)變化的聯(lián)動影響，根據(jù)需要提出調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的意見。

（三）以符合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)的編制方法為手段

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行高效預(yù)算管理，就要高度聚焦房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)，要建立起符合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的預(yù)算指標(biāo)，如銷售額、房款回收率、利潤額、工程節(jié)點(diǎn)、工程產(chǎn)值、目標(biāo)成本、銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量、籌資活動現(xiàn)金凈流量、投資活動現(xiàn)金凈流量等。

（四）以規(guī)范化的預(yù)算調(diào)整為補(bǔ)充

房地產(chǎn)行業(yè)受政策、市場的影響較大，特別是近年來，一次又一次的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生了越來越大的影響。在形勢好時，如不及時調(diào)整預(yù)算指標(biāo)，會錯失發(fā)展良機(jī)。而在形勢不好時，如不及時調(diào)整預(yù)算目標(biāo)，則可能會使企業(yè)陷入困境。所以說，全面預(yù)算管理目標(biāo)要根據(jù)形勢的變遷而發(fā)生變更。但是，這種預(yù)算調(diào)整必須納入到規(guī)范化的軌道。

（五）以考核獎懲為激勵

考核獎懲措施是實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算目標(biāo)的保證。由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，可考慮采取年度預(yù)考核，項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后再進(jìn)行調(diào)整的考核體系。在設(shè)置考核目標(biāo)時，考核指標(biāo)要能促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，避免短期行為。可考慮以項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)增加值為主要考核目標(biāo)，再輔以發(fā)展指標(biāo)。（作者單位：中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司）

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